ברצונכם למכור דירה אשר בבעלותכם? כחלק בלתי נפרד מהליך המכירה עליכם לקחת בחשבון מספר דברים חשובים מבחינה משפטית.
יובהר כבר כעת, שמומלץ להסתייע בעזרתו המקצועית של עורך דין מכירת דירה כבר מתחילת התהליך על מנת שילווה אתכם בתהליך כבר מתחילתו, יערוך את הבדיקות הנדרשות לצורך הוצאה לפועל של המכירה וימנע מכם לבצע טעויות נפוצות וחישובים מוטעים אשר עלולים לפגוע לכם בכדאיות העסקה ולעיתים אף להכשיל אותה.
בדיקת אופן רישום הזכויות ונסח טאבו
על עורך דין מכירת דירה המייצג אתכם לבחון את אופן רישום הזכויות באמצעות בדיקת נסח טאבו, ככל והדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, ו/או באמצעות אישור זכויות ככל והנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת ולעדכן אתכם בדבר ההשלכות העולות כתוצאה מבדיקתו והאם אותרו בעיות מיוחדות הדורשות התייחסות וטיפול בטרם ביצוע העסקה.
בחינת אופן העברת הזכויות
לאחר בירור בנוגע לאופן רישום הזכויות ולבעיות מיוחדות אשר עלו כתוצאה מהבדיקה, יש לבחון מהו ההליך הנדרש לצורך ביצוע העברת הזכויות לקונה פוטנציאלי ולהתאים לכך את הסכם המכר.
סוגיית מס השבח
סוגיה חשובה מאוד שעל המוכר דירה לבחון היטב בטרם ביצוע מכירת הדירה הינה סוגיית מס השבח.
על עורך דין מכירת דירה המייצג אתכם לבחון היטב האם עסקת המכר פטורה ממס שבח ולצורך כך לבחון איזה פטור יכול להתאים במקרה הספציפי, או לחילופין ככל ולא קיים פטור ממס שבח לעסקה, לבחון מהו מס השבח הצפוי בעסקה ובאיזה דרך ניתן לצמצם ככל הניתן את חשיפת המוכר לתשלום מס שבח גבוה וזאת ניתן לעשות על ידי עריכת שומה עצמית של המוכר בה ניתן לבקש ניכויים וכיוצ"ב.
סוגיית היטל ההשבחה
סוגיה נוספת שיש לבחון היא, האם קיימת חשיפה לתשלום היטל השבחה. לעיתים דבר זה אינו נבדק כלל על ידי עו"ד המייצגים מוכרי דירות.
בדיקה כאמור נדרשת בכל עסקה ובעיקר במקרים בהם מדובר בדירות צמודות קרקע או דירות גג, ואי תשומת לב לעניין זה יכולה לעלות למוכר בסכום כסף לא קטן אשר רצוי שידע עליו מראש בטרם ביצוע מכירת הדירה, על מנת שיכול להיערך לכך בהתאם וגם לבחון האם מחיר הדירה הנדרש הינו אטרקטיבי דיו בהתחשב בתשלומים הנלווים שידרשו על ידי הרשויות.
חריגות בניה
דבר נוסף אשר יש לבחון ולהתייחס אליו בהתאם הוא, האם קיימות בדירה חריגות בניה המצריכות בדיקה נוספת של ההשלכות שלהן לגבי אופן ביצוע העסקה והעברת הזכויות לקונה ולבחון האם נדרשת הסדרה ו/או התייחסות מיוחדת לכך בהסכם המכר.
משכנתא
ככל ועל הדירה הנמכרת רובצת משכנתא עליכם לבצע בדיקה בנוגע לאופן סילוק המשכנתא או גרירתה, לקבל מהבנק למשכנתאות את המסמכים הנדרשים הנוגעים לסילוק המשכנתא והסדרת סילוק המשכנתא הן מבחינה כספית והן מבחינת אופן הסרת הרישום "משכנתא" מלשכת רישום המקרקעין ו/או מכל מרשם אחר.
