עו"ד און איל ינקו.
נמצאים בפני אתגר נדל"ני?
השאירו פרטים ונלווה אתכם עם מומחיות ויחס אישי לכל אורך הדרך.
מהמגזין המשפטי.
על מנת לנקוט בפעולות הקשורות ברכוש המשותף יש צורך לערב את ועד הבית אשר הינו ממונה על עניינים אלו.
קיימת אפשרות שהדיירים יטענו שהדבר פוגע להם בפרטיות אך יהיה עליהם להוכיח כי אכן מדובר במרחב פרטי.
בפועל קיימים מקרים רבים כאלה במיוחד בתל אביב אך הדבר איננו חוקי, נוגד את היעוד המקורי של הנכס ועלול להוביל לנקיטת הליכים כנגד בעל הדירה אשר יגררו דרישה לפינוי השוכר, אף במהלך תקופת השכירות.
לא ניתן לחייבו לפנות, אך ניתן פעול כנגדם באמצעים אחרים ו/או לבקש מבעל הדירה להפעיל כנגדם סנקציות ככל וכאלה קיימות בהסכם ביניהם.
ועדות התכנון והבנייה מבקשות מינימום חתימות של 75% מהדיירים כדי לדון בבקשה.
ניתן להגיש לבית המשפט בקשה לפירוק שיתוף באמצעות מכירה לצד ג'.
תיקון בקיר חיצוני, המחויב להתבצע על ידי וועד הבית ועל חשבונו, ייעשה כאשר התיקון הוא ברכוש הנחשב למשותף לכלל בעלי הדירות בבניין.
סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר מהו "רכוש משותף" – "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות מקלטים …."
באם יש צורך לבצע תיקון בקירות חיצוניים של הבית המשותף, לרבות תחתית של מרפסת, גם אם הינה נמצאת בתחומי דירה מסוימת, מדובר ברכוש משותף, ולפיכך על נציגות הבית לשאת בעלות התיקון.
יש לבחון את הסכם השכירות וכיצד בא לידי ביטוי נושא התחזוקה והתיקונים במושכר. ככל והאחריות לתיקון נזק, פגם ו/או קלקול מוטלת על המשכיר אז אין ספק שהינו אחראי גם למלא גז במזגן.
המשמעות הינה שיהיה קושי ברישום הנכס על שם הרוכש, ככל והחברה לא שילמה את המיסים שהייתה צריכה לשלם בגין העסקה (מה שקורה במרבית המקרים), לפיכך יש לבחון אילו מיסים לא שולמו על ידה.
בעניין זה קיימת פסיקה המבחינה בין סוגים שונים של חבויות במס – לפיה חוב בגין אי תשלום מס שבח אינו דומה לחוב בגין אי תשלום מס רכוש או מס רכישה. חוב בגין אי תשלום מס השבח אינו חוסה תחת סעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גביה), ועל כן, לא יזכה למעמד של שיעבוד ראשון על המקרקעין ואינו בדרגת נשייה ראשונה, ויראה כחוב רגיל.
לפיכך במקרה כאמור וככל ומדובר בחוב בגין אי תשלום מס שבח, רשות המסים יכולה לקבל כספים מתוך קופת הכינוס באופן יחסי לגובה החוב, בשיעור דומה ליתר הנושים הרגילים של החברה, וזאת בתנאי שהוגשה על ידי רשות המסים תביעת חוב.
לאור כל האמור ובמסגרת ניהול הליך מול רשות המיסים המסרבת לתת אישור מס שבח הנדרש לרישום בפנקסי המקרקעין, ניתן לחייבה למסור את אישור המס ובכך לאפשר רישום הנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
החל משנת 1991 החוק מחייב להוסיף ממ"ד לכל מבנה חדש או לכל תוספת. אשר לתוספת, ניתן להגיש בקשה לפטור כל עוד שטחה אינו עולה על 12 מ"ר. ככל ומדובר על בניית דירה ללא ממ"ד ובמקומה נבנה חדר רגיל מדובר בחריגה מהיתר והדבר בהחלט מהווה בעיה משפטית ומעבר לכך מהווה סיכון מכיוון שממ"ד נבנה במקום מקלט בבניין.
יש לקחת בחשבון שנכס מסחרי חייב במע"מ ובמס שבח אשר הינו בפועל מס הכנסה הוני. על מנת לחשב את מס השבח שיחול על מכירת הנכס יש צורך בנתונים נוספים, לרבות מועד רכישת הנכס, מחיר רכישתו ומחיר המכירה הצפוי. בנוסף, ישנם נתונים נוספים שיש בהם בכדי לשנות את תוצאת המס האפשרית, כגון סכומי הפחת הרלוונטיים, הוצאות שונות שהוצאתם בקשר עם הנכס, רכישתו, מכירתו והשבחתו. יש לשים לב לכך, שאם בעל הזכויות הוא פרטי או עסקי, או אם הבעלים הוא אדם פרטי, עליו לבצע דיווח מס ותיאום מס.
ניתן יהיה לבקש מרשות מיסוי מקרקעין לפצל את השומה כך שאתה תשלם לפי חישוב של דירה שניה ואשתך תשלם לפי חישוב של דירה יחידה. כך תוכלו לחסוך סכום כספי לא מבוטל בגין תשלום מס רכישה עבור הדירה השנייה.
תכנית מתאר ארצית 38 תיקון מספר 2, היא למעשה תיקון לתוכנית מתאר ארצית 38. תמ"א 38 (תמ"א "רגילה") מאפשרת את חיזוק הבניין, הרחבת הדירות (הוספת ממ"ד) והוספת קומות מעל הבניין הקיים, ואילו תמ"א 38/2 מאפשרת לקבל תוספות יותר משמעותיות (כגון חניה וכו') במקרה של הריסת המבנה ובניה חדשה תחתיו. במידה ותמ"א 38 חלה על הבניין, ניתן יהיה להחיל גם את תיקון מספר 2.
השיקולים האם לבצע תמ"א 38 או תמ"א 38/2 הינם שיקולים תכנוניים וכלכליים בעיקרם. ההשקעה הכספית בפרויקט תמ"א 38/2 הינה גבוהה משמעותית מביצוע תמ"א 38, לכן אם המגרש קטן יתכן והדבר לא יהיה כלכלי ליזם.
בהתאם להגדרת החוק הרלוונטי ל"דירה יחידה", ככל שמדובר על בעלות של פחות מ-25% מהזכויות בדירה, אין הדבר פוגע בזכויותיך לפטור ממס רכישה בדירתך העתידית.
לפיכך, כאשר תרכוש דירה בעתיד כדירה ראשונה, רשויות המס יראו את הרכישה החדשה לעניין מס רכישה, כרכישה של דירה יחידה, ולכן תשלם מס רכישה, כפי שמשלמים עבור דירה יחידה, לרבות פטורים למיניהם, ככל ותעמוד ביתר התנאים הקבועים בחוק.
החל מיום 1 בינואר 2014 (יום המעבר), תוקן חוק מיסוי מקרקעין ובוטל הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים כל 4 שנים (הוראה שהייתה רלוונטית למי שהחזיק 2 דירות ומעלה בו זמנית). משמעות הביטול הינה, כי מיום 1.1.2014 ועד יום 31.12.17 (תקופת המעבר), מוכר הנמנה על אוכלוסיית מרובי הדירות יחויב במס שבח בגין מכירת כל אחת ואחת מדירותיו עד אשר יהפוך לבעלים של דירה יחידה.
יחד עם זאת יש לציין, שבתיקון לחוק נקבעה שיטה חדשה לחישוב מס השבח למוכר מרובה דירות (חישוב ליניארי חדש), בכפוף לכך שהמכירה אכן עומדת בתנאים החדשים שנקבעו בתיקון לחוק. משמעות אופן החישוב החדש (במידה והמכירה עומדת בתנאים), הינה שלמוכר שימכור בסמוך ליום המעבר דירה ישנה, לא תהא חבות משמעותית במס שבח.
