לפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי), קיים פוטנציאל רב לשפר את תנאיי חייכם בדירה, בבניין ואף בשכונה בה אתם מתגוררים. סוגיית ערבויות בהתחדשות עירונית צריכה לעמוד בראש סדר העדיפויות ובמקום מרכזי בשלב המשא ומתן המתנהל בין הצדדים על מנת להבטיח את עצמכם בפרויקטים של התחדשות עירונית.
לכן, בטרם חותמים על הסכם מול יזם לפרויקט מסוג התחדשות עירונית ישנן מספר ערבויות בהתחדשות עירונית שאותן מומלץ לדרוש מהיזם ומקבלן הביצוע של הפרויקט.
נכון להיום, לא קיימת חקיקה מסודרת המחייבת יזמים ו/או קבלים בהנפקת ערבויות מסוימות או המסדירה את התוואי המסחרי המקובל ולכן חשוב להיוועץ בעו"ד תמ"א או עו"ד פינוי בינוי הבקיא בתחום של ההתחדשות העירונית בטרם נכנסים לעסקה שכזו.
במאמר זה נביא סקירה של סוגי הערבויות בהתחדשות עירונית שכדי לדרוש בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי.
בפרויקט בו קיים אלמנט של הריסת דירה יש לדרוש מהיזם ו/או מהקבלן המבצע ערבות חוק מכר לכל אחד מהדיירים שדירתם תיהרס. הערבות ניתנת על פי חוק מכר דירות ומטרתה לספק לרוכשי הדירות הגנה טובה במקרה שהיזם או הקבלן פושטים את הרגל או שהחברה נכנסת לפירוק.
ערבות חוק מכר היא ערבות בנקאית שאמורה להבטיח את קבלתה של הדירה החדשה מידיו של היזם גם אם הוא עצמו לא מסוגל לעמוד בהתחייבותו ולסיים את פרויקט הבנייה. במקרה כזה ככל ולא יימצא מי שימשיך את הפרויקט על ידי הבנק שהנפיק את הערבות, הדיירים המחזיקים בערבות זו יכולים לקבל את שווי הערבות בכסף.
ערבות שכירות בנקאית אוטונומית
בפרויקטים בהם הדיירים נדרשים לפנות את דירותיהם לשם הריסתה, יש לדרוש מהיזם או הקבלן המבצע ערבות שכירות אוטונומית שמטרתה להבטיח את דמי השכירות החודשיים שהובטחו במסגרת ההסכם לדיירים. הערבות האוטונומית הינה עצמאית ובלתי תלויה בקיום הליך משפטי והבנק שהפיק אותה מתחייב לשלם את דמי הערבות בשל פיגור בתשלום דמי השכירות.
ערבות ביצוע
בפרויקט מסוג תמ"א 38 חיזוק שבו לא קיים אלמנט של הריסה של הדירות או חלקן יש לדרוש מהיזם או הקבלן המבצע ערבות ביצוע. ערבות ביצוע הינה ערבות בנקאית שסכומה זהה לגובה עלויות ביצוע פרויקט. מטרתה להבטיח, כי עבודות הבנייה יבוצעו בהתאם לדרישות ההסכם, ויגנו על זכויותיהם של דיירי הבניין. כמו כן, במידה והקבלן פשט רגל ולא עמד בהתחייבויותיו, ערבות ביצוע מאפשרת ליזם לסיים את עבודות הבנייה ולפצותו עבור הפסדים שנגרמו לו.
ערבות מיסים
מטרתה להבטיח את תשלום המיסים בעסקאות התחדשות עירונית והיא נבחנת בהתאם לאופי הפרויקט ולחשיפת המס. בפרויקטים אשר בהם קיים פטור יידועי לדיירים בגין העסקה (בעיקר בפרויקטים מסוג פינוי בינוי) הדרישה למתן ערבות מיסים איננה הכרחית.
חשוב לציין, כי קיימים מיסים החלים על היזם בגין רכישת הקרקע ו/או זכויות הבנייה וכי ניתן להתנות את השבת יתר הערבויות בהצגת אישורי מס הרכישה בגין התשלומים. במצב כאמור, היזם לא יידרש להפיק ערבות מיסים ונחסכות עלויות מיותרות המעמיסות על הפרויקט.
