הפחתת היטל השבחה ומהי "השבחה" במקרקעין המחייבת בהיטל השבחה?
סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מגדיר "השבחה" באופן הבא:
"השבחה" – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".
חוק התכנון והבניה קובע שלוש פעולות תכנון בגינן ניתן לגבות היטל השבחה: אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
"תכנית" מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת כתכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת.
שני תנאים צריכים אפוא להתקיים על מנת שיוטל היטל השבחה:
- שווי המקרקעין עלה;
- עקב אחת מפעולות התכנון הקבועות בסעיף.
תנאים אלו במצטבר הם שיוצרים את החיוב בהיטל ההשבחה. לכן, לא ייגבה היטל השבחה בגין עליית שווי מקרקעין שנגרמה שלא עקב אחת משלוש פעולות התכנון המנויות בסעיף, כגון בשל עליית מחירים כללית בשוק החופשי, סלילת כביש באיזור וכיו"ב. לא ייגבה היטל בשל אחת מפעולות התכנון המוזכרות בסעיף אשר לא הביאה בפועל לעליית שווי המקרקעין.
הצטברות התנאים מהווה את ההצדקה לגביית היטל השבחה במובחן ממס שבח. ונסביר. בשונה ממס שבח, היטל השבחה אינו מס המוטל על עצם עליית שוויים של מקרקעין בשוק החופשי, אלא על עליית שווי שנגרמה בשל פעולות תכנון של רשות מקומית. לולא הבחנה זו הייתה יכולה להישמע הטענה כי הנישום משלם פעמיים מס בגין אותה עליית שווי של המקרקעין, פעם כמס שבח ופעל כהיטל השבחה.
מהו אירוע המס, מועד מימוש הזכויות ו-"התאריך הקובע"
חוק התכנון והבניה מבחין בין האירוע המצית את החיוב בהשבחה (להלן: אירוע המס) לבין האירוע שבו מנצל הנישום את המקרקעין שבהם חלה ההשבחה (להלן: מימוש הזכויות). סעיף 1(א) לתוספת מגדיר שלושה מצבים של מימוש הזכויות מושא אירוע המס:
"מימוש זכויות", במקרקעין – אחת מאלה:
(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;
(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה;
(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה כוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961."
מימוש זכויות הינו אפוא אחד מבין שלושת האירועים הבאים: קבלת היתר בניה או היתר לשימוש במקרקעין; התחלת השימוש בהם בפועל; והעברת הבעלות או החכירה לדורות בהם.
סעיף 4(1) קובע את העיקרון המוכר בדיני המס כעקרון דחיית המס או עקרון המימוש. הסעיף קובע, כי כאשר פעולת התכנון היא אישור תכנית, הוועדה המקומית רשאית לדחות את עריכת השומה, וממילא את מועד התשלום בגין ההשבחה שנוצרה עם אישור התכנית, עד למועד מימוש הזכויות.
בבסיס עקרון המימוש עומדים שלושה רציונלים: נזילות; יכולת מדידה של הרווח שהופק; וודאות כי אכן נוצר רווח. רציונל הנזילות מאפשר לנישום לשלם את ההיטל במועד שבו הוא "נפגש עם הכסף" ויש בידו לשלמו. המועד שבו בעל המקרקעין מוכר את המקרקעין, הוא המועד שבו יש לו כסף נזיל שיכול לשמשו לתשלום המס, ולכן מאפשר המחוקק לדחות את התשלום עד למועד המכירה. לעניין מימוש בדרך של מכירה, נקבע בפסיקה כי המימוש חל בעת כריתת חוזה המכר ולא בעת רישום העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
סעיף 4(4) מוסיף וקובע, כי בעל המקרקעין החייב בהיטל ההשבחה רשאי לבקש להקדים לשלם את ההיטל החל עליו עוד קודם למועד מימוש הזכויות. במקרה כזה תיערך שומת ההשבחה תוך 90 ימים מיום הבקשה.
