א. כללי:
עסקת נדל"ן הינה עסקה מורכבת, אשר מתנהלת מול מספר רב של גורמים, ולעיתים יכולה "להיתקע" או "להסתבך", עקב דברים שנשכחו או שלא נבדקו כראוי על ידי הצדדים לעסקה.
הסיבוך יכול לעיתים להיות קטן ופשוט ועליו בלבד תיפול העסקה, ולעיתים הסיבוך יכול להיות גדול ומורכב ואף להגיע לדיונים בבתי משפט ולהוצאות כספיות ניכרות.
משקי בית רבים ניגשים לעסקות נדל"ן, כגון רכישה ומכירה של בתים ודירות, עסקאות שכירות וגם רכישת נדל"ן להשקעה – באופן פזיז, ללא ביצוע הבדיקןות הנדרשות ומבלי להכיר ולהבין את העסקה לעומקה ולרוחבה.
יש להבין, כי חוסר תשומת לב לדברים מסוימים עלולים לסכ כסף רב, ולהפוך את העסקה ללא כדאית.
בחלק זה אציג לפניכם, סוגיה אשר מאפיינת את תחילתו של המו"מ בין המוכר והקונה, והינה רלוונטית גם ליחסים שבין שוכר למשכיר נכס מקרקעין: זיהוי הצדדים לעסקה ובדיקת אופן רישום הזכויות בנכס.
ב. הסכנות הקיימות:
לאחרונה אנו עדים למעשי נוכלות ורמיה, בהם אדם מציג עצמו כבעליו של נכס מקרקעין, ומוכר או משכיר את הנכס לקונה או שוכר תמימים, שלצערם הרב לא הצליחו לעלות על הזיוף. דבר זה עלול לגרום לקונה או לשוכר הפוטנציאליים נזק כספי משמעותי, מכיוון שלרוב אותו נוכל/רמאי נעלם כלא היה.
ניתן לראות בפסיקה מספר דוגמאות לכך.
דוגמה במקרה של מכר דירה:
ת"א 2650/06 – שלמה מינץ נ' מרדכי בוהדנה, אסתר מורדכיוב, קזייב שושנה
ע"א 624/13 – בית המשפט העליון 06/08/2014
בית המשפט העליון דן בערעור שעניינו מכירת דירתו של אדם על-ידי מתחזה לאדם נוסף, שמכר אותה כעבור זמן קצר למערערת ולבעלה המנוח. למרות שהרוכשים שילמו את מלוא התמורה, בגין הדירה שרכשו, נקבע ע"י בית המשפט, כי הם נדרשים להשיב את הדירה לבעליה המקוריים.
דוגמה במקרה של שכירת דירה:
תמ"ש 15620/07 – בית המשפט לענייני משפחה ירושלים 31/08/2008
בית המשפט לענייני משפחה חייב נתבע לשלם לגיסתו סך של 30,000 ₪ כפיצוי על עוגמת נפש, וכן סכומים נוספים בגין נזקים שנגרמו לה לאחר שהשכיר דירה שבבעלותה, ונטל לידיו את כספי השכירות אשר שולמו מראש. נקבע, כי הנתבע פגע בזכות הקניין של התובעת, וכי במעשיו התקיימו גם יסודות עוולת הגזל, והם מהווים בנוסף גם הפרת חובה חקוקה.
ישנן עוד מספר רב של דוגמאות למקרים שכבר קרו, והיד עוד נטויה.
ג. כיצד תוכלו כרוכשים/שוכרים פוטנציאליים להימנע ממצב דברים זה?
ראשית, עליכם לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן/מקרקעין, על מנת שיערוך עבורכם מספר בדיקות מקדימות בטרם הכניסה למו"מ עם המוכר/המשכיר של הנכס, וזאת כמובן מעבר לעריכת הסכם המכר, דיווח לרשות המיסים, ליווי העסקה עד לסיומה ברישום וכיוצ"ב.
עורך הדין המתמחה בתחום, יידע לזהות ביתר קלות בעיות אפשריות הצפויות ממצבים שונים, אשר חלקם יפורט להלן.
בדיקת אופן רישום הנכס
על עורך הדין המייצג אתכם לבדוק בקפדנות את האופן בו רשום הבעלים של הנכס בלשכת רישום המקרקעין.
יש להבחין בין מספר מצבים אפשריים של רישום, כגון הערת אזהרה, בעלות, חכירה וכיוצ"ב, האופן בו רשום שמו של הבעלים והאם מצוין גם מספר תעודת הזהות שלו.
