גם אם אתם מנוסים היטב בהשקעות מסוג השקעות נדל"ן, סביר מאד כי אתם לא רוכשים דירה בכל יום. מדובר על אחת הרכישות המשמעותיות ביותר, כאשר מה שהופך את הרכישה לכך כך משמעותית הן הבדיקות המקדימות, הסכום הרב אותו משקיעים והחיפוש אחר הנכס המתאים ביותר בהתאם למטרות ולצרכים. כשאתם לקראת רכישת נכס או דירה להשקעה, עליכם לשאול ולהשיב לעצמכם על מספר שאלות, לרבות מהו שיעור מס הרכישה (החל על הרוכש), מהו שיעור מס השבח הצפוי (החל על המוכר) מהו שיעור היטל השבחה הצפוי (החל על המוכר) ומיהו האדם שמוכר לכם את הדירה.
לפני הכל: בדיקת המשכנתא
למרות שמדובר על התחנה הראשונה בדרך, חשוב להבין כי יש לבצע אותה במקביל לחיפושי הדירה שלכם. הסיבה היא מאחר ועם הגשת בקשתכם לקבלת המשכנתא, עליכם לדעת בכמה כסף לדרוש בהתאם לנכס שמצאתם כראוי להשקעה. כמובן שמדובר על שלב בדרך הרלוונטי רק לאלו מכם שאינם מחזיקים בכל הסכום הנדרש לרכישת הנכס. במקרים בהם אתם אכן זקוקים למשכנתא, כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות שיתאים לכם את התמהיל המתאים ביותר בהתאם להכנסות שלכם, אורח החיים שלכם, התחייבויות קודמות וכדומה. ההמלצה היא לדרוש קצת יותר מערך הנכס, לערך כ-10% יותר, זאת על מנת שלא תגיעו למצב שישנן הוצאות נלוות נוספות שאינכם יכולים לעמוד בהן.
נסח הטאבו ופרטיו של המוכר
כל עוד אתם רוכשים דירת השקעה יד שניה, עליכם לבדוק את זהות בעלי הזכויות בדירה. במילים פשוטות: האם האדם שמציג עצמו כבעל הנכס, הוא אכן בעליו של הנכס. מדובר על תהליך די פשוט המצריך מכם לשדך בין פרטיו של המוכר בתעודת הזהות ובין נסח הטאבו. הודות לנסח זה, אתם לא יכולים רק להבטיח כי מי שמציג עצמו כבעל הדירה אכן כזה, אלא שישנו מפרט מדוייק גם לגבי מצב הזכויות בדירה: האם מדובר על בעלות מלאה, האם מדובר על חכירה לדורות וכדומה. כמו כן, המון פעמים אתם יכולים לאמת את פרטי העסקה כפי שהיא הוצגה לכם. אם בעל הנכס הבטיח לכם מחסן וחנייה במסגרת העסקה, נסח הטאבו יוכל לשקף לכם האם אכן אלו שייכים לדירה ונכללים בהסכם. בנוסף, נסח הטאבו מכיל בתוכו גם מידע לגבי שעבודים או חובות, כמו גם הערות על תיקי הוצאה לפועל, המצב הרישומי של הדירה וכדומה.
הערת אזהרה: למה היא חשובה?
דבר נוסף שחשוב להתעכב עליו הוא הערות האזהרה. מדובר על הערות שניתן לראות אותם בנסח הטאבו, כאשר הן מתייחסות להתחייבויות שונות של בעל הנכס הנוכחי לגבי עסקאות שונות הרלוונטיות לנכס. מטרת העל של הערה זו היא להגן ולהתריע בפני אלו המעוניינים בנכס מסוים לגבי התחייבות שונות של בעל הנכס לגבי ביצוע עסקאות או הימנעות מביצוע עסקאות.
בדיקת שיעבודים ומשכונות
כאמור, עליכם לבצע סט של בדיקות מקדימות לפני שתחתמו על הסכם רכישת דירת ההשקעה. עליכם להבטיח כי הפרוייקט בו אתם מעוניינים אינו משועבד. בבדיקה זו תצטרכו גם לבדוק כי אין כל הגבלות של הליכים, עיקולים או צווי מניעה. במילים אחרות: הדירה בה אתם מעוניינים חייבת להיות נקייה מכל התחייבות או מכל הגבלה. במקרים בהם אתם אכן מגלים כי ישנן הגבלות מסוימות, כדאי תחילה לפנות אל בעל הנכס ולנסות לברר את הנסיבות, איך פותרים את אותן הגבלות ומה ההשלכות שלהן.
מס הרכישה – כמה אתם צפויים לשלם?
הטעות הגדולה ביותר שעושים הרוכשים הפוטנציאליים, היא לחשב את עלות הנכס מבלי לכלול בתוכה את מס הרכישה. בסופו של דבר, גם עליכם תהיה החובה לשלם את המס, כאשר יש לשלם אותו בתוך 60 יום מהרגע בו חתמתם חוזה. שימו לב כי גובה המס אינו קבוע, והוא מבוסס על כמה פרמטרים שונים לרבות האם מדובר על דירה שנייה או שלישית. כל אדם הרוכש נכס מקרקעין – מדירה למגורים ועד מגרש, צריך לשלם את המס המוטל עליו. מדובר על מס חד פעמי.
ומה לגבי מס השבח?
בשונה מתשלום מס הרכישה, מס זה רלוונטי בעת שתמכרו את הנכס וגם ברכישה של הנכס על ידכם על מנת לדעת האם נדרש להשאיר כספים בנאמנות. מדובר על תשלום שהבסיס לו הוא השבחת הדירה, או במילים אחרות: הרווח מהדירה. לדוגמא: אם אתם רכשתם את הדירה במיליון שקלים ומכרתם אותה במיליון וחצי שקלים, הרי שהרווח הינו כחצי מיליון שקלים. מי שעתיד לשלם את מס השבח הוא רק מי שמחזיק ביותר מדירה אחת. את המס יש לשלם בתוך 60 ימים מהחתימה על עסקת המכירה.
