מדריך – קבוצת רכישה

מהי קבוצת רכישה, ממה צריך להיזהר, מה חשוב לבדוק ועוד. אם אתם מתעניינים לרכוש דירה באמצעות קבוצת רכישה כדאי שתקראו את המאמר הזה.

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים המתארגנת באופן עצמאי או באמצעות חברה מנהלת המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה על מנת להקים מבנה מגורים, להצליח לשלוט מי יהיו השכנים ועל מנת לחסוך בכסף דוגמת הקטנת פערי התיווך שבקניית נכס כמוצר מוגמר וכדומה.

מהם הדגשים שצריך לשים לב אליהם במסגרת ההון האנושי המרכיב את קבוצת הרכישה?

חבירה אל קבוצת רכישה מצריכה התעסקות רבה – למרות שלכאורה מדובר בעסקה כדאית מבחינה כלכלית יש לשלם עליה בעיקר בזמן ובהתעסקות מול קבוצת אנשים שאינכם מכירים או מחבבים בהכרח שעם הזמן גם יהפכו להיות השכנים הצמודים שלכם.

לאחר מכן, עליכם להחליט האם אתם מצטרפים אל קבוצת רכישה רנדומלית בשל מיקום הנכס לדוגמה או שאתם מאלה המתחילים מאפס ובונים את קבוצת הרכישה ולמעשה מבקשים לנהל את הפרויקט.

יש לבחון בכל פרויקט מוצע עד כמה התנאים אטרקטיביים אצל כל אחת מהאופציות השונות ובעיקר לבחון:

• מהו גודל הקבוצה כאשר יש לזכור שכדאי להימנע מקבוצות גדולות מדי ויש להתאים בין מספר החברים בקבוצה לבין גודל הבניין העתידי. כמו כן, כדאי לבדוק מהי האינטראקציה הבין אישית בקבוצה.
• מיהו הגורם המארגן, מהו המוניטין של מארגן הקבוצה.
• מהי איכות היועצים אשר עומדים לרשות הקבוצה.
• מהן ההטבות ששומר לעצמו מארגן הקבוצה.
• מהי הקרקע אותה רוכשים, אילו תוכניות פיתוח מתוכננות שם, האם על הקרקע צווי עיקול, האם היא מיועדת לבנייה מהסוג הרצוי ועוד.

דבר חשבון נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא, שבדרך כלל מארגן קבוצה רכישה דורש הון עצמי מינימאלי מכל חבר ככרטיס כניסה לקבוצת הרכישה.

החלטה נוספת שיש לקבל בעניין היא האם להתנהל לבד או לחילופין לעמוד מול חברות יזמיות. כמובן שעדיף שבראש הקבוצה יעמוד קבלן מורשה או כל מארגן אחר שיש לו ניסיון מול הרשויות השונות ויודע להשיג את מקסימום ההטבות עבור הקבוצה.

לאחר מכן, יש לדאוג שיש לקבוצה נציג אחראי ושקיים עורך דין נדל"ן מלווה אשר יודע לייעל את התהליך, להגן על האינטרסים של כלל חברי הקבוצה (ביחד ולחוד), שייבחן באופן מקצועי את היתרי הבנייה וכדומה. עוד נגיש לעניין זה, כי כל קבוצה צריכה ליווי של עו"ד נדל"ן, אך גם מוטב שכל אחד מחברי הקבוצה יהיה מלווה בעורך דין מקרקעין אישי על מנת להיות בטוח שעורך הדין הקבוצתי אינו דואג רק לאינטרסים של החברה.

התהליך על קצה המזלג

ככל וקבוצת הרכישה החליטה לפעול לבד ללא גוף מלווה, עליה לאתר לבד קרקע, למצוא קבלן ועו"ד מקרקעין המתמחה בתחום.

לאחר מכן, יש לחתום על הסכם רכישה מול בעל הקרקע ועל הסכם שיתוף עם יתר חברי הקבוצה. הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה קובע שהחברים בה מחויבים אחד לשני, הם הבעלים החוקיים של הקרקע, מהי המחויבות ההדדית של חברי הקבוצה ואלו סנקציות מחכות לחברי הקבוצה שלא יכבדו את ההסכם ועוד.

