רכישת דירה מקבלן – מאמר מורחב

א. כללי:

עסקת נדל"ן הינה עסקה מורכבת, אשר מתנהלת מול מספר רב של גורמים, ולעיתים יכולה "להיתקע" או "להסתבך", עקב דברים שנשכחו או שלא נבדקו כראוי על ידי הצדדים לעסקה.

סיבוך יכול להיות לעיתים קטן ופשוט אשר עליו בלבד תיפול העסקה, ולעיתים סיבוך יכול להיות גדול ומורכב ואף להגיע לדיונים בבתי משפט ולהוצאות כספיות ניכרות.

משקי בית רבים ניגשים לעסקות נדל"ן, כגון רכישה ומכירה של בתים ודירות, עסקות שכירות וגם רכישת נדל"ן להשקעה – באופן פזיז, ללא ביצוע הבדיקות הנדרשות ומבלי להכיר ולהבין את העסקה לעומקה ולרוחבה.

יש להבין, כי חוסר תשומת לב לדברים מסוימים עלול לסכן כסף רב, ולהפוך את העסקה ללא כדאית.

במאמר שלהלן אציג לפניכם דגשים משפטיים, הנוגעים לרכישת דירה חדשה מקבלן.

ב. הקדמה:

לאחר חיפושים רבים ופגישות רבות עם נציגי מכירות של חברות בניה, סופסוף מצאתם את דירת חלומותיכם.

עכשיו מתחיל השלב בו צריך להתחיל לנהל משא ומתן בנוגע לתנאים המסחריים והמשפטיים של העסקה.

יש לציין שקיים בלבול רב בקרב רוכשי דירות, אשר חושבים שכאשר הם מבצעים עסקת רכישה מול קבלן, אין צורך בייצוג של עורך דין מטעמם, מכיוון שמדובר, לכאורה, בחוזה אחיד אשר כל רוכשי הדירות בפרויקט חותמים עליו, וכי הם משלמים לעורך דין של הקבלן והוא מגן על זכויותיהם.

אך הדבר אינו נכון, וחשוב להדגיש זאת – עורך הדין שמייצג את הקבלן, איננו מייצג את האינטרסים של הרוכשים, והינו אמון אך ורק על רישום זכויותיהם בדירה הנרכשת בעתיד ורק על כך נדרשים רוכשי הדירות לשלם לו שכר טרחה – למרות זאת, הוא מייצג אך ורק את הקבלן!

חשוב להבין שהסכם לרכישת דירה מקבלן, הינו הסכם עמוס בפרטים, הדורש בדיקות משפטיות מקדימות מול הרשויות השונות וכפי שאפרט בפניכם כעת, יש מספר רב של דברים עליהם יש לתת את הדעת ולערוך שינויים בהתאם אל מול עורכי הדין של הקבלן.

ג. בקשת רכישה:

הגעתם לשלב שאתם נדרשים ע"י נציג הקבלן לחתום על בקשת רכישה, לכאורה תמימה, אשר עליכם לדעת כי הינה מהווה למעשה זכרון-דברים, שהוא חוזה לכל דבר ועניין.

כך למשל, מפורטים בבקשת הרכישה, סכום הדירה, פרטיה השונים, מועדי התשלום וכיוצ"ב פרטים המביאים לכך שבקשת הרכישה מהווה הסכם לכל דבר ועניין, מבחינה משפטית.

עוד חשוב לציין, כי כידוע לכם, במסגרת החתימה על בקשת הרכישה, נדרשים הרוכשים הנלהבים להפקיד דמי מקדמה, המהווים לכל הפחות, כמה עשרות אלפי שקלים, אשר אותם, כך מבקש הקבלן – לא יקבלו בחזרה, אף אם לא ייחתם הסכם מכר.

לכן, כבר בשלב מקדמי זה, רצוי להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום, ואף להעביר לעיונו את בקשת הרכישה "התמימה", על מנת שיוכל לבחון אותה לעומק ולערוך בה שינויים.

