שותפות במקרקעין אינה נחשבת לסוגייה פשוטה, ועל מנת להתמודד מולה הרי שיש צורך לבחון היבטים משפטיים. שותפות במקרקעין הינה מצב שבו ישנם מספר שותפים למקרקעין, כאשר כל אחד על פי חלקו המשתנה מחזיק בזכות עליו. מספר בעלים שונים למקרקעין הינו תוצר של קבלת מקרקעין בירושה, קבלת מקרקעין ללא כל תמורה או רכישה משותפת של מקרקעין. מטרת ההסכם הינה להסדיר את החובות והזכויות שיש לכל אחד מהבעלים על המקרקעין, כאשר ההסכם הינו ביטוי להסכמה בין כל השותפים על נושאים כמו אופי ניהול המקרקעין, השימוש במקרקעין ומה קורה במידה ואחד מהשותפים מעוניין למכור את חלקו.
מטרת ההסכם ומדוע צריך לחתום עליו
מדובר על הסכם שבבסיסו יצירת הבנות והסדרה של יחסים משותפים. אם צריך לפשט את מטרת ההסכם, הרי שהתכלית שלו היא לקבוע מה שייך למי. המון פעמים ישנם אלו המוותרים על חתימה של הסכם שכזה, מה שבעתיד מוליד לא מעט צרות בעקבות סכסוכים שונים. הצעד הנבון והמושכל ביותר הוא לחתום על הסכם שיתוף במקרקעין בשלבים בהם אתם נמצאים ביחסים טובים, כך שתוכלו לחתום על סעיפים חשובים וקריטים, תוך שאתם נמנעים ממחלוקות מיותרות בעתיד. ההסכם מפרט את זכויותיו של כל צד על המקרקעין, מימוש הזכויות של הבניה, מה האחריות הכספית של כל אחד, העברת זכויות במקרקעין וכדומה.
דגשים חשובים נוספים לחתימה על ההסכם
בסופו של דבר אתם תוכלו לשלב בתוך ההסכם את הסעיפים החשובים לכם ביותר, אך כן חשוב להיצמד למתווה כללי שלרוב מספיק. בליווי עורך דין מקרקעין, יהיה ניתן להגיע להסכם המקובל על כל המעורבים בדבר – מה שיאפשר לכם להניח את אבן הפינה מבלי לשאת אבן על הלב. אז מה כוללים בהסכם?
כאמור, הסעיף החשוב ביותר מדבר על חלקו של כל אחד במקרקעין. מובן כי האחוזים משתנים בהתאם למידת ההשקעה של כל שותף, וחשוב מאד להסדיר זאת בהסכם מאחר ובמצבים כמו מכירת המקרקעין, מידת האחוזים משפיעה על החלק שכל שותף יקבל. כמו כן, חשוב מאד להוסיף שרטוט של המקרקעין ולסמן עליו איזה חלק שייך לכל אחד מהשותפים, זאת על מנת להבטיח כי כל השותפים יודעים על איזה מקרקעין מדובר ומה החלק של כל שותף בהם ועל מנת למנוע סכסוכים משפטיים בעתיד.
חשוב לציין בהסכם שכזה גם את ההוצאות העתידיות. על כל צד להסכים להיות שותף מלא בהוצאות השונות – החל מהוצאות עורכי דין, דרך הגשת מסמכים לטובת אישורים ועד מס שבח. היו מקרים מעולם בהם בעלי המקרקעין סרבו לשאת בהוצאות, מה שיצר סכסוכים מיותרים שהיה ניתן למנוע בקלות. כמו כן, במידה ומקובל על כל המעורבים בדבר, ניתן להסדיר בהסכם כי כל אחד מבעלי הקרקע יכול למכור את חלקו מבלי לקבל אישור מהבעלים האחרים. באותה מידה ניתן לשלב סעיף בו על כל צד לקבל את אישור השותפים האחרים להסכם.
מגבלות בשימוש בקרקע וסגי פירוק שיתוף במקרקעין
סעיף נוסף שניתן לכלול בהסכם הינו מגבלות בשימוש בקרקע. במצבים בהם ישנם כמה בעלים לקרקע, הרי שמטבע הדברים לא תמיד החלוקה בין כל הבעלים הינה שווה. גם במקרים בהם החלוקה הינה שווה, כדאי לכלול בתוך ההסכם גם התייחסות הרלונטית לפעולות שאסור לשותפים האחרים לבצע בקרקע, לרבות איסור בשימוש בשטחים של השותפים האחרים.
בכל הקשור לפירוק שיתוף במקרקעין, הרי שניתן להגיע לפירוק באמצעות מספר דרכים: זכות לתבוע פירוק משותף, פירוק על פי הסכם או על פי צו בית משפט, פירוק דרך חלוקה, פירוק דרך מכירה, פירוק דרך הפיכה לבית משותף ומשאלות השותפים. כל סוג של פירוק מבוסס על רעיון אחר ומתאים למקרים ספציפים.
רישום ההסכם – מה עליכם לדעת?
על מנת להבטיח כי ההסכם אכן יקבל תוקף מחייב, יש לדאוג לאחר עריכתו לבצע רישום שלו בלשכת המקרקעין – מה שמוכר לרבים בשם הטאבו. אל ההסכם יש לשדך גם תשריט של חלוקת השטח. היתרון הגדול הוא שמהרגע בו ההסכם נירשם בטאבו, הוא מחייב את כל מי שעתיד לרכוש חלק מהקרקע בעתיד במידה ואכן תתבצע מכירה שכזו. כלומר, ההסכם הנחתם על ידי כל השותפים, מחייב גם צד שלישי – רוכשים עתידיים, רק במידה והוא הוגש ונרשם לשכת רישום המקרקעין.
