ביטול הסכם פינוי בינוי – כיצד והאם ניתן לבטל הסכמי התחדשות עירונית לאחר שנחתמו?

ביטול הסכם פינוי בינוי

לאחר שהסכמי התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי) נחתמים בין יזם לדיירים קשה מאוד לבטל אותם, במיוחד לאור העובדה שמדובר בתוכניות מבורכות שמטרתן לחזק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, להציע פתרונות דיור, פיתוח שכונתי, הוספת חדרי ממ"ד, אשר במציאות הישראלית הכרחיים מאוד.

יחד עם זאת, חשוב לדעת שישנם מקרים שנכון וכדאי לפנות לבית המשפט בבקשה לביטול הסכם פינוי בינוי.

הנה שלוש דוגמאות לכך:

ביטול הסכם בעקבות מצג שווא

לאחרונה, באוגוסט 2021, קיבל בית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרת ת"א 8991-10-15 תביעה לביטול הסכם תמ"א 38 שהוגשה מצד דיירים בבניין ברמת גן, נגד החברה היזמית שהציגה בפניהם מצג שווא לפיו מאחוריה עומדת חברת אם ותיקה ומוכרת בתחום חיזוק המבנים.

בפועל כחודשיים בלבד לאחר חתימת ההסכם מול הדיירים חברת האם יצאה מהתמונה.

הדיירים טענו שהחתימות על ההסכם הושגו תוך מצג שווא מטעה כאילו מי שיבצע את הפרויקט בפועל היא חברת האם, שהיא בעלת מוניטין וניסיון רב.

טענה נוספת שעמדה לזכות הדיירים הייתה שלא התקיימו התנאים המתלים שנקבעו בהסכם. על פי אחד התנאים היה על החברה להגיש בקשה להיתר בנייה תוך שישה חודשים ולקבל היתר בתוך 12 חודשים לאחר מכן – דבר שלא קרה.

החברה היזמית טענה מצדה שהעיכוב בקבלת היתר הבנייה מקורו דווקא במצג שווא מצד הדיירים, שלא גילו כי הבעלות במקרקעין שעליהם עומד הבניין היא של עיריית רמת גן, מצד דברים שגרר עיכוב.

החברה גם הכחישה את הטענה שחברת האם הוותיקה הייתה אמורה להיות הקבלן המבצע של הפרויקט.

בית המשפט קבע, כי היתר הבנייה לא ניתן במסגרת הזמנים שקבע ההסכם וכן דחה את ניסיון החברה להטיל את האחריות לעיכוב על הדיירים. עוד נקבע, כי החברה הייתה חייבת לבצע בדיקות בסיסיות ולהכיר את המצב התכנוני והמשפטי של הבניין.

בנוסף, בית המשפט קיבל את טענת הדיירים בדבר מצג שווא.  צוין כי שמה של החברת האם דומה מאוד לשמה של החברה הנתבעת ויש בו כדי להטעות את התובעים, אשר לא בהכרח היו יכולים להבחין בין החברות.

עוד נקבע, כי לחברה הנתבעת אין בכלל ניסיון בפרויקטים של חיזוק וגם אין לה יכולת כלכלית לשאת על כתפיה בעלות הפרויקט. בסיכומו של דבר קבע בית המשפט שההסכם בטל וחסר תוקף.

איחור בהוצאת היתר בניה

בתיק נוסף שפסק הדין בו אף הוא ניתן באוגוסט 2021 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב תביעה במסגרת ה"פ 24038-08-19  שהוגשה הפעם מצד יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 לחיזוק מבנה ברח' ז'בוטינסקי בתל אביב אשר ביקש לקבוע, כי ההסכם שנחתם עם בעלי הזכויות בבניין עומד בתוקפו והוארך כדין.

חלק מהדיירים בפרויקט הודיעו  על רצונם לבטל את ההסכם מולו בשל העיכובים הרבים ואי הצלחת היזם להוציא היתרי בנייה.

השאלה שנדונה במסגרת התיק הייתה האם התקיים התנאי המתלה שקצב תקופה מוגדרת להוצאת היתר הבנייה, אם לא התקיים התנאי המתלה – האם ההסכם הוארך על ידי היזם כדין ואם לא – האם ניתנה הודעת ביטול כדין, והאם הסכם התמ"א בתוקף או בוטל.

באותו מקרה הדיירים חתמו על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 לחיזוק הבניין ביולי 2015. ההסכם קבע שעל היזם להנפיק היתר בנייה בתוך 18 חודשים ממועד הגשת הבקשה להיתר, אחרת ההסכם יפקע.

אולם, התברר כי בניגוד להסכם היזם הגיש את הבקשה להיתר רק בספטמבר 2017, למעלה משנתיים לאחרת חתימת ההסכם מול הדיירים.

הבקשה להיתר נדחתה על ידי הועדה לתכנון ובנייה בשל מספר כשלים.

רק לאחר עשרה חודשים נוספים פעל היזם להגשת בקשה מחודשת וזו סורבה בשנית.

רק בשלב זה פנה היזם לדיירים וביקש את הסכמתם להאריך את המועדים הקבועים בהסכם בטענה שהעיכוב נובע מאילוצים תכנוניים שהתבררו לאחר הגשת התוכניות המקוריות.

רוב הדיירים כמובן סירבו להארכה המבוקשת.

היזם מצידו הגיש תביעה נגד הדיירים המתנגדים שבה דרש מבית המשפט לקבוע, כי ההסכם עומד בתוקפו והוארך כדין.