לדוגמא, שינוי לגיטימי יהיה שבמידה והצדדים לא מגיעים לכדי הסכמות משפטיות תוך זמן סביר ולא חותמים על הסכם מכר – המקדמה תוחזר במלואה לידי הרוכש, ללא קנסות בגין כך.

לאחר החתימה על בקשת הרכישה מתחיל למעשה שלב המשא ומתן המשפטי בין עורך הדין המייצג אתכם, רוכשי הדירה, לבין עורך הדין המייצג את הקבלן.

ד. בדיקות משפטיות:

ראשית, יעביר עורך הדין של הקבלן טיוטא ראשונית לעורך הדין המייצג אתכם, ויתחיל שלב הבדיקות המשפטיות – בין היתר, יש לבדוק את זכאותו של הקבלן לבנות את הפרויקט על הקרקע, האם יש לו היתר בניה או שטרם התקבל היתר בניה ורק הוגשה תכנית – במידה וזה המצב, ההסכם כולו צריך להיות עם תנאי מתלה.

הסבר: תנאי לפיו במידה והקבלן לא יקבל היתר לבנות את הבניין, ההסכם יהיה בטל ומבוטל והסכום הכספי שניתן עד לאותו שלב ע"י הרוכשים בגין הדירה יושב לידיהם בתוספת ריבית והפרשי הצמדה.

כמו כן, יש לבדוק האם המדובר באדמה פרטית הרשומה בטאבו באמצעות נסח טאבו, או באדמת רשות מקרקעי ישראל באמצעות אישור זכויות וחוזה חכירה.

דבר נוסף שחשוב מאוד לבדוק כבר בהתחלה הוא נושא השיעבודים הרובצים על המקרקעין: יש לבדוק כי הפרויקט אינו משועבד ושלא חלים עליו צווי מניעה, עיקולים, משכנתאות ואין לגביו הליכים משפטיים כלשהם. במידה והפרוייקט משועבד לבנק – יש להתעקש ולציין בהסכם שהקבלן מתחייב להמציא לרוכש בשלב הראשוני מכתב החרגה מותנה ולאחר מכן מכתב החרגה סופי.

ככל ולא יומצא לידכם מכתב החרגה, אזי ככל והקבלן יקלע לקשיים כלכליים – קיימת אפשרות שזכויותיכם בדירה יפגעו.

ה. הבטחת כספיכם:

פרט שחשוב מאוד לבדוק הינו, האם ישנו בנק שמלווה את הפרויקט. בעקבות פרשת חפציבה, חוקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) שמטרתו הינה להבטיח את הכספים המשולמים על ידי רוכשי הדירה.

יש לוודא שבהסכם עם הקבלן מצויין במפורש שכל תשלום בגין הרכישה, כולל תשלום המקדמה המשולמת כחלק מבקשת הרכישה, יופקד באמצעות פנקס שוברים ישירות לחשבון הבנק שמלווה את הפרוייקט ואתם כרוכשים זכאים לקבל תוך 14 ימי עסקים לכל היותר ערבות בנקאית כנגד אותו תשלום.

ו. חלוקת התשלומים לקבלן:

על פי חוק המכר (דירות), התשלומים שעל רוכשי הדירה לשלם לקבלן צריכים להתבצע בהתאם להתקדמות הבניה של הבניין.

כך, רצוי לשלם עם חתימת הסכם הרכישה כמה שפחות, ובכל מקרה לא יותר מ-10%-15% ממחיר הדירה הנרכשת, כאשר אך ורק עם ביצוע תשלום העולה על 7%, תקבלו בטוחה כנגד התשלום.

היינו, כל עוד התשלום המצטבר לקבלן אינו עולה על 7% מסכום הדירה הנרכשת – לא תקבלו בטוחה, רק מהמועד בו יעלה סך התשלום המצטבר בגין הדירה הנרכשת על 7%.

