מה לעשות כשמגלים ליקויי בניה לאחר שרכשתם דירה יד שנייה?

מה לעשות כשמגלים ליקויי בנייה לאחר רכישת דירת יד שנייה?

רכשתם דירה ראשונה? שדרגתם לדירה גדולה יותר? או אולי השקעתם בנכס נוסף? במקרים רבים, רוכשים מגלים לאחר החתימה כי הדירה יד שנייה שרכשו מכילה ליקויי בנייה שלא היו גלויים מראש. כיצד מומלץ להתמודד עם המצב מבחינה משפטית? במאמר זה נבחן את הצעדים המומלצים לביצוע ואת האפשרויות המשפטיות העומדות לרשותכם.

זה קורה בערך כך: נכנסתם לדירה חדשה (בשבילכם), מרוצים ונרגשים. אך זמן קצר לאחר המעבר, אתם מתחילים להבחין בסדקים קונסטרוקטיביים בקירות, תקלות במערכת החשמל, בעיות בצנרת או ברטיבות – תופעה נפוצה במיוחד בחורף הראשון. אתם פונים למוכר האדיב, שמופתע לשמוע על הבעיות וטוען כי זו הפעם הראשונה שהוא נתקל בהן. בשלב הזה, אתם ניצבים בפני דילמה: האם לקבל את הדברים ולשאת בעלויות התיקון בעצמכם, או לבדוק האם קיימת עילה משפטית שתחייב את המוכר לקחת אחריות, להשתתף בתיקונים או אפילו לפצות אתכם בגין הנזקים ועוגמת הנפש שנגרמה לכם.

דירות יד שנייה וליקויי בנייה: נתונים ומקרים נפוצים

דירות יד שנייה רבות סובלות מליקויים חמורים, ולעיתים קרובות הרוכשים אינם מודעים אליהם עד לאחר המעבר. לפי נתונים שפורסמו בתקשורת, כאשר רוכש פוטנציאלי מזמין בדק בית טרום רכישה, בכשליש מהמקרים מתגלים ליקויי בנייה כה משמעותיים שגורמים לו לוותר על העסקה. ליקויים אלו עשויים לכלול רטיבות קשה, סדקים קונסטרוקטיביים, בעיות בצנרת או בתשתיות החשמל.

אולם ליקויי בנייה אינם רק ליקויים "קלאסיים" כגון רטיבות או בעיות בצנרת, אלא עשויים לכלול גם בעיות תכנוניות ורישומיות כגון חריגות בנייה, שימוש חורג בנכס (למשל דירה הרשומה כמחסן) ועוד. יודגש כי מהרגע שהדירה עוברת לבעלות הרוכש, האחריות היא שלו. כלומר, הרוכש עלול למצוא את עצמו מתמודד עם הליכים משפטיים מול הרשויות, קנסות ואף דרישות להריסה או תיקון.

מקרה בוחן: רטיבות בדירה לאחר רכישה

גילוי ליקויי בנייה בדירה יכולה לקרות לכל אדם. כך למשל, חודשים ספורים לאחר שהשופטת צ' מבית משפט השלום רכשה דירה בבניין בחיפה, החלו תופעות של רטיבות ונזילות חמורות. היא פנתה אל המוכרים שביצעו תיקונים שונים, אולם הרטיבות המשיכה. לאחר כשלוש שנים של ניסיונות לתקן את המצב, הגישה השופטת תביעה לביטול הסכם המכר בטענה להטעיה מצד המוכרים. בית המשפט המחוזי דחה את תביעתה, וקבע כי לא הוכח שהמוכרים היו מודעים לליקויים בזמן המכירה. עם זאת, לאור ההתמודדות הממושכת עם ליקויי הבנייה, פסק לה בית המשפט פיצוי משמעותי בסך 217,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה (ת"א 28925-09-17).

כיצד להימנע מהפתעות בלתי נעימות?

כדי להימנע מהפתעות לא נעימות בצורה של ליקויי בנייה, חשוב לנקוט במספר צעדים מקדימים, עוד בטרם החתימה על הסכם הרכישה, שיבטיחו כי הדירה נרכשת במצב תקין וללא ליקויים משמעותיים.

1. בדק בית מקצועי: מומלץ לבצע בדק בית מקצועי לפני הרכישה ולקבל דו"ח ליקויים מפורט.
2. בדיקות משפטיות ותכנוניות: יש לבצע בדיקות משפטיות ותכנוניות קפדניות הכוללות בדיקת התיק בעירייה, בדיקת הרישום בטאבו וברשות מקרקעי ישראל, לבדוק שלא קיים שימוש חורג, בדיקת תביעות קודמות מול הקבלן או דיירים קודמים וכן בדיקה מול ועד הבית.
3. חוזה רכישה מגן: חובה לערוך חוזה המגן על הרוכש. על החוזה לכלול הצהרה של המוכר כי אינו מודע לליקויים בדירה וכן אפשרות לביטול העסקה או קיזוז עלויות תיקון במידה ומתגלים בדירה ליקויים מהותיים. כמו כן, מומלץ להכניס לחוזה סעיף הכולל פיצויים מוסכמים. סעיף הפיצויים המוסכמים נועד להבטיח כי במקרה של גילוי ליקויים מהותיים שלא דווחו על ידי המוכר, הרוכש יהיה זכאי לפיצוי ללא צורך בהוכחת נזק, מה שיכול לחסוך זמן והתדיינות משפטית ממושכת.

