מבוא
עסקה לרכישת דירה היא העסקה היקרה והמשמעותית ביותר שעושה אדם במהלך חייו ועל כן, להסכמי מכר יש חשיבות רבה בעיני רוכשי דירות וחשיבות זו מקבלת משנה תוקף כאשר מדובר בדירה שרכשתם מיזם/ קבלן ויש איחור במסירה של דירת קבלן.
בנוסף, תקופת הקורונה הביאה עמה צל גדול של אי ודאות בכל תחומי החיים ובכלל זה גם הציבה סימני שאלה בכל הנוגע לאחריות הקבלן לאיחור במסירה של דירת קבלן.
בתי המשפט הגדירו את המועד למסירת דירה כאחד הפרטים החשובים והיסודיים בהסכמי מכר וכנושא שהוא בעל חשיבות מהותית מבחינת הרוכשים. לכן, בתי המשפט קבעו שהסכמי מכר שבהם לא נקבע מועד מסירה למעשה לוקים בחסר ויש להשלימם באמצעות מנגנון ההשלמה המעוגן בסעיף 26 לחוק החוזים.
למרות האמור, במקרים רבים כשמדובר בדירה שנרכשה על הנייר או פרויקטים מסוג של התחדשות עירונית חל עיכוב במסירת הדירה שחורג בהרבה מעבר למועד המסירה החוזי שנקבע.
ישנן סיבות רבות ומגוונות לאיחור במסירה של דירת קבלן ולרוב הקבלן ינסה להצדיק את משך העיכוב על מנת שיוכל לצמצם את הפיצוי שעליו לשלם לרוכש באמצעות דחיית מועד המסירה החוזי.
לצערנו, איחור במסירה של דירת קבלן נהפך לתופעה נפוצה בשוק הנדל"ן ובתקופה כה מאתגרת זו של מגפת הקורונה בהעדר פסיקה מנחה או מחייבת ביחס להשפעת המגיפה על אחריות הקבלן, נכון לעשות סדר בדברים על מנת שאתם – רוכשי דירות תוכלו לכלכל את צעדיכם בתבונה למיצוי זכויותיכם עד תום.
אם כך, מה קובע החוק ביחס לאיחור באיחור במסירה של דירת קבלן?
סעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973 מסדיר את מערכת היחסים בין קבלן לרוכש דירה ביחס לאיחור במסירת הדירה. סעיף זה התווסף במסגרת תיקון משנת 2011, אשר למעשה קובע מנגנון לפיצוי רוכשי דירות מקבלן בעקבות איחור במסירת הדירה.
על פי הוראות הסעיף, איחור במסירת דירה מעבר לשישים ימים יגרור פיצוי ללא הוכחת נזק החל ממועד המסירה החוזי – מיום האיחור הראשון ועד למועד המסירה בפועל ואילו איחור של עד שישים ימים אינו מזכה את הרוכש בפיצוי כלל.
במידה וקבלן איחר במסירת הדירה מעל שישים ימים – עבור התקופה שבין מועד המסירה החוזי ועד לשמונה חודשי איחור, ישולם פיצוי בגובה דמי שכירות ראויים עבור דירה דומה המוכפלים ב-1.5, ועבור התקופה המתחילה בחודש האיחור התשיעי ואילך, ישולם פיצוי של דמי שכירות המוכפלים ב-1.25.
יחד עם זאת, סעיף 5(א) לחוק המכר דירות מעניק לקבלן גם פטור מאחריות לאיחור במסירת הדירה במקרים בהם האיחור במסירה נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו והסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו – סעיף הנקרא בשפה העממית סעיף "כוח עליון"
בעניין זה קבעו בתי המשפט, כי גם אם הקבלן מוסיף שינויים ותוספות אין בכך להוות פתח לשימוש בכוחו העודף של הקבלן ולעקיפת הוראות החוק באופן הפוטר את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו אם יאחר במסירת הדירה.
עוד קבעו בתי המשפט, כי קבלן הטוען, כי הוא אינו חב בתשלום פיצוי בשל עיכוב במסירת הדירה בשל אירועים לכאורה שלא היו בשליטתו, צריך לעבור דרך מסננת החוק ועליו הנטל להוכיח, כי התקיימו התנאים בסעיף קרי, שהנסיבות שגרמו לאיחור אינן בשליטתו וכן שהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
האם הקורונה מהווה נסיבה שאינה תלויה בקבלן והוא יהיה פטור מתשלום פיצוי בשל עיכוב במסירת הדירה?
מעיון בפסיקת בתי המשפט נראה כי אינם ממהרים לפסוק כי מגיפת הקורנה מסווגת כ"כוח עליון" שאינו בשליטת הקבלן ובהכרח פוטרת אותו מתשלום פיצוי בשל איחור במסירת הדירות.
בנוסף, על הקבלן הנטל לכמת את משך העיכוב שנגרם בשל אותו גורם מעכב ובלתי נשלט ולכן גם אם יינתן לקבלן פטור הוא חל רק על משך התקופה ה"בתי צפויה". ככל והעיכוב נבע גם בשל נסיבות שתלויות בקבלן אזי בגין תקופה זו לא יינתן פטור כלל.
בעניין זה חשוב לציין, כי התנאים בהם מגיפת הקורונה תוכח כ"כוח עליון" הם ככל ויוכח שאיחור במסירת הדירה לא נגרם בשל התנהלותו הישירה והעקיפה של הקבלן לפני, במהלך ואחרי פרוץ מגיפת הקורונה.