כדי להכריע בתביעה, ביקש בית המשפט להעיד את נציג הועדה המקומית לתכנון והבניה בתל אביב, אשר העיד שהחלטת הועדה לדחות את בקשת היזם להיתר הייתה מבוססת על כשלים ומחדלים מצד היזם עצמו.

לבסוף, בית המשפט המחוזי דחה את התביעה ופסק, כי במיזם של ביצוע פרויקט תמ"א 38 יש חשיבות רבה למימד הזמן. בעלי הדירות, שהדירות הן נכס עיקרי עבורם, אינם מעוניינים להתקשר עם יזם ללא הגבלת זמן אלא להשביח את רכושם, ולחזק את הבניין תוך פרק זמן קצוב. ככל שהיזם אינו עומד במועדים שנקבעו בהסכם, עלול הפרויקט להפוך לבלתי כדאי כלכלית לבעלי הדירות.

באותו המקרה לא התקיים התנאי המתלה – לא הוצא היתר בניה לא יאוחר מ-18 חודשים מהגשת הבקשה להיתר בניה. המועד שנקבע להוצאת היתר בניה לא הוארך כדין. הסכם התמ"א בוטל כדין.

אי ביצוע פעולות לקידום הפרויקט

דוגמה אחרת ונוספת היא תביעה שהגישו בעלי דירות בבניין ברחוב דיזינגוף בל אביב לביטול הסכם תמ"א 38 מול היזם.

הדיירים לא היו מרוצים מהתוכנית שהוצגה להם ואחרי כשנתיים של ויכוחים בקשר עם התוכנית הקשר בין הצדדים נותק.

לאחר שהיזם גילה שהדיירים מחפשים יזם אחר הוא מיהר לרשום הערות אזהרה על דירותיהם אך לא עשה דבר נוסף לצורך קידום הפרויקט.

בתביעה שהגישו הדיירים הם ביקשו להצהיר שההסכם לא תקף בשל הטעיה, הפרת ההסכם ואי-עמידה בתנאים שנקבעו בו, תוך שציינו כי היזם במצב כלכלי גרוע ולא יכול לבצע את הפרויקט.

היזם טען בתגובה שהדיירים מתנערים מההסכם משום שהחליטו שאינו כדאי להם ולא הודיעו על ביטולו בזמן אמת.

בית המשפט קבע שהיזם הפר שתי התחייבויות לגבי אופן התכנון וכן לגבי העמדת ערבות אישית מצד אחד מבעלי החברה.

השופט ציין, כי בהסכם התחייב היזם להקים ממד"ים בדירות אלא אם כן רשויות התכנון לא יאשרו זאת. בהקשר הזה טען היזם כי חוות דעת אדריכלית שהזמין ששללה היתכנות של ממ"דים בבניין אבל השופט פסק שהיזם לא היה אמור להסתפק בה והיה עליו לפנות בבקשה מתאימה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

בנוסף, היזם התחייב בהסכם לערב ספציפי אבל החליף אותו בשותפו בהודעה חד-צדדית. השופט קבע, כי היזם לא היה רשאי לשנות ערב בלי לקבל את הסכמת הדיירים, בפרט כשמהראיות עלה שלערב החלופי אין יכולת כלכלית לערוב להתחייבויות היזם.

עוד הוסיף בית המשפט, כי עצם העובדה שהיזם לא תיקן את ההפרות והעובדה שגם הדיירים לא הודיעו מפורשות שמדובר בהפרת הסכם ולא שיתפו פעולה עם היזם לא הצדיק את הבחירה של היזם לא לפעול ולקדם את הפרויקט ואף לפתוח בהליכים משפטיים.

השופט קבע, כי בנסיבות אלה לא יהיה זה נכון לאכוף כעת את ההסכם ולפיכך התביעה נגד היזם התקבלה והוא הורה לו למחוק את הערות האזהרה.

לסיכום

על אף שהדוגמות שהבאנו מדברות על פרויקטים מסוג תמ"א 38 בלבד ניתן להקיש מהן גם לפרויקטים מסוג פינוי בינוי. לצד זאת, יש להזכיר שחוק ההסדרים החדש קבע חובות חדשות ומחמירות על יזמים שעליהם לעמוד בהן גם לאחרת שהדיירים חתמו על ההסכם.

לכן, יכול להיות שבעתיד הקרוב נראה פסיקה חדשה המורה על ביטול הסכם פינוי בינוי ו/או מורה ליזמים כיצד עליהם לנהוג.

אנו למדים שיש מקרים (שהם לא מעטים) שאפשר, ניתן ואף נכון יהיה לבקש מבית המשפט ביטול הסכם פינוי בינוי למרות שהוא נחתם זה מכבר.

בתי המשפט מבינים שיש לבצע איזון בין הזכות הקניינית של בעלי הדירות לבין הצורך במתן פתרונות דיור, חיזוק מבנים וכיו"ב. אם היזם עושה שימוש לרעה בזכויות שבעלי הדירות נתנו לו – ניתן לבטל את ההסכם ולא מדובר ב"חתונה קתולית".

משרדנו משרד עו"ד פינוי בינוי מתעסק ומלווה פרויקטים רבים בתחום התחדשות העירונית. חשוב שבטרם חתימה על הסכם תמ"א 38 ו/או פינוי בינוי תדעו מהן החובות שחלות עליכם אך גם מהו הזכויות שלכם.

לכן, אם היזם הפר את תנאי ההסכם, התעכב יתר על המידה בהוצאת היתר בניה, לא עשה דבר על מנת לקדם את הפרויקט – תרימו טלפון, עורך דין פינוי בינוי ממשרדנו יעזור לכם. יכול להיות שיהיה נכון לבטל את ההסכם עימו.

אל תוותרו על הזכויות שלכם.