סעיף 4(7) לתוספת קובע תאריך מוגדר שבו מתרחש אירוע המס שנכון אליו יש להעריך את ההשבחה (להלן: התאריך הקובע). בעליית שווי המקרקעין עקב אישור תכנית, התאריך הקובע הינו ביום תחילת התכנית. בעליית שווי המקרקעין עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, התאריך הקובע הוא יום אישור ההקלה או יום התרת השימוש החורג. התאריך הקובע משתנה אפוא בהתאם לפעולת התכנון שהביאה ל"השבחה" המהווה את אירוע המס.
יום "תחילת התכנית" אינו מוגדר בתוספת. עם זאת סעיף 119 לחוק קובע הוראה לעניין תחילת התכנית:
(א) תחילתה של תכנית, שאושרה לפי סימן זה, היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון.
(ב) מועד פרסום ההודעה ברשומות יהיה המועד הקובע לענין תביעת פיצויים לפי סעיף 197.
(ג) אין חובה לפרסם את מסמכי התכנית והוראותיה ברשומות.
מכאן הסיקו מלומדים כי המועד הקובע לחישוב השבחה הנגרמת עקב אישור תכנית הוא 15 יום לאחר פרסום ההודעה שאושרה התכנית ברשומות. כאשר אין חובה לפרסם ברשומות, אזי התאריך הקובע הוא היום שבו אושרה התכנית.
אופן חישוב שומת היטל השבחה
סעיף 4(7) סיפא קובע כי שומת ההשבחה תיקבע "בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי". את ההשבחה יש לחשב אפוא בהתאם למחיר
שבו היו נמכרים המקרקעין בשוק החופשי, ממוכר מרצון לקונה מרצון, כפי שמחיר זה משתקף בתאריך הקובע, שהוא יום אירוע המס – יום תחילת התכנית או יום אישור ההקלה או השימוש החורג.
על מנת לחשב את גובה ההשבחה יש להעריך את שווי המקרקעין פעמיים. פעם בהתאם לזכויות שהוענקו בתכנית (מצב חדש) ופעם בהתאם לזכויות שהיו קיימות אלמלא אושרה תכנית זו (מצב קודם). את שווי המקרקעין שמתקבל "במצב הקודם" מנכים מהשווי שמתקבל "במצב החדש" וההיטל עומד על שיעור של 50% מההפרש.
על אף שבמבט ראשון נראה, כי מדובר בנוסחה פשוטה וקלה ליישום, היא מעוררת קשיים לא מעטים. קשיים אלו באים לידי ביטוי בקביעת אומדן שווי המקרקעין ב"מצב הקודם". כך, לדוגמה, במצב שבו שווי המקרקעין עלה עקב ציפיות לאישור תכנית עובר לתאריך הקובע, יהיה ההפרש בין שווי השוק "במצב הקודם" לבין שווי השוק "במצב החדש" נמוך במיוחד (שכן שני "המצבים" מחושבים נכון לאותו תאריך, הוא התאריך הקובע). כדי להתמודד עם קושי זה ולבודד את עליית השווי במקרקעין שנוצרה עקב פעולת התכנון ולא עקב גורמים אחרים, נפסק כי יש להוציא מכלל הנתונים האובייקטיביים המשפיעים על שווי השוק של המקרקעין ערב אישורה של התכנית המשביחה, את עליית המחיר שנגרמה עקב הציפיות הקיימות בשוק כתוצאה מהליכי התכנון.
סוגיית "ניכוי הציפיות" היא סוגיה אחת מיני רבות המתעוררות בשל היעדר בהירות בחוק בכל הנוגע לדרך שבה יש לחשב את ההשבחה.
נסכם בקצרה את עקרונות היסוד בהיטל השבחה כפי שעלו מהסקירה עד כה:
א. ההשבחה היא עליית שווי המקרקעין הנגרמת עקב אחת משלוש פעולות התכנון המנויות בסעיף 1 לתוספת – אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג, ובגינן בלבד.
ב. ההשבחה יכול שתבוא לידי ביטוי בהגדלת זכויות בניה אך גם "בדרך אחרת", כגון תכנית מפורטת המאפשרת הקדמת קבלת היתרי בניה מכוח הוראות של תכנית מתאר מקומית קודמת, אך גם אותה "דרך אחרת" צריכה להיות מעוגנת באחת משלוש פעולות התכנון כאמור לעיל.
