תקנות השקיפות בהתחדשות עירונית
מבוא
לפני חג הפסח (2024) הועברו לאישור תקנות חדשות בעניין עסקאות מסוג התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38), התקנות נועדו לשקיפות מלאה בעסקאות מסוג התחדשות עירונית, ומטרתן להגביר את השקיפות בעסקאות אלה, לקדם ביצוע של עסקאות הוגנות, ולאפשר ביטול עסקאות, באם אלה לא עמדו ברף הנדרש.
עיקרי ההחלטות שנקבעו בתקנות החדשות
- דרישה לפיה עורך דין יאמת את חתימתו של בעל הדירה על עסקת התחדשות עירונית, וזאת לאחר שווידא כי בעל הדירה מבין את מהות העסקה ומשמעויותיה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושבעל הדירה חותם מרצונו.
- העסקה תכלול פרטים מזהים מלאים של היזם, תוך חובה לגלות מי הם בעלי השליטה בחברה, כך שבעל דירה יוכל לדעת מול מי הוא עומד בעת חתימה על ההסכם.
- חובה לגלות כל אפשרות לניגוד עניינים של היזם וכל מי שפועל מטעמו בקשר לפרויקט.
- חובה לציין את סוג העסקה בעת החתימה על החוזה (ולא להותיר זאת לשלב מאוחר יותר) – פינוי בינוי, התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש, או בדרך של עיבוי וחיזוק.
- חובה לציין בעסקה את התאריך בו נחתמה עסקה ראשונה עם בעל דירה בבית המשותף. יודגש כי ממועד זה נגזרות זכויות מהותיות, כדוגמת הזכות לבטל העסקה בשל עיכוב בקידומה, זכויות קשישים ועוד.
- חובה לציין מועדים מרביים לאישור תב"ע, להוצאת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה.
- ציון התמורה, או עקרונות לקביעת התמורה, שיקבל כל בעל דירה בפרויקט.
- התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות לבניית דירת התמורה, בדומה לנדרש ברכישת דירה חדשה. גובה הערבות לא יפחת משווי דירה הדומה במאפייניה לדירת התמורה. לעניין זה יקבע נוסח ערבות אחיד בתקנות.
- התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות בלתי מותנית הניתנת לפירעון עם דרישה, להבטחת תשלום דמי השכירות לתקופה הפינוי, עד קבלת הדירה החדשה.
- התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות גם בעסקת עיבוי וחיזוק, להבטחת השלמת ביצוע העבודות שהובטחו לבעלי הדירות..
דרישות אלה הן רק חלק מכלל הדרישות של התקנות החדשות. אי קיומם של דרישות אלה יכול במקרים מסוימים להוביל לכך שהעסקה תתבטל, וזאת לאחר פניה לממונה על פניות הדיירים במטרה לבטל את העסקה. כמו כן, התקנות החדשות מפרטות את הנושאים אשר יש לכלול אותם בעסקה, וניתן להשלים אותם בהסכמת הצדדים, וזאת במידה ולא נקבעו מראש.
תמורות לדיירים
התקנות החדשות מציינות את הצורך בשיקוף התמורות לדיירים, אך חשוב להדגיש כי אינם מציינות באחריות מי לוודא שהתמורות הוגנות ושומרות על בעלי זכויות בעלי הדירות. יצוין, כי בעלי דירות לא מודעים איך לחשב את התמורות הראויות בעסקאות של התחדשות עירונית, וליזם יש אינטרס להפחית את התמורות שיתן לדיירים. חשוב להדגיש, כי רק שמאי מטעם בעלי הדירות הוא זה אשר צריך לבחון את התמורות לדיירים, ומומלץ למנות שמאי בטרם חתימת בעלי דירות על ההסכם.
סיום הפרויקט
כיצד יזם יוכל להבטיח תאריך סיום לפרויקט? חשוב לומר, כי בטרם קבלת אישורי תוכניות והיתרי בנייה, קיימים קשיים רבים, וזאת מול הרשויות המקומיות וועדות התכנון והבנייה. על כן, ליזם יהיה קושי בשלב מוקדם להתחייב למועדים ספציפיים וסופיים של מסירת הדירות, לכן, ניתן לשער כי היזם יתחייב למועד רחוק מאוד, וזאת על מנת להבטיח את התחייבותו.
סיכום
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38), ומייצג אך ורק דיירים, נותן ייעוץ והכוונה לכל חוזה באופן אישי, כך שחוזה יהיה ברור לצדדים מבעוד מועד, למשרדנו ניסיון בפניה לממונה על פניות הדיירים, וכן בביטול הסכמים של עומדים בדרישות החוק, ובביטול של הערות אזהרה לטובת היזם בלשכת רישום המקרקעין. צוות המשרד הינו צוות מקצועי. משרדנו נותן מענה וליווי לכל תרחיש ושאלה שלכם. אנו מבטיחים לתת שרות מקצועי, אמין ומסור עד להשגת המטרה, מוזמנים ליצור עמנו קשר.
