עסקת מתנה או התחמקות מתשלום מיסים?

חוק המקרקעין מאפשר לבני משפחה להעביר ביניהם ללא תמורה (עסקת מתנה) נכס מתוך רצון אמיתי להעביר את הנכס לבעלותו הבלעדית של קרוב המשפחה שינהג בו מנהג של בעלים לצמיתות.

מנגד, ישנן עסקאות שונות שבאמצעותן מבוצע תכנון מס אשר עשוי להטיב עם צד לעסקה ונשאלת השאלה מתי עסקת מתנה או כל עסקה המהווה תכנון מס היא עסקה לגיטימית או שמא מדובר בעסקה מלאכותית שיש בה ניצול פרצה במטרה להימנע מתשלום מס.

חשוב להדגיש, כי חוק המקרקעין מאפשר לרשויות להתעלם מעסקה אשר מפחיתה או עלולה להפחית את סכום המס אשר עשוי להשתלם מפלוני או למנוע תשלום אם היא סבורה, כי מדובר בעסקה מלאכותית או כי אחת ממטרותיה העיקריות היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה. עוד קובע החוק, כי הימנעות ממס או הפחתת מס יכולות להיחשב כבלתי נאותות אף אם אינן נוגדות את החוק.

בבואנו לבדוק האם עסקה היא מלאכותית או אמיתית יש לזכור כי בבסיס דיני המיסים עומד עקרון של גביית מס אמת. לצורך גביית המס האמיתי במקרה ספציפי יש לבחון את מהות העסקה ולקבוע את המסים בהתאם לה.

מהותה של עסקה לצורך דיני המס נקבעת בהתאם למהותה הכלכלית האמיתית של העסקה ולא לפי צורתה הפורמאלית והאופן בו הצדדים בחרו להכתיר אותה. לדוגמה העובדה שצדדים חתמו על תצהירים מהם עולה כי נכס נמסר לקרוב משפחה בעסקת מתנה לא די בהם כדי ללמד, כי אכן מדובר בעסקת מתנה אמיתית.

למעשה עסקה מלאכותית מוגדרת כעסקה אשר יכול שתהיה חוקית אולם המחוקק רואה בה עסקה לא לגיטימית בהקשר הפיסקאלי – המיסוי. תכנון מס כשלעצמו איננו בלתי לגיטימי וקונסטרוקציה משפטית המביאה להקטנה או ביטול חבות המס אינה פסולה בהכרח. הזכות לתכנון מס היא אחת מזכויות הבסיס של נישום. העובדה שעסקה מסוימת מביאה להטבת מס אין בה כשלעצמה כדי ללמד, כי מדובר בעסקה מלאכותית. כדי לקבוע האם מדובר בעסקה מלאכותית יש לבחון האם העסקה מפחיתה מס באופן לגיטימי ויש לה טעם כלכלי נוסף.

קביעת קו הגבול בין תכנון מס לגיטימי או פסול איננה מלאכה פשוטה. קו גבול זה נקבע בדרך כלל תוך איזון בין זכותו הלגיטימית של הנישום לערוך תכנון מס תוך שהוא מנצל באופן לגיטימי את דיני המס לבין האינטרס הציבורי בגביית מס וקידומה של מערכת מס שוויונית וצודקת.

אחד המבחנים השימושיים בפסיקה הוא מבחן הטעם המסחרי לפיו בוחנים האם ישנו טעם פיסקלי יסודי בבסיס העסקה והאם עמד גם טעם מסחרי יסודי לעסקה הספציפית.

כאמור, מלאכותיות העסקה נבחנת בהתאם למבחן הטעם המסחרי לפיו עסקה אשר אין לה טעם מסחרי מלבד הימנעות ממס רואים בה כעסקה מלאכותית ולכן צריך לבחון מה היו מטרות העסקה, מה הטעמים בגינם נערכה, מהו האופן בו נערכה והאם היו לעסקה טעמים עסקיים מלבד שיקולי חיסכון במס.