יצוין, כי הנ"ל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני וכי יש לבחון כל מקרה לגופו.
דירה או זכות חוזית לדירה אשר בנייתה טרם הסתיימה, אינה נכנסת להגדרת "דירת מגורים מזכה", ולפיכך אינה מזכה בפטור מכוח החוק. לצורך מימוש הפטור ממס שבח, יש להמתין שבניית הדירה תסתיים ושיונפק לכם טופס 4.
בהתאם לתיקון החדש לחוק מיסוי מקרקעין, שחל מיום 1.8.2013, העברה בין אחים תהיה פטורה ממס שבח, רק אם מקורו של החלק המועבר בירושה או במתנה של נותן המתנה. בכל מקרה אחיך יידרש לשלם 1/3 ממס רכישה הנדרש.
המקרים בהם לרוב נוצרת השבחה, הינם כאשר בעקבות אישור תכנית או קבלת הקלה בעל המקרקעין יכול לבנות בנוסף לקיים תוספת בניה כגון חדר/בית/קומה נוספת וכיוצ"ב. כמו כן, גם במקרים בהם ניתנת הרשאה לשימוש חורג, כגון שימוש לתעשייה או למסחר נוצרת השבחה.
חובת תשלום היטל ההשבחה קמה בעת מימוש הזכויות במקרקעין. מימוש זכויות יכול להיות, במכירת הזכויות במקרקעין, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בטאבו. גם קבלת היתר בניה או היתר לשימוש חורג במקרקעין, בהסתמך על תכנית, הקלה או שימוש חורג יקימו חובת תשלום היטל השבחה. יש לציין כי לא כל העברה של זכויות במקרקעין תיחשב כמימוש זכויות לצורך היטל השבחה, ויש לבחון כל מקרה לגופו. לאור העובדה שהנך עתיד למכור את הדירה ונראה שאושרה תכנית המאפשרת לך תוספת בניה אכן תידרש לשלם היטל השבחה.
על-פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, "העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה… בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם…"
משכך, במקרה של העברת דירה המגורים ביניכם "אגב הגירושין", ההעברה לא תיחשב למכירה, ואין במקרה זה אירוע מס, קרי לא תידרש לשלם מס רכישה וגרושתך לא תידרש לשלם מס שבח.
בהמשך יהיה עליכם לדאוג להסדיר את רישום העברת הזכויות בדירת המגורים על שמך, במסגרת הגירושין בלשכת רישום המקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת, בהתאם לאופן רישום הדירה.
ראשית אבהיר, כי על תביעה לפינוי מושכר בהתאם לתקנה 215ז(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, להיות מוכתרת בכותרת "תביעה לפינוי מושכר", ולכלול אך רק סעד של פינוי.
שנית אבהיר, כי יש לך זכות אוטומטית להגיש תביעה נפרדת, בשל עילות נוספות (לדוגמה: אי תשלום שכר דירה וכיוצ"ב), ואין למעשה צורך בהגשת בקשה מיוחדת לפיצול סעדים, כפי שנדרש בתביעות אזרחיות אחרות.
לשאלתך, לכתב התביעה עליך לצרף תצהיר עדות ראשית, חוות דעת מומחה (אם קיים צורך מיוחד בכך), אסמכתאות משפטיות ומסמכים רלבנטיים.
כל מקרה הינו לגופו, ותלוי בנסיבותיו הוא, ולכן, לצורך ניהול ההליך בצורה נכונה ויעילה, רצוי ואף מומלץ להיעזר בעו"ד.
באופן כללי קיימת פסיקה שקובעת כי הקונה הראשון (בעלי הדירה שמוכרים לכם את הדירה) זכאי לקבל את הפיצוי בגין ליקויי הבניה, אך יש לבדוק את מכלול הנסיבות בכל מקרה באופן פרטני.
במידה ועדיין לא נחתם הסכם המכר, אני ממליץ לכם לנסות במסגרת המו"מ, להבטיח את זכאותכם לקבלת הפיצוי הכספי על ידי התייחסות ספציפית בהסכם המכר, באופן יעיל, ועל מנת למנוע מחלוקת עתידיות בעניין זה.