40% ממחיר הדירה: עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים, שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם.

20% ממחיר הדירה: עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.

15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.

15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.

10% ממחיר הדירה: עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.

חשוב לציין, שלרוב, התשלומים מוצמדים למדד תשומת הבניה או צוברים ריבית והפרשי הצמדה – ולכן גם את זה יש לקחת בחשבון ולהשתדל שלא להתעכב יותר מידי עם ביצוע התשלומים.

ז. רישום הערת אזהרה:

מטרת רישום הערת האזהרה, היא למנוע מכירה כפולה של אותו הנכס לאדם או חברה נוספים. ככל והנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין, קיימת לכם זכות מוקנית לרשום הערת אזהרה לטובתכם.

לא תמיד ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה – כך למשל במקרים בהם הזכויות טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, אך גם במקרים כאלה ישנם פתרונות חלופיים.

ח. ניסוח סעיף של הפרת הסכם הדדי:

לרוב קיים סעיף חד צדדי, לפיו במקרה בו הרוכשים לא משלמים בזמן, אזי הם מפרים את ההסכם וידרשו לשלם פיצוי מוסכם ששוויו יהיה כ-10%-15% ממחיר הדירה הנרכשת.

יש לנסח את הסעיף באופן הדדי, ולכלול מצב בו הקבלן מפר כלפיכם את אחת מהתחייבויותיו, כגון: לא מוסר את הדירה בזמן, ובמקרה כזה יהיה עליו לשלם פיצוי מוסכם בשווי של 10%-15% ממחיר הדירה הנרכשת.

ט. מפרט טכני:

עליכם לעיין היטב במפרט הטכני ולבדוק שאכן כל מה שהובטח לכם במהלך המשא ומתן לרכישת הדירה מול הקבלן אכן מצויין שם, כגון: סוג המטבח, אריחים, מספר נקודות חשמל וכיוצ"ב.

חשוב לציין במפרט הטכני, שהזזת נקודות חשמל ומים, כמו גם הזזת קירות פנימיים בדירה בטרם בנייתם – לא תגרור הוצאות נוספות מצידכם.

י. תשלומים נוספים לעסקה:

תשלום שכ"ט לעורך הדין של הקבלן:

עד לחודש 1/2015 רוכשי הדירה היו משלמים לעורך הדין המייצג את הקבלן, שכ"ט בשווי של 1.5% -2% בתוספת מע"מ ממחיר הדירה.

החל מחודש 1/2015 חל תיקון לחוק המסדיר את תשלום שכ"ט ע"י רוכשי דירה לעורך הדין של הקבלן, ולפיו עורך הדין של הקבלן יוכל לדרוש מרוכשי הדירה תשלום בסך של 5,000 ₪ או 0.5% ממחיר הדירה, לפי הנמוך מביניהם, ולא יותר מכך.

תשלום מס רכישה:

יש לבחון את גובה תשלום מס הרכישה הצפוי בטרם החתימה, שכן יתכן ומדובר בסכום לא מבוטל. גובה סכום מס הרכישה שתידרשו לשלם תלוי במספר גורמים, כגון: האם מדובר בדירתכם הראשונה או בדירה נוספת שברשותכם. כמו כן, קיימים פטורים (במקרים חריגים) שיש לבחון אם הינכם זכאים להם, והדבר בהחלט יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.

יא. לסיכום:

כל הדגשים אותם סקרנו במאמר הנ"ל הם רק חלק קטן מהדברים עליהם יש לשים דגש במהלך המשא ומתן מול עורך הדין של הקבלן.

ישנם דברים רבים עליהם יש לתת את הדעת ובמידת הצורך להתייחס אליהם בהסכם המכר ובנספחיו.

יש לזכור! שאין המדובר בהסכם אחיד וניתן בהחלט לערוך בו שינויים, לכן כאשר מבצעים עסקה של רכישת דירה מקבלן, רצוי ואף מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן.