דיירים רבים מוצאים את עצמם מתמודדים עם תופעה לא נעימה: שכן שהחליט שהחניה המשותפת שייכת לו, סגר לעצמו מחסן על חשבון שטח ציבורי, או מניח ציוד פרטי בגינה המשותפת. אולם רכוש משותף אינו הפקר, והחוק מספק פתרונות.
באחד הפרקים הבלתי נשכחים של סדרת הטלוויזיה "ארץ נהדרת", הדמות של "שימי פילוס" משתלטת על חלק מגרם המדרגות בבניין המגורים והופכת אותו לחדר ילדים, עם מיטה, שטיחים וצעצועים. הצופים בבית צוחקים, אבל עבור רבים, זו לא סאטירה אלא מציאות יומיומית מטרידה: שכן שהופך שטח ציבורי לרכושו הפרטי ומתעלם מהזכויות של שאר הדיירים.
אולם למרות שתופעות של השתלטות על שטח משותף מאוד נפוצות, החוק מעניק לכם כלים ברורים להתמודד איתן. במאמר הבא, נסקור מהו רכוש משותף, באילו מקרים מדובר בהשתלטות בלתי חוקית, ומהם הצעדים שניתן (ואף רצוי) לנקוט כדי להחזיר את השטח לרשות כלל הדיירים.
הרכוש המשותף שייך לכלל הדיירים בבניין
בהתאם לחוק המקרקעין בישראל, הרכוש המשותף, כלומר, כל חלק בבניין שאינו מוצמד בלעדית לדירה מסוימת, שייך לכלל בעלי הדירות. כל שימוש ייחודי בשטח זה, בין אם מדובר בהקמת מחסן, תפיסת חניה, גידור פינה בגינה או הצבת ציוד פרטי, מחייב הסכמה פורמלית של כלל הדיירים או החלטה תקינה של האסיפה הכללית. זאת, גם כאשר לא נגרם נזק ממשי בפועל.
הסכמה כזו אינה יכולה להתקבל בשתיקה. היעדר התנגדות מצד הדיירים אינו נחשב להסכמה תקפה, והחוק דורש שההסכמה תהיה מפורשת, מודעת ולעיתים אף מתועדת.
חשוב להדגיש: גם אם שכן עושה שימוש בשטח המשותף לאורך שנים – אין בכך כדי להקנות לו זכויות קניין. בפסיקה נקבע במפורש כי שימוש ממושך אינו הופך את הרכוש ל"שלו" ולא שולל מהדיירים האחרים את הזכות לדרוש את פינויו והשבת המצב לקדמותו.
עם זאת, לא כל שימוש ברכוש המשותף מהווה השתלטות פסולה. החוק מתיר שימושים מסוימים בתנאים מוגדרים.
מתי אחד הדיירים כן רשאי לעשות שימוש ברכוש המשותף?
פעולה חד־צדדית של דייר ברכוש המשותף עשויה להיחשב כפגיעה בזכויות הקנייניות של יתר בעלי הדירות. עם זאת, כאשר השימוש נעשה באופן רגיל, סביר, ואינו גורם להפרעה בלתי סבירה לדיירים האחרים, ניתן לעשות בו שימוש גם ללא צורך באישור מיוחד של אסיפת הדיירים.
כך למשל, הנחת עציץ קטן ליד דלת הדירה, שטיחון בכניסה, או הנחת סחורה לפריקה בחנייה המשותפת למספר דקות בלבד, נחשבים לשימושים סבירים, כל עוד אינם חוסמים מעבר או פוגעים בזולת. אפילו הקמת סככה קלה בחצר לצורך הצללה משותפת, אם היא נעשית לטובת כלל הדיירים וללא הפקעה של השטח, עשויה להיחשב לגיטימית.
במילים אחרות, שימוש זמני, מדוד, שאינו מעניק יתרון ייחודי ואינו מונע מדיירים אחרים לעשות שימוש דומה בשטח, ייחשב בדרך כלל ללגיטימי. לעומת זאת, כל שימוש של קבע, שימוש חוסם, או כזה שמעורר מחלוקת, דורש הסדרה פורמלית.
דוגמאות מהפסיקה להשתלטות על רכוש משותף
באופן לא מפתיע, הפסיקה הישראלית שופעת במקרים של דיירים שבחרו "לנכס" לעצמם שטחים מתוך הרכוש המשותף, בניגוד לדין ותוך פגיעה בזכויות שכניהם.
כך למשל, באחד המקרים שנדונו לאחרונה בבית משפט השלום, דייר בבניין משותף השתלט על מבואת הכניסה, הציב בה רהיטים, התקין טלוויזיה, ואחסן חפצים אישיים. מעבר לכך, הוא נהג להפעיל את הטלוויזיה בקול רם בשעות הערב, לעשן סיגרים במרחב הסגור ולהשליך את הבדלים על הרצפה.