ראשית, ייתכן והדירה לא תהיה רשומה על שמך בלשכת רישום המקרקעין, לפחות לא בעתיד הקרוב, ולכך השלכות נוספות.
כמו כן, ייתכן ותיתקל בבעיית מימון בשל כך (משכנתאות וכיוצ"ב) משום שבנקים נוטים שלא לאפשר הלוואות עבור נכסים שקיימת בהם בעיה ברישום הזכויות בטאבו.
יתרה מזאת, ייתכן ולצורך הרישום העתידי על שמך, יהיה צורך בתשלום או הסדרת או הריסת חריגות הבנייה הקיימות בדירתך או בבניין, דבר אשר עלול לגרום לעלויות גבוהות.
עליך לבקש כתב ערבות (חתום ע"י שני ערבים), כאשר רצוי לבדוק את טיבם של הערבים ע"י בדיקת רמת השתכרותם וכיוצ"ב.
במידה וניתן, עדיף לדרוש ערבות בנקאית, משום שזו הבטוחה הטובה ביותר, או שטר חוב.
כמו כן, עליך לדרוש ארבעה שיקים פתוחים ללא תאריך וסכום לתשלום, שיבטיחו את תשלום הארנונה, המים, החשמל והגז, וכן 12 שיקים לתקופת השכירות.
בנוסף לכך, עליך לוודא שהשוכר יערוך ביטוח תכולה וצד ג' לדירה.
חשוב לעגן את כל אלו בהסכם.
לידיעתך בית משפט לתביעות קטנות ידון בתביעה אזרחית שהגיש יחיד (לא תאגיד) לתשלום סכום שאינו עולה על 33,800 ₪, או למתן צו להחלפת מצרך או לתיקונו או לביטול עסקה, כששווי המצרך או התיקון או סכום העסקה, לפי העניין, אינו עולה על הסכום האמור. לפיכך, תביעתך עומדת בתנאי זה.
עליך לדעת, שייצוג בעל דין בבית משפט לתביעות קטנות על ידי עורך דין יהיה רק ברשות בית המשפט ומטעמים מיוחדים שיירשמו. לפיכך, יהיה עליך לייצג את עצמך במקרה ותגיש תביעה כאמור, ורק בנסיבות מאוד חריגות בית משפט יתיר ייצוג על ידי עורך דין.
כמו כן, בית משפט לתביעות קטנות אינו קשור בסדרי הדין הנוהגים בבית משפט אחר, והינו רשאי לפעול בדרך הנראית לו מועילה ביותר להכרעה צודקת ומהירה.
ההליך הינו הליך די מהיר, ואיננו יקר באופן יחסי.
תפקידו של עוה"ד בין היתר הינו להעמיד את הלקוח על מכלול הבדיקות הנדרשות, כגון תכנוניות, משפטיות, רישומיות ופיזיות.
עוה"ד לרוב יבצע את הבדיקות המשפטיות, ינהל עבורך מו"מ עד שיהיה נוסח של הסכם הרכישה, המוסכם על שני הצדדים להסכם הן מבחינה משפטית והן מבחינה מסחרית, ידווח עבורך על העסקת הרכישה לרשויות המיסוי, ירשום עבורך הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ו/או משכון ברשם המשכונות (בהתאם לסוג העסקה), ובסוף התהליך ידאג לרישום הזכויות על שמך בלשכת רישום המקרקעין ו/או ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת.
ראשית, יש לקרוא את הוראות ההסכם בינך לבין המתווך.
ככל אין סתירה בין הפרסום לבין הוראות ההסכם ו/או אין סתירה-פגיעה בין הפרסום לבין פעולת השיווק של המתווך, אזי אין מניעה ברורה. אולם, יש לקחת בחשבון, כי הסכם בלעדיות הינו מחייב ואף אם הדירה תימכר שלא באמצעות המתווך אלא באמצעות הפרסום שלך, עדיין תחויב בעמלת התיווך בהתאם להסכם הבלעדיות, וזאת בכפוף לכך שהמתווך עמד בהוראות הדין הקבועות בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996.