כאמור, לא כל תכנון מס אינו לגיטימי וכאשר מצטרפים לתכנון האמור טעמים לגיטימיים ומהותיים נוספים בגינם נערכה העסקה מדובר בעסקה לגיטימית. במקרה בו תכנון המס הוא המטרה היחידה העומדת בבסיס העסקה או לכל הפחות המטרה המהותית היחידה הרי שמדובר בעסקה מלאכותית אשר נועדה לשם התחמקות לא לגיטימית מתשלום מס.

במקרה בו ערכתם עסקת מתנה עם קרוב משפחה, המקרה נבחן בהתאם לנסיבותיו והשאלה היא האם קיימים טעמים נוספים מלבד תכנון מס אשר עמדו בבסיס העסקה.

לאחרונה, בתאריך 6.2.2020, במסגרת ו"ע 24989-09-18 שמרת ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור טבריה ואח', בית המשפט בנצרת הכריע בסוגיה זו, במחלוקת בין רשות המיסים ובין בני זוג שהעבירו דירה במתנה לאמה של האישה וקבע, כי ההעברה נעשתה כדי להתחמק מתשלום מס רכישה.

באותו העניין בני הזוג היו בעלים של נכס בכורזים והחליטו לרכוש בית חדש בטבעון. לאחר שבני הזוג רכשו את ביתם החדש בטבעון הם ביקשו למכור את דירתם בכורזים.

במצב כזה, רשות המיסים מאפשרת למי שרכש דירה חדשה וטרם הספיק למכור את דירתו הישנה תקופה של 18 חודשים למכור את הדירה הישנה ועדיין להנות ממס רכישה של דירה ראשונה שהוא נמוך בהרבה ממס רכישה של דירה שנייה.

במשך אותה תקופה בני הזוג ניסו למכור את ביתם בכורזים ללא הצלחה ולכן בטרם תום 18 החודשים העבירו לאמה של בת הזוג את הדירה במתנה. יחד עם זאת, במקביל ובאותו מעמד, חתמה האם על צוואה, אשר במסגרתה הורישה את הדירה לבני הזוג.

חשוב להבהיר, כי עצם העברת הדירה לאם במתנה אינה הופכת את העסקה למלאכותית אלא צירוף עסקת המתנה עם הנסיבות הבאות:

• לעסקה לא היה טעם מסחרי מלבד הימנעות ממס;
• בטרם עסקת המתנה בני הזוג ביקשו למכור את הבית עד לתום תקופת 18 החודשים;
• לאם המנוחה לא נוצר רווח מהמתנה דוגמת דמי שכירות שלא עברו אל האם אלא לבני הזוג;
• עצם חתימת האם על צוואה במעמד חתימה על עסקת המתנה אשר הבטיחה כי הנכס יחזור לבני הזוג במקום שיצטרף לעיזבון ויתחלק בין כל יורשיה עם מותה.

נראה, כי לאחרונה ישנה מגמה ההולכת וגוברת של רשות המיסים על הגברת הבדיקה של עסקאות נדל"ן, בייחוד עסקאות מתנה בין קרובים, ובפרט כאשר דמי השכירות מהנכס המועבר לא מועברים לבעל הנכס החדש.

כאשר אנו מבצעים עסקת מתנה, אנחנו חייבים לנהוג בהתאם לכך בכל הקשור לנכס ולא רק למראית עין.

יחד עם זאת, חשוב לזכור שנסיבות פסק הדין היו קיצוניות והעברת נכסים במתנה בין בני משפחה בצורה מושכלת היא עסקה לגיטימית כל עוד מדובר בעסקה אמיתית ולא בדויה.

לכן, בטרם אתם מבצעים עסקה גם אם מדובר בעסקת מתנה חשוב להיוועץ בעורך דין נדל"ן הבקיא בתחום.

משרדנו מתמחה בתחום המקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. נשמח לסייע לכם בעסקאות אלו ולבצע עבורכם את תכנון המס הנכון והאמיתי בעבור עסקאות מורכבות ומיוחדות אלו.