למרות שטענת "הכול היה בתשריט" חוזרת על עצמה בהרבה סכסוכים בין קבלנים לרוכשי דירות, בתי המשפט בישראל אינם מקבלים אותה כמובן מאליו. במציאות שבה רוכשים מתקשים להבין מסמכים טכניים, חובת ההסבר המלא והבהיר מוטלת על הקבלן ומי שמתחמק ממנה, עלול לשלם ביוקר.
רבים מרוכשי הדירות בישראל מגלים מאוחר מדי שהמציאות בשטח אינה תואמת את ההבטחות שקיבלו מהקבלן. כך, מרפסת מתגלה כקטנה בהרבה מהמובטח, מחסן פתאום "לא כלול" ולעיתים גם גודל הדירה עצמה מצטמצם.
כאשר הרוכשים פונים אל הקבלן בדרישה לפיצוי או הבהרה, הם נתקלים לא פעם בתגובה אחידה: "הכול מופיע בתשריט ואתם אישרתם אותו בעת חתימתכם על הסכם הרכש". אלא שבתי המשפט בישראל אינם אוהבים טענה זו בלשון המעטה.
לא אחת נקבע כי התשריט הוא מסמך שמרבית הרוכשים אינם מסוגלים לפענח באופן מדויק. בהמשך לכך, כאשר קיימת סתירה בין התשריט לבין נתונים אחרים שנמסרו לרוכשים, כמו טבלת שטחים, ההכרעה המשפטית נוטה לרוב לטובת הרוכש.
במאמר הבא נסביר מהי חובת הגילוי המוגברת החלה על קבלנים שמוכרים דירות "על הנייר"
ולמה בתי המשפט אינם מסתפקים בתשובה ש"הכול מופיע בתשריט". גם נביא דוגמאות אמיתיות מהפסיקה, שבהן קבלנים חויבו לשלם פיצויים.
חובת הגילוי המוגברת החלה על קבלנים
בין אדם מן השורה שרוכש דירה "על הנייר" לבין קבלן קיימים פערי מידע ופערי כוחות משמעותיים. בהמשך לכך, בתי המשפט הטילו על קבלנים חובת גילוי מוגברת, במסגרתה על הקבלן ליידע את הרוכש על כל הפרטים החשובים בנוגע לדירה באופן מדויק, ממצה וברור.
בפסיקה נקבע כי קבלן יכול לקיים את חובת הגילוי המוטלת עליו בהפניית הרוכש למסמכים שונים, ובהם התשריט. עם זאת, על המסמכים להיות נהירים וברורים באופן שיאפשר לרוכש להבין בנקל את כל הפרטים המהותיים הנוגעים לדירה הנרכשת ללא הסתייעות באיש מקצוע מיומן. כאשר קבלן לא עומד ברף הזה, הוא עלול להיתבע, ולעיתים גם להפסיד סכומים משמעותיים.
פיצוי בסך של כ- 110,000 ₪ לאחר שהמרפסת היתה קטנה מהמובטח
בפסק דין שניתן ממש לאחרונה (05/2025), חברה קבלנית חויבה לשלם לרוכשי דירה פיצוי בסך של כ־110,000 ש"ח, לאחר שהתברר כי שטח המרפסת בפועל קטן משמעותית מהשטח שהוצג להם בטבלת השטחים שצורפה להסכם.
הקבלן טען כי בתשריט הופיעו המידות הנכונות. לדברי בית משפט השלום, גם אם הטענה נכונה, אין די בתשריט. נקבע כי לרוכש דירה הדיוט, יש קושי להבין מהו שטח המרפסת מהתשריט, וברי שרוכש דירה מן היישוב, יסתכל דווקא על הטבלה (ת"א 2252-01-20).
פיצוי במאות אלפי ₪ בגין פער בין הפרוספקט לתשריט
במקרה אחר חויבה חברה קבלנית לפצות שני רוכשים שונים של דירות יוקרה בסך של בין 600,000 ל – 700,000 ₪. זאת, לאחר שהתברר כי בפועל השטח של הדירות היה קטן ב – 25% מהמובטח בפרוספקט. הקבלן התגונן, בין היתר, בטענה כי הרוכשים התרשלו בכך שלא בחנו היטב את התשריטים. לדבריו, על הרוכש להצטייד בסרגל, במחשבון ובהבנה של קנה-מידה.