שלבים נוספים הם, לדאוג שאדריכל הפרויקט יפעל מול הרשות המקומית עבור קבלת היתרי בנייה, יש לבחור בנק מלווה וקבלן מבצע ורק לאחר מכן הליך הבנייה יוכל לצאת אל הפועל.

מימון פרויקט מסוג קבוצת רכישה

חשוב לשים לב, שפרויקט מסוג כזה כרוך בהוצאה כלכלית לא קטנה ולכן יש לפנות לבנק מלווה על מנת להבטיח כיסוי כלכלי הדרוש לשם השלמת הפרויקט.

הבנקים בדרך כלל אינם ממהרים לשתף פעולה לפני שהם בוחנים בעצמם את הקרקע, שאינה משועבדת ואת ההיתכנות הכלכלית של כל אחד מחברי הקבוצה בנפרד.

מהם היתרונות בקבוצת רכישה?

• ניתן לכאורה לרכוש דירה חדשה במחיר מוזל של כ-20% ממחיר דירה שנמכרת מידי קבלן. קבוצת רכישה פועלת כגוף פרטי ולא כעסק, ולכן היא לא משלמת מע"מ על הקרקע. בנוסף כל אחד מחברי הקבוצה פטור מתשלומי מע"מ עבור אגרות בניה והיטלי פיתוח. יחד עם זאת, חשוב לשים לב שהמחיר הסופי של הקרקע בפרויקטים מסוג זה אינו וודאי.
• מבחינת מס, חברי קבוצת רכישה נהנים מפטור מלא בכל הנוגע לדירה, כך שהמס היחידי שיש לשלם הוא על הקרקע וסה"כ בשיעור של כ- 5%.
• עוד נדבך שנוגע לחיסכון מתייחס לעובדה שאין לשלם ליזם או לשירותי תיווך.
• ההתנהלות הרבה יותר בטוחה ויעילה, וזאת כי גם אם אחד מבעלי המקצוע מתגלה כלא מקצועי או שהוא מכריז על פשיטת רגל, בכל נקודת זמן ניתן להחליפו, וזאת כי הקרקע שייכת לחברי הקבוצה ואילו לקבלן לדוגמה, משלמים בהתאם לשלבי ההתקדמות.
• חברי הקבוצה נהנים ממסלול מהיר בוועדת התכנון, עלויות הבנייה יותר זולות, ניתן להשיג מפרט יותר איכותי לצד תקציב יותר נמוך, סך ההוצאות המשפטיות יותר זולות ועוד.

מהם החסרונות בקבוצת רכישה?

• המחיר הסופי של הדירה אינו ידוע ויכול להיות גבוה הרבה יותר מהצפי.
• חוסר וודאות מבחינת תאריך מסירת הדירה, עלות סופית לפרויקט ותוצאה מוגמרת. לדוגמה, במקרה של תוספות בנייה העלות יוצאת ישירות מהכיס של חברי הקבוצה. מבחינת זמנים יש לחכות להיתרי בנייה ועוד.
• חוסר ניסיונם של מארגני הקבוצה.
• המימון הבנקאי עלול להיות יקר יותר בשל העובדה שמבחינת הבנק חברי הקבוצה יכולים להיחשב כיזמים.
• כמו כן, בעסקאות מסוג זה הבנק המלווה לא מנפיק ערבויות חוק מכר.
• טרם אכלוס הדירה לא ניתן למכור אותה בלי אישור יתר חברי הקבוצה.
• סכסוכים פנימיים בין חברי הקבוצה אשר עשויים לעכב את הפרויקט.
• ייתכן שאחר מחברי הקבוצה יכנס לקשיים כלכליים ויבקש לפרוש מהקבוצה.

סיכונים בקבוצת רכישה

בטרם כניסה לפרויקט מסוג קבוצת רכישה יש לקחת בחשבון שהפרויקט עשוי להיות אשליה ולהוביל לאיבוד כסף רב. במה דברים אמורים?

קבוצת הרכישה עלולה לרכוש את הקרקע במחיר גבוה לעומת יזם ואף לבחור בעלי מקצוע שאינם מקצועיים.