עליות נלוות לעסקה
מעבר לבחינת הוצאות המפורטות לעיל העלולות לנבוע כתוצאה מביצוע העסקה כגון מס שבח, היטל השבחה, הסדרת רישום או חריגות בניה, סילוק המשכנתא וכיוצ"ב, יש לקחת בחשבון עלויות נלוות נוספות כגון דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין מכירת דירה, עלויות של שיפוץ קל ו/או תיקונים הנדרשים בדירה ככל וישנם, הובלה ועוד.
עריכת הסכם וניהול משא ומתן מול בא כוח הקונה
לאחר שבחנתם בין היתר את הדברים המפורטים לעיל (הרשימה אינה ממצה) עליכם לשבת עם הקונה הפוטנציאלי ולסגור איתו את התנאים המסחריים של העסקה, שהנם בין היתר גובה ומועדי התשלום, מועד הפינוי, סילוק משכנתא, כיצד נמסרת הדירה ועם איזה ציוד ועוד.
לאחר תיאום הפרטים המסחריים אשר חלקם מפורטים לעיל, עליכם להעביר את הטיפול בעריכת הסכם המכר וניהול המשא ומתן המשפטי לעו"ד מכירת דירה המייצג אתכם והוא יצור קשר עם בא כוחו של הקונה ויתחיל לנהל איתו משא ומתן משפטי ויעביר אליו טיוטה ראשונית של הסכם המכר.
מומלץ לא להתפתות ולחתום על זיכרון דברים מכיוון שיש לכך השלכות שאתם לא בהכרח מודעים להן בעת חתימה על מסמך זה. לצורך הרחבה בנוגע לחתימה על זיכרון דברים והשלכותיו הנכם מוזמנים לעיין במאמר הנוגע לזיכרון דברים המפורסם אצלנו באתר.
ליווי עסקת המכר לאחר חתימת הסכם המכר
עבודתו של עורך דין למכירת דירה אינה מסתיימת בחתימת הסכם המכר כפי שרבים נוטים לחשוב. ליווי עסקת המכר ממשיך עד לסיום העסקה אשר מתבטא (מעבר לתשלום מלוא התמורה למוכר ומסירת החזקה לקונה) במסירת כל מסמכי ההעברה מעו"ד של המוכר לעו"ד של הקונה.
לאחר חתימת הסכם המכר, עו"ד מטעמכם צריך לדווח על העסקה לרשות המיסים ולדאוג לקבל מרשות המיסים אישורי מס שבח אשר איתם ניתן לרשום את הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה.
כמו כן, עליו לפקח על רישום הערת אזהרה לטובת הקונה ועל הליך סילוק המשכנתא ומחיקת כל הרישומים הנוגעים אליה. בנוסף לכך, עליו לדאוג לקבל מהעירייה אישור על העדר חובות בגין ארנונה ומהוועדה המקומית אישור על העדר חובות בגין היטל השבחה.
במידה וכל התמורה שולמה על ידי הקונה והדירה נמסרה לו, אך עדיין אין את כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בנכס על שמו של הקונה – על עורך דין מכירת דירה לפתוח חשבון נאמנות ספציפי לעסקה לטובתכם כמוכרים ולשם תופקד חלק מהתמורה עד לקבלת כל אישורי ההעברה.
לאחר מסירת כל אישורי ההעברה מעו"ד מטעמכם לעו"ד של הקונה באופן מלא ותקין, ניתן לומר שההעסקה הושלמה ועבודתו של עו"ד מטעמכם הסתיימה.
כפי שמופרט לעיל, עסקה של מכירת דירה הינה עסקה הכוללת התעסקות רבה ודורשת תשומת לב לפרטים רבים אשר בחלקם צוינו לעיל ויודגש, כי אין מדובר ברשימה ממצה ולכל עסקה יש את המורכבות שלה באופן הדורש בדיקות פרטניות והתייחסות ספציפית.
ככל שאתם מעוניינים לבצע עסקה של מכירת דירה, הנכם מוזמנים לפנות למשרדו של עו"ד און איל ינקו ונשמח לענות לכם על כל שאלה הקשורה למכירת דירה וללוות יחד אתכם את התהליך.
