עשיתם אקזיט, השקעתם נכון בבורסה, קיבלתם ירושה ועכשיו אתם רוצים להגשים חלום ולרכוש דירת יוקרה? אולי מחירי הדירות עלו ובא לכם למכור את דירתכם ולהשתדרג? כדאי שתשימו לב למספר דגשים חשובים.
מהי דירת יוקרה מבחינת מיסוי מקרקעין?
רבים נוטים לחשוב שדירות יוקרה הן דירות של עשירים מאוד. אולם, חוק מיסוי מקרקעין מגדיר דירות יוקרה על פי מחירה של הדירה – מעל לתקרת פטור שנקבעה על ידי המחוקק. נכון לשנת 2021 תקרת הפטור עומדת על סך של 4,495,000 ₪.
מאחר שעד כה המחוקק לא תיקון את שווי דירות היוקרה בהתאם לעליית מחירי הנדל"ן, נוצר מצב לפיו, דירת יוקרה לעניין מיסוי מקרקעין לא תהיה בהכרח דירת יוקרה כפי שאנו מדמיינים אלא לכל היותר מדובר בדירת מגורים סטנדרטית של מעמד הביניים המבוסס.
לאור האמור, המוכר יהיה זכאי לפטור עד גובה התקרה כאמור וכל סכום מעבר לתקרה יחויב במס שבח גם אם מדובר בדירתו היחידה.
כאשר לדירות אלו קיימות גם זכויות בניה שטרם נוצלו המוכר יהיה חייב לשאת גם בתשלום מס שבח בגין זכויות אלו.
מעבר למס השבח המוטל על ידי המדינה קיים גם היטל השבחה הנגבה על ידי הוועדה המקומית.
חריגות בנייה בדירת יוקרה
במרבית דירות היוקרה, ניתן לראות שבעלי הדירות ביצעו שינויים דוגמת שינויים אסטטיים, הרחבות שונות, סגירת מרפסות ועוד. ישנם שינויים שמבוצעים בהתאם להיתר אך יש שינויים שמבוצעים ללא היתר. מומלץ לבדוק מול חברת בדק מקצועית בטרם רוכשים דירות יוקרה האם אותם שינויים בוצעו לפי היתר ואין להקל בכך ראש שכן, חריגות בנייה מהוות עבירה פלילית אשר גוררת עימה חבויות והוצאות משפטיות לא קטנות לרבות צווי הריסה וצווי מאסר וכיו"ב. לכן, חשוב לקבוע בהסכם המכר מנגנון המטפל בחריגות בנייה ככל ואלו קיימות.
אם כך מהם הדגשים המיוחדים הנוגעים לדירות יוקרה?
הפטור הכללי במכירה של דירה יחידה על ידי תא משפחתי מאפשר מכירה של דירה אחת ל-18 חודשים למי שהוא תושב ישראל או תושב חו"ל שאין לו דירה נוספת במדינת התושבות שלו וכשהדירה היא הדירה היחידה בבעלות התא המשפחתי.
על המוכר להיות בעלים של אותה הדירה בתקופה של 18 החודשים שקדמו לעסקת המכירה.
כאמור, הפטור מוגבל וחל באופן חלקי על דירות יוקרה. סכום תקרת הפטור מתעדכן בכל תחילת שנה בהתאם לשיעור עליית המדד.
במכירת חלק מדירה תיקבע תקרה יחסית לחלק הנמכר ביחס זהה לשווי מלוא הזכות וכך גם יותרו ניכויים באופן יחסי.
שיעור המס שיחול יהיה 25% על השבח שנצבר החל מתאריך 1.1.2014 ועד למועד זה יחושב מס השבח באופן ליניארי.
במידה והמוכר דירת יוקרה איננו עומד בתנאי הפטור – דירה אחת בלבד או במכירת דירה נוספת במידה וחלפו 4 שנים מן המכירה האחרונה בפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) יחול המס בגין החלק העודף בשיעורי המס הכלליים החלים על מכירת זכות שאיננה דירת מגורים – שיעור מס שיכול לעלות על 40% בגין השבח כולו שמעל תקרת הפטור.
ומה בנוגע לאלו שמבקשים לרכוש דירת יוקרה?
ראוי לשים לב להוראות הנוגעות למס רכישה בעניין זה. כיום שיעור מס הרכישה על רכישת זכות אחרת עומד על 6% בעוד ששיעורי מס הרכישה על דירות מגורים הוא מדורג ולכן יכול להגיע לאחוזים הגבוהים מאלו של "זכות אחרת".
לכן, נשאלת השאלה כיצד ניתן להנות משיעור מס החל על זכות אחרת שיכול להיות נמוך משמעותית ולא לשלם מס רכישה בגין דירת יוקרה?
על פי ההגדרה בחוק לצרכי מס רכישה דירה שבנייתה טרם נסתיימה ואין התחייבות מצד הרוכש לגמור את בנייתה איננה נחשבת דירת מגורים ולכן יחולו על רכישתה שיעורי מס של "זכות אחרת".
לכן ישנן פעמים שתכנון מס נכון יהיה כזה שדירה תימכר ברמת מעטפת ללא התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה וכך הרוכש עשוי לחסוך סכומי כסף גבוהים.
זכרו – חבות במס מולידה את האפשרות לתכנון מס במטרה להקטין את החבות. לכן עורך דין מיסוי מקרקעין יכול להפחית באופן ניכר את החבות במס במכירה ו/או רכישת דירות יוקרה.
מימון דירות יוקרה
חשוב לשים לב גם לנושא מינוף הכסף שלכם כאשר מגיעים לרכוש דירת יוקרה. יש לדעת כיצד לבנות נכון את לוח התשלומים בהסכם שלכם שיתאים בדיוק לכם ואולי לעסקאות מקבילות שאתם מבקשים לבצע.
יש לבצע בדיקה מעמיקה ונכונה של הנכס כאמור על מנת לאתר חריגות בנייה אחרת הבנק לא יעמיד לכם את מלוא ההלוואה המובטחת במשכנתה לה כיוונתם.
במיוחד חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין הבקיא בעסקאות הללו ומכיר את הפרקטיקה מול הבנקים, לוחות הזמנים על מנת שידע לייעץ לכם כיצד לבצע את המימון מול הבנק.
התעסקות בעסקאות של דירות יוקרה דורשת מיומנויות מיוחדות ומקצועיות רבה בתחום הנדל"ן ומיסוי המקרקעין וכדי להימנע מתאונות מס כואבות בכיס ראוי להיוועץ בעורך דין נדל"ן הבקיא גם העוסק במיסוי מקרקעין כאמור.
מזמנים לפנות למשרדנו המתמחה במכירה ורכישה בכל עסקאות הנדל"ן ובפרט בדירות יוקרה בעת הצורך – פשוט תרימו טלפון.