ג. בכל הנוגע לעליית שווי מקרקעין עקב אישור תכנית, מבחין המחוקק בין מועד אירוע המס לבין מועד תשלום ההיטל, שהוא מועד מימוש הזכויות. שומת ההשבחה נערכת נכון ליום תחילת התכנית, ומכאן ועד ליום המימוש יחולו הפרשי הצמדה למדד או לתשומות הבניה.
ד. התאריך הקובע משתנה בהתאם לאירוע המס שיצר את החיוב בהיטל. כאשר אירוע המס הוא אישור התכנית התאריך הקובע הוא "תחילת התכנית"; כאשר אירוע המס הוא מתן הקלה או התרת שימוש חורג, התאריך הקובע הוא יום אישור מתן ההקלה או השימוש החורג.
ה. מועד מימוש הזכויות יכול שיהיה ביום הוצאת היתר הבניה או ביום מכירת המקרקעין, לפי המוקדם ביניהם, ובהתאם למידה שבה מימש הנישום את הזכויות עד לאותו מועד.
מהו ההבדל בין היטל השבחה למס שבח?
רבים נוטים להתבלבל ולחשוב שהיטל השבחה הוא מס שבח. אולם, מדובר בשני תשלומים שונים.
היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגין עליית שווי הנכס בשל אישור תכנית, הקלה או היתר לשימוש חורג.
מס שבח לעומת זאת, משולם לרשות המיסים כאחוזים מתוך הרווח במכירת מקרקעין דהיינו ההפרש שבין סכום המכר לבין סכום הקניה והוצאות שהוצאו לצורך השבחת הנכס.
על מי חלה החובה לשלם היטל השבחה?
חובת התשלום חלה על הבעלים או החוכר לדורות (שוכר ליותר מ-25 שנה) של המקרקעין בעת מתן האישור.
בעת מכירת מקרקעין, חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על המוכר, שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה.
בקרקעות המנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) חלק מההיטל מתקזז עם התשלום לרמ"י. זאת מפני שגם רמ"י שהיא בעלת המקרקעין מרוויחה מההשבחה.
היטל השבחה בגין שימוש חורג מתכנית לעומת בגין שימוש חורג מהיתר
אחד המקרים המחייבים בהיטל השבחה הוא שימוש חורג.
במקרה כזה של שימוש חורג מהיתר תלוי האם מדובר במימוש זכויות, שאז חל חיוב, או האם מדובר בשימוש חורג מהיתר אך אינו חורג מתכנית בגינה כבר שולמו בעבר היטלי השבחה. במקרה השני לא תחול חבות בהיטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר.
הטעם לכך הוא שהטעם לחיוב בהיטל ההשבחה הוא מכח עיקרון של צדק חלוקתי, כלומר מי שמתעשר מפעולות רשות ציבורית יחלוק את התעשרותו עם הציבור. לכן כאשר השימוש אינו חורג מהתכנית, אין השבחה והתעשרות ואין לחייב רק בגין פעולת הרישוי. כמו כן אין מדובר בפעולה סבוכה הדורשת משאבים רבים מהוועדה המקומית.
היטל השבחה בגין מספר השבחות
מקרקעין שאושרו בהם כמה תכניות, ולא שולם היטל עקב אף אחד מהן, ההשבחה תחושב כהפרש בין שווי המקרקעין לפני אישור התכנית הראשונה לבין שווי המקרקעין לאחר אישור התכנית האחרונה.
העיקרון הוא תשלום על כל ההשבחות במקרקעין. אולם לגבי אופן החישוב יש מחלוקת בפסיקה.
ריבית פיגורים והצמדה
ממועד התוכנית ועד למועד מימוש הזכויות יש תוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה, לפי הנמוך מביניהם.
ריבית פיגורים – בגין איחור בתשלום ההיטל לאחר מועד מימוש הזכויות, תחול תוספת הצמדה וריבית פיגורים בדומה לחוב ארנונה לרשות מקומית.
