עיכוב ברישום בניין משותף עלול לגרום לדיירים לנזקים כלכליים, קשיים משפטיים ואפילו בעיות במכירת הנכס או בקבלת משכנתא. לאור זאת, בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה במספר המקרים שבהם בתי המשפט מחייבים קבלנים לשלם פיצויים משמעותיים לדיירים בשל עיכובים בלתי מוצדקים ברישום.
במהלך ההתרגשות הראשונית של קבלת דירה חדשה מה"ניילונים", רבים אינם מייחסים חשיבות להתחייבויות עתידיות של הקבלן, כמו רישום הבניין כבית משותף. אך עם הזמן, השנים חולפות, והרישום מתעכב. דיירים שמבקשים למכור את דירתם מגלים שאי-הרישום מעמיד בפניהם קשיים משפטיים וכלכליים. גם אלה שנותרים בבניין נאלצים להתמודד עם השלכות כמו חוסר וודאות בנוגע לחלוקת הרכוש המשותף.
בתי המשפט מתייחסים לעיכובים בלתי מוצדקים ברישום הבניין ברצינות רבה. במקרים רבים, הם פוסקים פיצויים משמעותיים לטובת הדיירים.
מה הכוונה ברישום בית משותף?
בישראל, כל נכס נדל"ן חייב להירשם אצל רשם המקרקעין. כאשר מדובר במבנה הכולל שתי דירות או יותר, יש לבצע רישום בפנקס הבתים המשותפים. רישום זה נועד להסדיר את הבעלות על הנכס ואת חלוקתו בין הדיירים.
הרישום מגדיר את המבנה כ"בית משותף" ומעניק הפרדה משפטית ברורה לכל דירה, כולל ציון ההצמדות שלה (כגון חניה או מחסן). ללא רישום זה, הבניין לא ייחשב כבית משותף, וכל הנכס יירשם כיחידה אחת.
כל הבניין ייחשב כיחידה אחת – למה זה בעייתי?
כאשר הבניין אינו רשום, הזכויות המשפטיות על הדירות אינן מוגדרות, מה שמוביל לאי-בהירות משפטית. ללא רישום מסודר, לא ניתן לקבוע באופן ברור את גבולות כל דירה, את שטח הרכוש המשותף ואת ההצמדות כמו חניה או מחסן, דבר שמגביר את הסיכון לסכסוכים בין הדיירים.
בנוסף, העברת הבעלות על דירה בבניין לא רשום הופכת לתהליך מורכב יותר, ולעיתים אף מרתיעה קונים פוטנציאליים. במצב כזה, שמאי מקרקעין עשוי להעריך את שווי הנכס בערך נמוך יותר. יתרה מכך, הבנקים במקרים רבים לא מאשרים משכנתאות לדירות בבניינים שאינם רשומים כבתים משותפים. הבעיה אינה מוגבלת רק לרוכשים המקוריים של הדירות מהקבלן. גם אנשים שרוכשים דירות מיד שנייה עלולים להיתקל בקשיים דומים, שכן הרישום הלא מוסדר פוגע גם בהם.
במילים אחרות, אי-רישום הבניין לא רק מעכב את הסדרת הזכויות אלא גם פוגע בערך הנכס וביכולת לנהל אותו ביעילות.
מי אחראי על הרישום ומה מונע אותו?
חוק המכר (דירות) מטיל את האחריות על הקבלן לרשום את הבניין כבית משותף. חובה זו נכנסה לתוקף בשנת 2011, בעוד שלפני כן מקור האחריות לרישום היה בחוזה בין הצדדים. על פי החוק, הקבלן מחויב להשלים את הרישום בתוך 6-12 חודשים ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.
עם זאת, בפועל הדברים מורכבים יותר. סעיף 6ב(1)(ג) לחוק יוצר פרצה שמאפשרת לקבלן לדחות את הרישום לתקופות ממושכות. כך, הסעיף מחריג תקופות שבהן הקבלן מוכיח כי "העיכוב נגרם בשל נסיבות שאינן בשליטתו ושלא יכול היה למנוע". נסיבות כאלה כוללות, לדוגמה, תוכניות איחוד וחלוקה מחדש (פרצלציה), קשיים בירוקרטיים אצל רשם המקרקעין, או עיכובים בהסדרת תשלומי מיסים מול הרשות המקומית.
בעוד שלדיירים קיימת האפשרות לפעול עצמאית לרישום הבניין, מדובר בהליך מורכב ויקר שדורש זמן, משאבים, ולעיתים גם שיתוף פעולה מלא מצד שאר הדיירים. כתוצאה מכך, במצבים רבים הדיירים הם "שבויים" של הקבלן ונאלצים להמתין שהקבלן יסיים את תהליך הרישום.
קבלנים מנצלים את הפרצה ולבתי המשפט נמאס!
קבלנים רבים מנצלים את הפרצה בחוק כדי לדחות את רישום הבניין המשותף לפרקי זמן ארוכים מאוד, תוך טענות שהעיכוב נובע מנסיבות שאינן בשליטתם.
דוגמה בולטת לכך היא פסק דין של בית המשפט המחוזי, שאושר על ידי בית המשפט העליון, שבו חברה קבלנית חויבה לשלם פיצויים משמעותיים לאחר שלא רשמה בית משותף במשך 19 שנים. בית המשפט חייב את החברה לשלם פיצוי בסך 30,000 ₪ לכל אחד מ-18 בעלי דירות' בעוד ששני בעלי דירות אחרים, שלא רכשו את הדירה ישירות מהחברה הקבלנית, קיבלו פיצוי בסך 10,000 ש"ח כל אחד. הפיצוי ניתן בשל נזקים לא ממוניים שנגרמו לדיירים, כמו עוגמת נפש.
בית המשפט העליון דחה את טענת החברה כי מחויבותה לרישום הבניין היא "חיוב השתדלות" בלבד. נקבע כי לפי הסכם המכר, החברה התחייבה "לעשות את הפעולות והסידורים שיהיה צורך לעשותם לביצוע רישום הבניין כבית משותף" ולנקוט "כל שניתן" על מנת להשלים את הרישום. בית המשפט הבהיר כי גם אם המחויבות הייתה נחשבת לחיוב השתדלות, ולא כך המצב, הרי שהחברה לא עמדה בה, משום שכשני עשורים חלפו ללא כל התקדמות. לעומת זאת, כונס נכסים שמונה על ידי בית המשפט הצליח להשלים את הרישום בתוך שנה אחת בלבד (ע"א 2235/18).
פסיקה זו ואחרות משקפות את העמדה הברורה של בתי המשפט: עיכובים ממושכים ולא מוצדקים ברישום בית משותף אינם מתקבלים, והאחריות מוטלת על הקבלן לעמוד בהתחייבויותיו.
מה ניתן לעשות?
הוראות החוק אומנם מאפשרות לקבלנים גמישות במקרים יוצאי דופן, אך בפועל הן פותחות פתח לעיכובים ממושכים שמכבידים על הדיירים ופוגעים בזכויותיהם. לכן, חשוב שהרוכשים יפעלו בזהירות ובמודעות כבר בשלבים הראשונים של העסקה כדי להבטיח את זכויותיהם המשפטיות.
כך למשל, בעת רכישת דירה, למרות הוראות החוק, יש לוודא שהחוזה כולל התחייבות מפורשת מצד הקבלן לרשום את הבית המשותף בתוך פרק זמן מוגדר. כמו כן, מומלץ להוסיף סעיפים המגדירים סנקציות ברורות במקרה של עיכוב ברישום.
לאחר הרכישה, על הדיירים לעקוב באופן פעיל אחר התקדמות התהליך, לשמור על קשר עם הקבלן ולוודא שהוא עומד בהתחייבויותיו.
אם הקבלן אינו עומד בלוח הזמנים לרישום הבניין כבית משותף, חשוב לפעול בהקדם. במקרה של עיכוב, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובנייה. עורך הדין יוכל לשלוח מכתב התראה ובו דרישה לרישום מיידי של הבית המשותף. במקרה הצורך אף ניתן להגיש תביעה לפיצויים וכן תביעה למינוי כונס נכסים, אשר יפעל בשם הדיירים להשלמת רישום הבית המשותף.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין
ככלל, מומלץ כבר בשלבים הראשונים של עסקה לרכישת דירה להתייעץ עם עורך דין. כך למשל, עורך הדין יוכל לבדוק את חוזה המכר, לוודא שהוא כולל את ההתחייבויות הנדרשות מצד הקבלן, ולהציע תיקונים או תוספות כדי לצמצם את הסיכון לעיכובים. בנוסף, עורך הדין יכול ללוות את הרוכשים גם לאחר רכישת הדירה, לעקוב אחר התקדמות הרישום ולנקוט צעדים משפטיים במקרה של הפרת ההתחייבויות מצד הקבלן.
זכרו: רישום הבניין אינו רק עניין בירוקרטי – הוא הבסיס לזכויותיכם בדירה ומרכיב מרכזי לשקט הנפשי וליכולת ליהנות מהנכס ללא דאגות בעתיד.