חשוב להבהיר בנקודה זו, כי בתי המשפט קבעו במספר רב של מקרים ביחס לקורונה כי לא כל אירוע בלתי צפוי או מתוכנן, יביא בהכרח לפטור מאחריות של הקבלן לסטייה מלוח הזמנים המתוכנן.
נוסף, על מנת שהקבלן יהנה מהפטור בגין איחור במסירת הדירה עליו להוכיח כי אין לו את היכולת הסבירה לצפות ולמנוע את עצם התרחשות מגפת הקורונה; חשוב מכך, אין לו את היכולת לצפות ולמנוע את מידת השפעתה של מגפת הקורונה על מועד מסירת הדירות. לדוגמה עליו להראות מהן הפעולות שביצע לאחר התפרצות המגיפה על מנת לצמצם את העיכוב וכדומה.
בנוסף לאלו, על הקבלן להוכיח, כי הסיכון להתרחשות ולתוצאותיה של מגפת הקורונה אינו מוטל עליו.
נראה כי היום מגמת הפסיקה היא לבצע חלוקת סיכונים בין הצדדים. בדרך זו בית המשפט מפזר את הנזק שנגרם בשל מגיפת הקורונה בין הצדדים.
כאן המקום לציין, כי לאחרונה המליץ משרד המשפטים לקדם הוראת שעה שתאפשר לחברות בנייה למסור דירה בעיכוב של חודשיים ללא פיצוי, אם מועד מסירת הדירה המקורי הנקוב בחוזה היה בימים שבין 15/3/20 ל-1/4/20, ימים שבהם הוטל סגר על המשק.
אם חברת הבנייה עיכבה את המסירה בחודשיים נוספים – כלומר בסך הכל עיכוב של 4 חודשים – היא תחויב לשלם לרוכשי הדירות למשך אותם חודשיים שכר דירה מופחת בשיעור של 50% מגובה שכר הדירה המקובל באזור שבו נמסרת הדירה.
על פי המלצת המשרד במקרים אלה פיצוי מוגבר בשיעור של 150% משכר דירה כפי שקובע חוק מכר דירות, יחול רק אם העיכוב ארוך מ-4 חודשי איחור (120 יום) לעומת המועד שנקוב בחוזה. כאשר מניין הימים לחישוב גובה הפיצוי יחל 60 יום (כלומר כחודשיים) לאחר המועד המקורי למסירת הדירה כפי שכתוב בחוזה.
ההסדר האמור גם מציע הקלות לרוכשים – לפיו, כי התשלומים שחלים עליהם על פי החוזה ידחו בהתאם לדחיית מועד המסירה והתשלום האחרון יגבה רק עם מסירת הדירה הפועל.
המלצת משרד המשפטים היא, כי אם שני הצדדים לחוזה הקבלן והרוכש יקבלו את ההסדר הם לא יוכלו לתבוע זה את זה מאוחר יותר בבית המשפט.
אולם, כאן המקום לציין שהמלצת משרד המשפטים לא עברה ולכן כרגע היא לא תקפה.
ומה כן ניתן לעשות במידה ומגיפת הקורונה תזכה את הקבלן בפטור מתשלום פיצוי?
במקרה בו מגיפת הקורונה תוכר "ככוח עליון" שלא היה בשליטת הקבלן והוא יהנה מפטור תשלום פיצוי בשל עיכוב במסירת דירה, עומדת לרוכש הדירה אפשרות לתובע פיצויים בגין הפרת חוזה. יחד עם זאת, עשויה לעמוד לקבלן טענת הסיכול בהתאם להוראות סעיף 18(א) לחוק החוזים תרופות שכן גורם חיצוני סיכל את יכולתו של הקבלן לקיים את הוראות החוזה.
עם זאת, ובהתאם להוראות סעיף 18(ב) לחוק החוזים תרופות, ניתן יהיה לחייב את הקבלן לשפות את רוכש הדירה בגין הוצאות סבירות (לרבות אך לא רק, דמי שכירות בתקופת האיחור וכיו"ב) עקב האיחור.
האם ניתן לדרוש מקבלן פיצוי מעבר לפיצוי המוסכם בגין איחור במסירת הדירה?
אחת השאלות המתעוררת בעניין איחור במסירה של דירת קבלן היא האם ניתן לתבוע נזקים נוספים שאירעו לרוכש בגין האיחור.
התשובה לכך היא, כי רוכש יוכל לתבוע סוג נוסף של פיצוי המושתת על דיני החוזים והתרופות הכלליים, שאותו ניתן לתבוע מכוח סעיף 10 לחוק החוזים תרופות. פיצוי מסוג זה הוא מורכב יותר שכן הוא טעון הוכחת הנזק ומשכך אינו אוטומטי כמו הפיצוי המוסכם על פי חוק המכר שאינו תלוי בהוכחת נזק.
לכן, חשוב שבעסקאות מסוג זה תקבלו ייעוץ והכוונה מעו"ד נדל"ן. משרדנו המתעסק בנדל"ן ובהתחדשות עירונית מייצג רוכשים בתביעות נגד קבלנים ומלווה פרויקטים שונים בתחום הבניה. אנו מעניקים ללקוחותינו פתרונות יעילים וכלכליים בשל המומחיות שצבר המשרד תוך הקפדה על יחס אישי וזמינות. במידת הצורך הנכם מוזמנים ליצור עימנו קשר לתיאום פגישה.
