מתעניינים ברכישת דירה יד שניה?
ישנם מספר דברים שרצוי שתבדקו בטרם חתימה על הסכם רכישה מחייב.
בין היתר עליכם לבחון את המצב התכנוני של הדירה, האם קיימים שעבודים שרובצים על הדירה, כיצד רשומה הדירה, האם בלשכת רישום מקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת, יש לבחון את זהות המוכר, ומיהם הבעלים של הדירה והאם יש זהות בין המוכר לבעלים הרשום בלשכת רישום מקרקעין, האם הדירה והצמדותיה בנויים בהיתר ובהתאם לתוכניות החלות באזור זה ועוד.
לאחר שמצאתם את הדירה המתאימה לכם, עליכם להתחיל את הבדיקות הנדרשות באמצעות עורך דין אשר בקיא בתחום הנדל"ן. יש לבדוק את זהותו של בעל הזכויות בדירה, וכן לבחון ולבדוק היטב, האם רשומים על זכויות הבעלות שעבודים כלשהם, ו/או עיקולים ו/או הערות אזהרה. הנכם חייבים לעשות את כל הבדיקות מראש, על מנת שלא תיכנסו לעסקת רכישה בעיתית אשר לא ניתן יהיה להשלימה ולרשום את הזכויות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין ו/או במינהל מקרקעי ישראל.
בדיקה בנוגע לאופן רישום הזכויות של המוכר
השלב הראשוני הוא לבדוק את אופן רישום הזכויות על שם המוכר. ככל והנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין יש לבדוק את נסח הטאבו העדכני ולבחון כיצד רשומות זכויותיו של המוכר בנכס, והאם יש הערות אזהרה אשר סותרות את זכויותיו ו/או עיקולים ו/או שעבודים ו/או משכנתאות וכו' על זכויותיו.
ככל והנכס איננו רשום בלשכת רישום המקרקעין, יש לערוך בדיקות יותר מעמיקות, ולבחון האם יש חברה משכנת המנהלת באופן מסודר את הרישום ומתי הינה עתידה לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, והאם הנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל. במידה והנכס אכן רשום במנהל מקרקעי ישראל יש לבחון האם הנכס מהוון והאם יש חובות כלשהם למנהל.
סביר להניח שלא תכירו את כל המושגים השונים ו/או מה בדיוק לבדוק והיכן, לכן, מומלץ שכבר בשלב זה תפנו לעורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן, ותשתפו אותו בכל הסוגיות שעולות, וכן תקבלו ממנו חוות דעת מקיפה אודות מצבו הרישומי של הנכס, הבעיות הקיימות והשלכותיהן על ביצוע העסקה.
הערת אזהרה
הערת אזהרה, היא רישום אשר מתבצע בלשכת רישום המקרקעין. בדרך כלל היא נרשמת בסמוך ולאחר חתימה על הסכם רכישה ומטרתה למנוע עסקאות נוגדות בנכס.
ישנה הערת אזהרה המעידה על ביצוע עסקה בנכס, אשר משמעה הוא כי בעל הנכס התחייב לבצע עסקה במקרקעין, וישנה הערת אזהרה על התחייבות שלא לבצע עסקה, אשר משמעותה שבעל הנכס התחייב לא לבצע עסקה בנכס.
מיד לאחר חתימה על הסכם לרכישת נכס מומלץ מאוד לפנות ללשכת רישום המקרקעין ולהגיש בקשה מידית לרישום הערת אזהרה לטובתכם, זאת על מנת למנוע מצב בו המוכר יבצע מכירה נוספת של הנכס לצד ג', וכן להבטיח את הכספים שכבר שילמתם על חשבון רכישת הנכס וזאת מפני עיקולים שיוטלו על זכויות בעל הנכס לאחר הרכישה ו/או תביעות.
