עסקת נדל"ן בנאמנות משמעותה – ביצוע עסקת נדל"ן לטובת אדם או גורם אחר. כלומר, ממונה נאמן אשר מבצע את העסקה בפועל בעוד שהעסקה לא נועדה עבורו. הנאמן משמש כגורם המתווך לצורך ביצוע העסקה.
מוסד הנאמנות הוא מוסד משפטי ייחודי המשלב בין חיובים חוזיים וזכויות קנייניות ועל הנאמנות לעמוד בדרישות חוק הנאמנות.
השימוש במנגנון הנאמנות לצורך רכישת דירה להשקעה עבור הדורות הבאים נעשה נפוץ בשנים האחרונות בקרב משפחות שמעוניינות להעביר נכסים לדור הבא ולהגן עליהם.
בישראל נאמנות אינה מוכרת כאישיות משפטית היכולה להחזיק, לרכוש או למכור נכסים ועל מנת לפתור בעיה זו נוהגים הנאמנים להקים חברה שמניותיה מוחזקות בידי הנאמן ובעבור הנאמנות והיא מנוהלת על ידי הנאמן. חברה כזו היא חברה "שקופה" לצרכי מיסוי והכנסותיה ייחשבו כהכנסות הנאמן.
אחת הסיבות המרכזיות לבצע עסקת נדל"ן באמצעות נאמן היא הצורך של מבצע העסקה באנונימיות ושמירה על חשאיות. לא פעם תנאי עסקה עשויים להיות שונים בשל חשיפת זהות מבצע העסקה, למשל כאשר מדובר באיש עסקים אמיד. לכן, יכול להיות שהוא יעדיף, כי העסקה תנוהל על ידי נאמן מבלי שייוודע לצד השני או לצדדים שלישיים דוגמת קבלנים על זהותו.
סיבה נוספת לשימוש במוסד הנאמנות, היא עסקאות נדל"ן המבוצעות בתוך המשפחה על ידי בן משפחה מסוים ועבור בן משפחה אחר. הסיבות יכולות להיות העדפות שונות הקשורות בהסדרים פנים משפחתיים או חוסר יכולת משפטית לבצע עסקה על ידי בן משפחה.
מבחינת היבט המיסוי – העברת נכס לנאמנות נחשב לאירוע מס. לפי גישת הרשויות החבות במס על ידי נאמנות תיגזר ממעמדו המיסויי של הנהנה.
לפני כשנתיים ניתן פסק דין תקדימי על ידי ועדת הערר בעניין סמואל גליס אשר דחה את עמדת רשויות המס כאמור לעיל וקבע, כי העברת נכסי נדל"ן לנאמנות אינה מהווה כלל אירוע מס וזאת כל עוד הנכס מוחזק על ידי הנאמן גם אם הנאמן מחלק את הפירות מהנכס לנהנים אחרים.
פסיקה זו למעשה מאפשרת גמישות רבה בניהול נכסי נאמנות ואף מאפשרת את החלפת הנהנים בנאמנות מבלי ליצור אירוע מס עד למועד מכירת הנכס או העברת לנהנים בפועל. כיום, תלוי ועומד ערעור בבית המשפט העליון על פסק דין זה.
פסיקה זו מאפשרת גמישות רבה בניהול נכסי הנאמנות ומאפשרת אף החלפת נהנים בנאמנות מבלי ליצור אירוע מס עד מועד מכירת הנכס או העברתו לנהנים. כיום תלוי ועומד ערעור לבית המשפט העליון על פסק דין זה.
כמן כן, חשוב לדעת שקיימות חובות דיווח רבות לרשויות המס בעסקת נדל"ן בנאמנות. למשל, נאמן חייב על פי החוק להודיע למס שבח על כך שהעסקה נועדה לטובת אחרים.
למנהל מס שבח, קיימת הזכות לבדוק האם הנאמנות היא אמיתית או שמא מדובר בפיקציה לצורך התחמקות משלום מס.
מבחינת רשויות המס, אין חובה כי בין הנאמן לנהנה ייחתם הסכם נאמנות ודי בהודעה ערוכה כדין. יחד עם זאת, מומלץ ביותר לערוך הסכם נאמנות מתאים בין הצדדים ולדווח עליו על מנת למנוע סכסוכים עתידיים וחוסר בהירות שיכול להוביל לכפל בחיובים וכדומה.
סוגיה מעניינת נוספת בעניין זה, היא מה ההבדל בין עסקת נדל"ן בנאמנות לבין הבטחת נכסים במסגרת צוואה.
כולם יודעים שסכסוכי ירושה מתרחשים משחר ההיסטוריה גם כשיש צוואה מסודרת. אחת הדרכים למנוע את אותם סכסוכי ירושה הוא מוסד הנאמנות כאמצעי לשמירה על ההון המשפחתי.
הנאמנות מאפשרת לנהנה להיות בשליטה כאשר עוד בימי חייו הוא יכול להעביר את נכסיו לידי הנאמנות ועדיין לקבל עליהם החלטות.
אין צורך בכתיבת צוואה – שכן באמצעות הקמת נאמנות העסק ממשיך להתקיים גם אחרי מותו של המוריש שנפרד מנכסיו עוד בחייו והם אינם נחשבים עוד לחלק מעיזבונו.
ברגע שהנכסים נמצאים בנאמנות הם לכאורה לא שייכים לבעליהם (הנהנים) וקשה מאוד לגעת בהם במקרה שהוא נתקל בקשיים כלכליים וכך ניתנת הגנה מפני נושים.
מוסד הנאמנות מגביר את הביטחון בהעברה בין דורית של הנכסים וכסף. לדוגמה הנאמנות מגנה על הנכסים במקרה של גירושין. כמו כן, הנאמנות מאפשרת להשאיר את הנכסים לכמה דורות קדימה ובעל ההון אינו מוגבל להוריש את כספו רק ליורש המידי.
משרדנו מתמחה הן בדיני נאמנות והן בתחום הנדל"ן ודיני המקרקעין. חשוב בטרם כל ביצוע עסקה במקרקעין במיוחד בשימוש במוסד הנאמנות או בעריכת הסכם נאמנות להיוועץ בעורכי דין לנדל"ן המומחים בתחום ומשרדנו ישמח לעמוד לשירותכם בעת הצורך.
