ביטול הסכם תיווך בעקבות הטעיה: סקירה של פסק הדין ובחינת החיוב בדמי תיווך
מבוא
במקרים של עסקאות נדל"ן, תפקידו של המתווך הוא להנחות ולסייע בעסקה תוך שמירה על שקיפות ואמינות. מה קורה כאשר מתווך מסתיר פרטים מהותיים על הרוכש, והאם הדבר מקנה לבעלי הנכס את הזכות לבטל את הסכם התיווך?
מאמר זה עוסק במצב בו מתווך לא גילה את זהות הרוכש, והשפעת ההטעיה על תוקף ההסכם וחיוב התשלום למתווך.
עובדות המקרה
הסיפור מתחיל כאשר מתווכת התקשרה עם בעלי נכס במטרה למצוא רוכש לבניין בירושלים במחיר של 120 מיליון שקלים. דמי התיווך היו אמורים להיות 1% מהמחיר, בתוספת מע"מ. בעלי הנכס הודיעו למתווכת כי הם כבר ניהלו מגעים עם שני גורמים פוטנציאליים לרכישת הנכס, וציינו כי אם הנכס יימכר לאחד מהם, לא ישולמו דמי תיווך.
אחד הגורמים (להלן: "שטרן"), ציין כי יימנע מקנייה עד שהמדינה תעזוב את הנכס, והוסיף שהוא מתעניין רק אם יימצאו שוכרים חדשים עם דמי שכירות גבוהים יותר. מספר חודשים לאחר מכן, פנה שטרן למתווכת בבקשה למציאת נכסים נוספים. המתווכת הציעה לו את הנכס הנדון, אך לא גילתה את זהות הרוכש לבעלי הנכס, אלא רק ציינה שמדובר ב"עשירים מארה"ב".
בטרם חתימת הסכם המכר, המתווכת שכנעה את בעלי הנכס לחתום על הסכם תיווך נוסף, הפעם עם דמי תיווך של 2% בתוספת מע"מ. בסופו של דבר, נודע לבעלי הנכס כי הרוכש היה קשור לשטרן, ולכן הם סירבו לשלם את דמי התיווך למתווכת, שכתוצאה מכך הגישה תביעה לבית המשפט.
החלטת בית המשפט המחוזי
בית המשפט דחה את תביעת המתווכת, וקבע כי המתווכת הטעתה את בעלי הנכס הן במעשה (מסירת פרטים כוזבים על הרוכש) והן במחדל (לא גילתה את זהות הרוכש). נקבע כי אילו היה נחשף מידע זה מראש, בעלי הנכס לא היו מסכימים לשלם את דמי התיווך הנוספים. בנוסף, בית המשפט קבע כי בעלי הנכס פעלו בחוסר תום לב בכך שהציעו את הנכס לעשרות גורמים מתוך כוונה להימנע מתשלום דמי תיווך, ולכן לא פסק לזכותם הוצאות.
חוסר תום לב
עקרון תום הלב הינו עקרון יסוד בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, המונח בבסיס כל מו"מ בין צדדים. מטרת עקרון זה היא למנוע מצגים כוזבים, הטעיה ורמאות, ולוודא שהתנהלות הצדדים נעשית בכנות וביושר.
בתי המשפט כיום מעניקים חשיבות רבה ליישום עקרון תום הלב במהלך המשא ומתן. צד שלא יעמוד בדרישות עקרון זה צפוי לעיתים קרובות להיתקל בהחלטות משפטיות נגדו.
בעסקאות מקרקעין, חובת גילוי מוחלטת היא הכרחית. הצדדים לעסקה נדרשים לגלות כל פרט הידוע להם, הן לעורכי הדין המייצגים אותם והן לצד השני במו"מ. הסתרת מידע עלולה להתגלות באמצעות עורך הדין של הצד השני, ואם הדבר יקרה בשלב מוקדם, הדבר עלול להוביל ל"פיצוץ" העסקה ולהניע חוסר אמון בין הצדדים. גילוי מאוחר של פרטים שמוסתרים עלול להוביל למחלוקות משפטיות ממושכות, אשר גורמות לעלויות כלכליות גבוהות לשני הצדדים.
הערעור לבית המשפט העליון
המתווכת הגישה ערעור לבית המשפט העליון. בית המשפט העליון קיבל את עמדת בית המשפט המחוזי וקבע כי בעלי הנכס יכולים לבטל את הסכם התיווך השני בשל ההטעיה והתנהלות בחוס תום לב. החלטת העליון ציינה כי הפרת חובת תום הלב מצד המתווכת, המובילה להטעיה, מצדיקה את ביטול ההסכם.
כמו כן, נקבע כי החוק המיוחד המגביל את חובת הגילוי של המתווכים לא מבטל את חובת תום הלב הכללית, אלא משלים אותה. מסירת מידע שקרי על זהות הרוכש מפרה את חובת המתווך לפעול בנאמנות ובהגינות, כפי שנדרש גם לפי סעיף 8(א) לחוק המתווכים.
פסק הדין
בית המשפט העליון קבע כי השווי הראוי לשירותי התיווך הוא זה שנקבע בהסכם הראשון, שהיה נקי מהטעיה. בהתאם לכך, הורו בעלי הנכס לשלם למתווכת דמי תיווך בגובה של 1% בתוספת מע"מ, ואף חויבו בהוצאות משפט גבוהות.
סיכום
פסק הדין במקרה זה מדגיש את חשיבות השקיפות והאמינות מצד מתווכי נדל"ן. הטעיה מצד מתווך והתנהגות בחוסר תום לב יכולה להוביל לביטול הסכם תיווך, אך במקרים שבהם הוכחה הטעיה משמעותית, ייתכן ויוטלו חיובים כספיים על בעלי הנכס. חובת הגילוי והפעולה בתום לב, כפי שנקבעה בפסיקות, מהווה מנגנון חשוב לשמירה על אמון הצדדים בעסקאות נדל"ן.
הסכם מקרקעין, הינו הסכם משפטי מחייב בעזרתו מבצעים את תהליך הרכישה והוא מהווה ראייה כאשר מתגלים ליקויים בנכס או מחלוקות למיניהן במסגרת רכישת הדירה. הפרת הסכם מסוג זה עלולה להיות מתישה, לא נעימה ומלווה בדיונים רבים בבית המשפט.
משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן, עריכת חוזים, בייעוץ והכוונה לכל חוזה באופן אישי, כך שחוזה יהיה ברור לשני הצדדים מבעוד מועד. משרדנו נותן מענה וליווי לכל תרחיש ושאלה שלכם. אנו מבטיחים לתת שרות מקצועי, אמין ומסור עד להשגת המטרה.