לדוגמה ניקח את מקרה קבוצת הרכישה של ענבל אור החשודה בין היתר שארגנה קבוצה רכישה תוך שהיא מבקשת מחברי הקבוצה באמצעות מצגי שווא להעביר סכומים גדולים לקופת חברה שלכאורה הקימה במקום לחשבון הנאמנות. לימים התברר כי מדובר בחברה שאין לה בטחונות  ולכן, חברי הקבוצה נאלצו להשלים את הסכומים החסרים מכיסם ולבסוף הוציאו סכום גבוה בהרבה מהסכום שהתחייבו אליו בפועל.

דוגמה נוספת היא, אחת מקבוצות הרכישה הגדולות בארץ היא נאות חריש שכללה מאות משפחות שהיו צפויות להתגורר בעשרות בניינים בעיר חריש. במקרה זה, חברי הקבוצה עברו תהליך ארוך ומייגע עם אינספור אלמנטים שהביאו לעיכובים. הקבוצה הבטיחה מספרים לא ראליים בעבור כל יחידת דיור, לא חשפה תחשבים ו/או טעתה בפרמטרים כמו חישוב עליות הפיתוח והבנייה והמון רוכשים התקשו לעמוד בתשלומים והיו צריכים למכור את זכויותיהם.

דוגמה מסוכנת יותר היא קריסת קבוצת אלדד פרי – קבוצת רכישה שהסתבכה עם הבנק המלווה  וכעת חברי הקבוצה ממתינים לראות מתי יקבלו את הדירות וכמה עוד כסף יצטרכו להשלים. כמו כן, בפרויקט של הקבוצה בבת ים לקחו כסף כאשר הבטיחו לאנשים בקבוצת שיתנו להם יותר הנחה אם יקדימו תשלום, ללא הערת אזהרה ובלי שרכשו את הקרקע. במקרה זה לחברי הקבוצה אין בטוחה כלל ואפילו בעלות על הקרקע והם עלולים להפסיד את כל הכסף שהשקיעו.

סיכון נוסף, הוא ניגוד אינטרסים בין מארגן הקבוצה לבין היועץ המשפטי וסך חברי הקבוצה שכן בדרך כלל מארגן הקבוצה שומר לעצמו מספר דירות בפרויקט. כך, המארגן מחזיק בעמדת כוח ועשוי לפעול מתוך שקולים אישיים ולא מתוך שיקולים הרואים את טובת הקבוצה כולה.

יש לשים לב שקבוצת רכישה יכולה להפוך ללא יציבה בשל מגוון מחדלים דוגמת חוסר הצלחה בשיווק העסקה, מארגן הקבוצה מודה שאינו מסוגל לסגור עסקה, לא חברו לקבוצה מספיק חברים ובמקרים מסוימים חברי הקבוצה מצויים בנקודת זמן שהם כבר הוציאו סכומי כסף לא מבוטלים.

בנוסף, אם קבוצת הרכישה גדולה מדי היא עשויה להציף יותר חילוקי דעות אשר יאטו את קצת ההתקדמות של הפרויקט, עשויה להקשות את ההתנהלות מול הבנק המלווה, הדבר מגדיל את חוסר הוודאות הכלכלית שכן יש יותר גורמים שעשויים לפרוש מהקבוצה.

רכישת קרקע ללא היתר בנייה עלולה להעלות את מחיר הדירה הסופית ולעכב את ההליך והסכנה הגדולה ביותר היא שבעתיד יתגלה שיש עודף חברים בקבוצה ומספר הדירות שאושר הוא קטן ממספר החברים.

בנוסף, בזמן האחרון נשמעת ביקורת רבה יותר על קבוצות רכישה מצד הממונה על חוק המכר שאף הוציא מסמך עקרונות לקהל המארגנים שבאים להבחין בין מארגנים לבין תמרורי אזהרה שאומרים שבפעול הם יותר מזה.

לכן, חשוב לזכור שלא מעט מקרים עשויים להשאיר אתכם מרומים וללא הסכומים המשמעותיים שחסכתם לאורך זמן ושהיו מיועדים עבור רכישת דירה.

חשוב שכלל והחלטתם להשתלב בפרויקט קבוצת רכישה תיוועצו בעורך דין מקרקעין הבקיא בתחום ויודע להגן על האינטרסים שלכם ועל כספכם.

משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית ובכלל זה בפרויקטים מסוג קבוצת רכישה ואתם מוזמנים להתקשר ולקבוע פגישת יעוץ במקרה הצורך.