בית המשפט קיבל את תביעת הדיירים, הורה על פינוי המבואה בתוך שבעה ימים, אסר על הצבת ריהוט וטלוויזיה במרחב המשותף, והטיל על הדייר הוצאות משפט בסך של למעלה מ־50,000 ₪ (ת"א 54319-03-22).
במקרה אחר, דן בבית משפט השלום בדוכן פלאפל שהוקם בחצר של בית משותף. בית המשפט הורה על פינוי הדוכן, וקבע כי הפעלת עסק פרטי בשטח משותף מהווה שימוש ייחודי החורג מהשימוש הסביר, במיוחד כאשר השטח מנוצל למטרות רווח על חשבון יתר בעלי הזכויות.
הנתבע טען, בין היתר, כי שאר דיירי הבניין לא התנגדו לדוכן במשך למעלה מ־30 שנה. בית המשפט דחה את הטענה והבהיר כי שתיקה אינה יוצרת זכות, וכי היעדר מחאה מצד שאר הדיירים אינו יכול להקים זכות קניינית שאינה קיימת על פי דין (ת"א 24658-01-21).
המסקנה העולה מהפסיקה ברורה: הרכוש המשותף הוא נכס של כלל הדיירים, והשימוש בו חייב להיעשות בשוויון ובתיאום. דייר הפועל על דעת עצמו, תוך הפקעת שטח משותף לצרכיו האישיים, מפר את האיזון הקנייני שבין הפרט לבין הקהילה והחוק מאפשר לדיירים האחרים להשיב את המצב לקדמותו.
מה ניתן לעשות כנגד השתלטות על שטח משותף?
כאשר שכן תופס לעצמו חלק מהרכוש המשותף, בין אם מדובר בחניה, מקלט, גג, או רצועת גינה, חשוב לדעת שאתם לא חסרי אונים. החוק והפסיקה מעניקים לדיירים כלים ממשיים להתמודדות עם התופעה.
עם זאת, עוד בטרם פונים לאפיקים משפטיים, מומלץ לנסות לפתור את העניין באמצעות שיחה ישירה וכנה עם השכן. עוד מומלץ לעלות את הנושא בפני ועד הבית ובאסיפת בעלי הדירות.
אם הפנייה האישית לא נשאה פרי, כל דייר או ועד הבית רשאים לפנות למפקח על רישום מקרקעין ולהגיש תביעה נגד ההשתלטות. המפקח מוסמך לדון בסכסוכים בין דיירים בבית משותף, וסמכותו השיפוטית מקבילה לזו של שופט בבית משפט השלום.
בשלב הראשון, המפקח ינסה לגשר בין הצדדים ולהביא לפתרון מוסכם, אך ככל שלא תושג פשרה, הוא רשאי להכריע בסכסוך ולהוציא צווים מחייבים, לרבות צו פינוי, צו מניעה ואף חיוב בפיצויים. במידה ומדובר בהחלטה סופית, ניתן לערער על החלטתו של המפקח לבית המשפט המחוזי.
במקרים מורכבים או כאשר נדרש סעד החורג מסמכות המפקח (כגון צו הריסה או פיצוי נזיקי משמעותי), ניתן לפנות לבית משפט בתביעה אזרחית, ולעתור לפיצויים בגין הסגת גבול, גרימת מטרד וכן צו הריסה למבנים.
מומלץ מאוד לבסס את טענותיכם באמצעות תיעוד ההשתלטות (לצלם את השטח שנתפס, לתעד שיחות והתכתבויות, לשמור פרוטוקולים מאסיפות ועוד). כמו כן, אין להמתין יתר על המידה. אומנם, שתיקה מצד הדיירים אינה נחשבת להסכמה משפטית, אך התנהלות פסיבית לאורך זמן עלולה להחליש את עמדתכם.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין
השתלטות על שטח משותף מהווה פגיעה בזכויות קנייניות של כל יתר הדיירים. החוק מעניק לכם כלים להתמודד, עם זאת, הליך משפטי דורש ידע, תכנון והצגת טענות מגובשות היטב.
בהמשך לכך, עורך הדין המתמחה במקרקעין ובסכסוכי שכנים יוכל לסייע לכם לבחון את סיכויי ההליך, לגבש אסטרטגיה מתאימה, לאסוף ראיות רלוונטיות, לנסח פנייה מוקדמת או להגיש תביעה מבוססת למפקח על רישום מקרקעין או לבית המשפט. מעבר לכך, עורך דין עשוי גם לנהל מו"מ יעיל מול הצד הפוגע ולהביא לפתרון מוסכם מחוץ לכותלי הערכאות.
זכרו: אל תוותרו על זכויותיכם, אולם גם אל תנהלו המאבק לבד. פנייה לייעוץ משפטי לא רק שתחסוך זמן, עוגמת נפש והוצאות, אלא עשויה גם להוביל לפתרון מהיר ונכון, מבלי להיגרר לסכסוך מתמשך. אל תישארו לבד מול שכן שמנכס לעצמו את המשותף לכולם.