הפחתת ריבית פיגורים
בית משפט לעניינים מנהליים או ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה שדנים בערעור או הערר בעניין היטל ההשבחה, יכולים להפחית את חיובי הפיגורים בגין התקופה שההליך התנהל לפניהם. כמו כן הם יכולים, בנימוקים מיוחדים, להפחית חיובי הפיגורים, כולם או חלקם, בגין תקופה אחרת.
אישור היטל השבחה לצורך רישום בטאבו
לצורך רישום פעולת מכר או חכירה בפנקסי המקרקעין יש להציג בפני הרשם תעודה החתומה ע"י הועדה המקומית, המעידה כי שולמו כל חובות היטל ההשבחה על המקרקעין, או ניתנה ערובה לתשלומו.
פטור מהיטל השבחה
על-פי החוק ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה במקרים כדלקמן:
- השבחה במקרקעין למגורים בשכונת שיקום.
- השבחה במקרקעין למגורים בישובים מוכרזים.
- הרחבה של דירת מגורים בשטח של עד 140 מ״ר, בתנאים מסוימים שקבע המחוקק.
- השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות להתאמת נגישות.
- השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או היתר להרחבה של דירת מגורים, שניתנו מכוח התוכניות הבאות: תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ״א 38); תוכנית מפורטת שהוכנה על-פי ההוראות של תוכנית המתאר הארצית; תוכנית אחרת המאפשרת בניית חדר מגורים על גג המבנה. פטור מהיטל השבחה לפי פסקת משנה זו יחול אך ורק על חדר מגורים הצמוד לדירה, שתיווסף לפי התוכניות האמורות לעיל.
ערעור על היטל השבחה
ניתן לערור על שומת היטל השבחה תוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב, באחד מהדרכים הבאות:
בערר לפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה על עצם החיוב ועל גובה החיוב ולבקש הפחתת היטל השבחה. הערר מוגש ע"י עו"ד היטל השבחה, אשר יפרט את הטיעונים הפוטרים מתשלום. ככל שהשומה אינה נכונה רצוי לצרף לערר חוות דעת של שמאי מקרקעין. ועדת הערר רשאית לפנות בבקשה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין שימנה שמאי מייעץ.
אם החייב בהיטל אינו חולק על החיוב עצמו, אלא מבקש הפחתת היטל השבחה, בהסתמך על חוות דעת שמאית, במקרה זה הוא יכול לבקש בתוך 45 ימים מההודעה על החיוב, מיו"ר מועצת שמאי המקרקעין, למנות שמאי מכריע. השמאי המכריע יחליט מה יהיה גובה החיוב.
ערעור על שמאי מכריע – בתוך 45 ימים מהמצאת ההחלטה של השמאי מכריע, יכול החייב בהיטל או וועדה המקומית להגיש ערעור לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה על אותה החלטה.
ערעור על ועדת ערר – על החלטת וועדת ערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים.
בדיקת היטל השבחה והפחתת היטל השבחה
אם אתם מעוניינים לדעת לפני מכירת נכס האם תחול חובת תשלום בגין השבחה ומהו גובה החיוב, אתם זכאים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך בדיקה. בהתאם לתיקון 126 לחוק התכנון והבניה, לפני מכירת נכס אתם יכולים להגיש בקשה לקבל "פרה-רולינג", שומה לפני מכירה. תשובה על גובה ההיטל תינתן תוך 90 יום. לשאלה האם בכלל יש השבחה, על הרשות להשיב תוך זמן סביר – בד"כ תוך 45 יום.
אולם חשוב לשים לב, אם ביקשתם שומת היטל השבחה, מתחיל לרוץ המועד להגשת ערר או פניה לשמאי מכריע ממועד קבלת התשובה וכלל ונדרשת הפחתת היטל השבחה יש לשים לב למועדים.
לאור האמור, אם נדרשתם לשלם היטל השבחה חשוב להיוועץ בעו"ד היטל השבחה שכן בחלק לא מבוטל מן המקרים ניתן לבקש הפחתת היטל השבחה ואף לבטלו כליל.
במידה ונדרשת הפחתת היטל השבחה פנו למשרדנו שפעילותו המשפטית תהיה זו אשר תעניק לכם את ההכוונה הנחוצה בכדי להפחית את גובה התשלומים המוניציפליים השונים, לרבות דמי השבחה.