בסופו של דבר, העניין נדון בפני שלוש ערכאות, שדחו לחלוטין את טענת הקבלן. בית משפט השלום ציין כי מסמכי-המכר הם מורכבים להבנה וצליחתם היא משימה קשה אפילו ליודעי-משפט. על כן, הדרישה מרוכש, אפילו הוא יהא הוא מהנדס-חלל, לשֶׁבת עם סרגל ואמצעי-חישוב, להכפיל, ולחבֵּר, היא בלתי מתקבלת על הדעת (ת"א 25527-04-11).
בית המשפט המחוזי ציין כי תם העידן שבו הרוכש ההדיוט חייב לרענן את ידיעותיו בפרק חישובי השטחים שלמדו בשיעורי הגיאומטריה בבית הספר התיכון (ע"א 14416-12-15). בית המשפט העליון אף הוסיף כי מדיניות שיפוטית ראויה מחמירה עם חברות הבניה באשר למצג כלפי לקוחותיהן, כאשר הנחה היא כי הגילוי צריך להיות מלא ו"ידידותי למשתמש", באופן שאדם מן היישוב הרוכש דירה, לא יעמוד בפני "חתול בשק" (רע"א 1103/17).
הקבלן יפצה רוכשים במיליוני ש"ח
במקרה זה היה מדובר ברוכשים של 32 דירות בפרויקט מחיר למשתכן שהגישו תביעה משותפת כנגד החברה הקבלנית בטענה כי גודל הדירות שנמסרו בפועל, קטן משמעותית מהתחייבות החברה במסגרת חוזי המכר. החברה טענה מנגד כי שטח הדירות תואם את התשריטים עליהם חתמו הרוכשים בעת החתימה על חוזי הרכש.
בית משפט השלום קיבל את התביעה וחייב את החברה לפצות כל רוכש בסך של 113,200 ₪ (סה"כ: 3,622,400 ₪). נקבע כי מעת שהחברה ציינה שטח מסוים בחוזה המכר, זהו הנתון היחידי המחייב ואין חשיבות לנאמר בנספחים האחרים. בית המשפט הוסיף כי אומנם עולה מחומר הראיות שהיה מדובר בטעות בתום לב של החברה, אולם "על טעויות משלמים" (ת"א 44719-11-14).
המכנה המשותף לכל פסקי הדין שצוינו הוא ברור: בתי המשפט אינם רואים בתשריט מסמך שמסיר אחריות מהקבלן, אלא לכל היותר כלי עזר – כזה שחייב להיות ברור, נגיש ומובן לרוכש הסביר.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין
"הכול היה בתשריט" היא טענה שהולכת ונשחקת במערכת המשפט ובצדק. האחריות להסביר, לפרט ולהבהיר את מהות העסקה חלה על הקבלן, ולא על הרוכש שנדרש ללמוד אדריכלות על קפה אחד בעת החתימה על הסכם המכירה.
אם אתם מתלבטים או חוששים שלא הבנתם בדיוק מה אתם קונים, אל תישארו לבד מול מסמכים מסורבלים. היוועצות מוקדמת עם עורך דין עשויה לעשות את ההבדל בין עסקה טובה לבין עוגמת נפש יקרה במיוחד.
כמו כן, אם גיליתם לאחר הרכישה שהדירה שקיבלתם שונה ממה שהובטח לכם, אל תמהרו לוותר. ייתכן מאוד שעומדת לכם עילת תביעה, גם אם חתמתם על תשריט שנראה שמגן על הקבלן. עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין יוכל לבדוק את המסמכים, לאתר פגמים בגילוי או בהצגה של המידע, ולסייע לכם לפעול למיצוי זכויותיכם, לרבות תביעה לפיצויים או דרישה לביצוע תיקונים.
זכרו: ברכישת דירה, ההשקעה בליווי משפטי היא לא הוצאה, אלא ביטוח לעסקה החשובה בחייכם.