במידה ותסגור את התנאים הבסיסים של העסקה בזיכרון דברים (אפילו בכתב יד) עם הקונים ותסכמו את הפרטים הבסיסיים של העסקה, כגון: מחיר, מועדי תשלום, מועד פינוי, וכיוצ"ב, עליך לדעת שנוצר הסכם מכר לכל דבר ועניין (רבים קוראים לכך "זיכרון דברים").
יש להיזהר ולא להקל ראש במסמך זה, אין המדובר ב"סתם" נייר, וניתן על פיו לאכוף את ההסכמות שנוצרו באמצעות פניה לבית המשפט. לעיתים הצדדים מוסיפים סעיף בו נרשם שהסכם מכר מפורט ייחתם תוך זמן מסוים, אולם יש להבין שהתוספת הנ"ל אינה בהכרח מפחיתה מערכו המשפטי של זיכרון הדברים.
הצד שכלפיו ניתנה ההתחייבות בהחלט יכול לפנות לבית המשפט בתביעה לביצוע ההסכם ואף לתבוע פיצוי כספי עבור הנזק שנגרם לו מאי-ביצועו. התנאים שסוכמו בין הצדדים הם תנאים מחייבים לכל דבר ועניין, ורצוי מאוד להימנע מלחתום על מסמך מחייב לפני בדיקה של מכלול הדברים עליהם יש לשים דגש, ולצורך כך להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום זה.
המשמעות הינה שיהיה קושי ברישום הנכס על שם הרוכש, ככל והחברה לא שילמה את המיסים שהייתה צריכה לשלם בגין העסקה (מה שקורה במרבית המקרים), לפיכך יש לבחון אילו מיסים לא שולמו על ידה.
בעניין זה קיימת פסיקה המבחינה בין סוגים שונים של חבויות במס – לפיה חוב בגין אי תשלום מס שבח אינו דומה לחוב בגין אי תשלום מס רכוש או מס רכישה. חוב בגין אי תשלום מס השבח אינו חוסה תחת סעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גביה), ועל כן, לא יזכה למעמד של שיעבוד ראשון על המקרקעין ואינו בדרגת נשייה ראשונה, ויראה כחוב רגיל.
לפיכך במקרה כאמור וככל ומדובר בחוב בגין אי תשלום מס שבח, רשות המסים יכולה לקבל כספים מתוך קופת הכינוס באופן יחסי לגובה החוב, בשיעור דומה ליתר הנושים הרגילים של החברה, וזאת בתנאי שהוגשה על ידי רשות המסים תביעת חוב.
לאור כל האמור ובמסגרת ניהול הליך מול רשות המיסים המסרבת לתת אישור מס שבח הנדרש לרישום בפנקסי המקרקעין, ניתן לחייבה למסור את אישור המס ובכך לאפשר רישום הנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
ניתן להגיש לבית המשפט בקשה לפירוק שיתוף באמצעות מכירה לצד ג'.
לצורך מתן מענה לשאלתך יש לבדוק מתי נרכשו הדירות? האם הייתם נשואים במועד הרכישה? מי גר בדירות? האם הייתה כל השקעה ו/או תשלום משכנתא מצדך בקשר לדירות הנ"ל? האם בעלך אמר/התכוון לשתף אותך בזכויות בדירות הללו? לאחר מתן תשובות לשאלות הנ"ל אוכל לתת תשובה מפורטת.
על-פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, "העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה… בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם…"
משכך, במקרה של העברת דירה המגורים ביניכם "אגב הגירושין", ההעברה לא תיחשב למכירה, ואין במקרה זה אירוע מס, קרי לא תידרש לשלם מס רכישה וגרושתך לא תידרש לשלם מס שבח.
בהמשך יהיה עליכם לדאוג להסדיר את רישום העברת הזכויות בדירת המגורים על שמך, במסגרת הגירושין בלשכת רישום המקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת, בהתאם לאופן רישום הדירה.