ערבות היטל השבחה
בפרויקטים מסוג פינוי בינוי נהוג לדרוש ערבות בנקאית אוטונומית בגובה החשיפה להיטל השבחה בגין אי עמידה בתנאי הפטור ככל ומי מהבעלים ימכור את זכויותיו ביחידות הבעלים.
ערבות זו ניתנת למימוש במקרה שהוצאה דרישה לתשלום היטל השבחה שהחובה לשלמה מוטלת על היזם בהתאם להוראות ההסכם והיזם לא דאג לשלמה במועד הקבוע.
ערבות בדק
ערבות בדק מחליפה את ערבות הביצוע לאחר סיום עבודות הבנייה, ולרוב למשך שנה אחת. היא מבטיחה כיסוי בגין עלויות תיקונים של ליקויי בנייה אשר מתגלים לאורך תקופת הבדק.
כאן המקום להבהיר, כי ערבות בדק ניתנת רק לדיירי הבניין הקיימים ולא לרוכשי דירות הקבלן החדשות שנבנות במסגרת הפרויקט. לטובת הדיירים החדשים על היזם או הקבלן להנפיק ערבות מכר.
ערבות רישום
ביצוע פעולת הרישום בסיום הפרויקט הינה באחריות היזם ו/או הקבלן המבצע וממומנת מכיסו. ערבות הרישום נועדה להבטיח את רישום הבית המשותף ו/או תיקון צו הרישום של הבית. גובה הערבות משתנה בהתאם להיקף הפרויקט ומגלם את גובה שכר הטרחה אשר יידרש לבצע את הרישום כאמור.
ערבות חברת אם
בחירת החברה היזמית ו/או החברה הקבלנית אשר תבצע את הפרויקט מבוססת בד"כ על מוניטין החברה ועל הישגיה בענף הבנייה. כאשר בוחר היזם לחתום על ההסכם המחייב עם הדיירים באמצעות חברה ייעודית שהוקמה לצורך הפרויקט ולא באמצעות חברת האם קיימות לכך השלכות משפטית כלפי בעלי הדירות. חברה ייעודית שרק הוקמה ושאיננה נשענת על חברת האם או שאין לה זיקה ישירה לחברת האם הינה חסרת בסיס כלכלי. ראוי לדרוש מהיזם ו/או מהקבלן, כי חברת האם תערוב להתחייבויות החברה הייעודית כלפי הדיירים.
ערבות להבטחת הוצאות משפטיות
בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ניתן לדרוש לעיתים מהיזם להנפיק ערבות להבטחת הוצאות משפטיות בקשר עם מימוש ערבות חוק המכר ככל ועולה הצורך של הדיירים לממש את הערבות שניתנה להם. הערבות מונפקת לצורך הבטחת ההוצאות המשפטיות של הדיירים על ידי עו"ד פינוי בינוי לצורך ייצוגם בהליכים המשפטיים שיידרשו להם למימוש ערבות חוק המכר במידה ואחת מן העילות למימושה התקיימו.
לסיכום
ענף הנדל"ן בכלל ופרויקטים של התחדשות עירונית בפרט מערבים כמות גדולה של ערבויות, כשלכל אחת מהן יש חשיבות בפני עצמה ומשמעות שונה משל אחרות. בעת חתימת הסכמים מסוג התחדשות עירונית יש לשים דגש על סוגיית הערבויות בהתחדשות עירונית על מנת להבטיח את עצמכם כמה שיותר מול היזם ו/או הקבלן המבצע ועל כן, חשוב מאוד לשכור את שרותיו של עו"ד תמ"א או עו"ד פינוי בינוי.
משרדנו בעל מיומנות בפרויקטים של התחדשות עירונית רחבי היקף ומעניק ליווי משפטי מקצועי ואישי לבעלי דירות בתחום. הליווי המשפטי, מקיף את כל שלבי העסקה, החל משלב איתור היזם וקבלן הביצוע, דרך בחינת היתכנותו הכלכלית של הפרויקט, ניהול מו"מ משפטי וחתימה על הסכם ועד מועד קבלת הדירה החדשה וסיום הליכי רישום בית משותף. מוזמנים לפנות אלינו בעת הצורך.