יתכן שאין כל רישום בנוגע לנכס הנ"ל בלשכת רישום המקרקעין, ואז ידרשו בדיקות נוספות, כגון איתור מקום הרישום של הנכס, לדוגמה רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת (כגון עמידר). כמו כן, יתכן כי הרישום התבצע במרשם אחר, ואז יש לבדוק מה הסיבה לכך שהרישום מתנהל באופן הנ"ל? האם הסיבה היא הגיונית? האם הרישום מתנהל באופן זה בשל מחדל של המוכר ו/או צד ג'?
בכל מקרה יש לשים לב במיוחד לאופן בו רשום המוכר ולזהות אותו כבעלים/חוכר לדורות או כבעל זכות להיות בעלים/חוכר לדורות של הנכס.
ככל ומדובר במקרה בו המוכר רשום רק באמצעות הערת אזהרה, יש בדיקות רבות ונוספות שעל עורך הדין המייצג את הקונה לבצע, בנוסף לכל האמור לעיל ולהלן.
חשוב לציין, כי רצוי לבצע עסקה עם מי שרשום כבעלים/חוכר לדורות של הנכס, אך ישנם מצבים בהם רישום הזכויות של הנכס בלשכת רישום המקרקעין מתעכב, מסיבות הגיוניות וסבירות, ואין לפסול עסקה כזאת רק בשל כך. זאת, בכפוף לבדיקות של עורך הדין המייצג אתכם בעסקה, מדוע הנכס טרם נרשם, האם ניתן יהיה לרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקעין במועד קרוב ע"י המוכר, והאם הרישום כרוך בעלויות חריגות.
אופן זיהוי הבעלים
לעיתים יתברר, כי שם הבעלים/החוכר לדורות מופיע בלשכת רישום המקרקעין, ללא ציון מספר תעודת הזהות שלו, ולכן יש לשים לב ולבקש הוכחות נוספות לבעלות מעבר למרשם המתנהל בלשכת רישום המקרקעין.
כמו כן, תמיד יש לבדוק את תעודת הזהות של בעל הנכס, ואף לדרוש תעודה נוספת לאימות, כגון רישיון נהיגה. במידה ואחת התעודות מעוררת חשד, כגון שהינה נראית שונה מתעודת זהות רגילה או שהינה בלויה באופן חשוד, יש לדרוש לראות תעודה נוספת ואף לבקש לראות תעודת זהות חדשה במקום זו הבלויה. בנוסף, יש לבדוק את הדמיון בין התמונות לבין פניו של המוכר, ולצלם את התעודות.
במידה וקיים חשד נוסף כלשהו, אפילו קטן, בנוגע לזהות הבעלים/החוכר לדורות, יש לדרוש מהמוכר מסמכים מקוריים הנוגעים לנכס, כגון: חוזה הרכישה של הנכס, שטר המכר/שטר העברת זכות שכירות ו/או חוזה החכירה של הנכס.
בנוסף, רצוי להיפגש בנכס עם המוכר/משכיר, אם יש צורך גם מספר פעמים, ואף לשאול את השכנים/ועד בית אודותיו, כמה זמן הם מכירים אותו, והאם הוא מוכר למי מהם כבעליו של הנכס.
יש לשים לב לדברים נוספים, כגון: שאלות בנוגע לנכס שהמוכר/משכיר נשאל על ידי עורך הדין של הקונה/שוכר ואשר הוא איננו יודע להשיב עליהן, או שהינו משתהה זמן רב במתן תשובות, אם סכום המכירה או סכום דמי השכירות המוצעים נמוכים משמעותית ממחיר השוק וכיוצ"ב.
אם המוכר/משכיר מיוצג על ידי עורך הדין, רצוי לברר עם עורך הדין כמה זמן הוא מכיר את המוכר/משכיר, האם הוא ביצע עבורו את עסקת הרכישה ואולי יש בידיו מסמכים המעידים על ביצוע רכישת הנכס על ידי המוכר, למשל.
ד. לסיכום:
יש להיות ערניים כל הזמן, לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום, ואשר יכול לבצע את כל הבדיקות הנדרשות באופן נכון ומהימן, וככל ועולה חשד כלשהו יש להעמיק בבדיקות האפשריות.
חשוב לציין שסיכון תמיד קיים, אך ככל וייערכו יותר בדיקות על ידי עורך הדין המייצג אתכם בעסקה, כך הסיכוי שתיפלו קורבן למעשה מרמה – פוחת.
רשימת הבדיקות המוצעות לעיל, איננה רשימה ממצאה ומדובר בבדיקות חלקיות וראשוניות בלבד, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה יש להתאים את הבדיקות הנדרשות, ולהוסיף ולבדוק דברים נוספים במידת הצורך.
האמור לעיל אינו בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. הסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד.