כדי להבטיח שכל הצעדים הללו יבוצעו כהלכה וכדי למנוע טעויות שעלולות לעלות ביוקר, חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין כבר בשלבי המשא ומתן המוקדמים.

ההבדל המשפטי בין דירה שנרכשה מקבלן לדירת יד שנייה

במאמר קודם התמקדנו בשאלה מה לעשות במידה ומתגלים ליקויי בנייה בדירה שנרכשה מקבלן. כעת אנו מתמקדים בשאלה מה לעשות במידה ומתגלים ליקויי בנייה בדירת יד שנייה. הסיבה להתייחסות הנפרדת היא כי קיימים הבדלים משפטיים משמעותיים בין השניים המשפיעים על זכויות הרוכש.

כך, רכישה מקבלן מוסדרת בעיקר בחוק המכר (דירות), אשר מחייב את הקבלן לתקן ליקויים שהתגלו בתקופות אחריות מוגדרות (בין שנה לעשר שנים). במידה והדירה יד שנייה נמכרה בתוך תקופת האחריות של הקבלן, הרוכש החדש יוכל להפעיל את האחריות הישירה של הקבלן ולדרוש תיקון ליקויים שהתגלו.

לעומת זאת, בדירות יד שנייה שאינן נמצאות עוד תחת אחריות הקבלן, אין אחריות מובנית מצד גורם כלשהו, ולכן כל תלונה על ליקויים תתבסס אך ורק על חוזה המכר בין המוכר לרוכש, כאשר לרוב הדירה נמכרת "As-Is" (כפי שהיא). יחד עם זאת, אם ניתן להוכיח כי המוכר ידע על ליקויים משמעותיים והסתיר אותם במכוון, ייתכן שניתן להגיש תביעה בגין הטעיה ואי-גילוי נאות לפי חוק החוזים וחוק המכר הכללי.

במילים אחרות, בעוד שבקניית דירה מקבלן קיימת הגנה חוקית מפני ליקויים, רכישת דירת יד שנייה מצריכה בדיקות מקיפות מראש ועריכת חוזה קפדני כדי למנוע בעיות עתידיות.

מה ניתן לעשות לאחר גילוי ליקוי בנייה?

כאמור, ההמלצה הטובה ביותר היא לבצע בדיקות מקדימות לפני החתימה על הסכם הרכישה, שכוללת הן בדיקות פיזיות (כגון בדק בית מקצועי ובדיקת תשתיות) והן בדיקות משפטיות (בדיקות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל ובעירייה). כך ניתן למנוע הפתעות לא נעימות ולוודא שהדירה במצב תקין.

עם זאת, אם גיליתם ליקוי בנייה רק לאחר הרכישה, מומלץ לנקוט במספר צעדים:

1. תיעוד הליקויים: יש לתעד את הליקויים ולהזמין חוות דעת של מהנדס בניין או שמאי מקרקעין.
2. פנייה למוכר: במידה וערכתם חוזה רכישה המגן עליכם (הכולל למשל הצהרה של המוכר כי אינו מודע לליקויים בדירה), יש לפנות למוכר ולדרוש את תיקון הליקויים. במידה והחוזה לא כולל סעיפי הגנה כאמור, מומלץ לנסות להגיע להסדר עם המוכר, כגון השתתפות בעלויות התיקון.
3. תביעה משפטית: אם המוכר ידע על הליקוי והסתיר אותו, ניתן לבדוק אפשרות לתביעה בגין הטעיה ואי-גילוי נאות לפי חוק החוזים וחוק המכר הכללי או לפיצויים מוסכמים.

על כל פנים, מומלץ מאוד להתייעץ מייד עם גילוי ליקויי הבנייה עם עורך דין בעל ניסיון במקרקעין, על מנת לבחון את האפשרויות המשפטיות העומדות בפניכם.

מומלץ להתייעץ עם עורך דין

בין אם אתם שוקלים לקנות דירת יד שנייה, ובין אם גילתם ליקויי בנייה בדירת יד שנייה שרכשתם, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין. כך לפני הרכישה, עורך הדין יוכל לבדוק את מצב הנכס מבחינה משפטית ולוודא כי החוזה כולל סעיפים המגנים על הרוכש במקרה של גילוי ליקויים לאחר הרכישה. אם רכשתם דירה והתגלו בה ליקויים, עורך הדין יוכל לייעץ כיצד לפעול מול המוכר ואילו צעדים ניתן לנקוט למזעור הנזקים ולקבלת פיצוי או תיקון הליקויים.

זכרו: רכישת דירה היא לרוב אחת העסקאות הגדולות ביותר שתבצעו בחייכם, ולכן חשוב להבטיח שהיא מתבצעת בצורה בטוחה, מושכלת וללא סיכונים מיותרים.