סקירה של חוק השכירות והשאילה (תיקון) התשע"ז – 2017

סקירה של חוק השכירות והשאילה (תיקון) התשע"ז – 2017

מחבר: און איל ינקו, עו"ד נדל"ן

חוק השכירות אשר הוחל עד עתה, חוקק עוד בשנת 1971 ומאז – לא תוקן.

ברור לנו מדוע תיקון לחוק נדרש, אך התיקון הנוכחי הוא חלקי בלבד ואינו מסדיר את כל העניינים כפי שהצעות החוק לתיקונו התיימרו לעשות.

חוק השכירות החדש הוא למעשה מיזוג של שבע הצעות חוק שהוגשו בנושא השכירות.

בחוק החדש יש התייחסות ל-מהי דירה ראויה למגורים, חובות הצדדים לתיקון פגמים בדירה, תשלומי השוכר ותשלומים שאסור להחיל על השוכר, אופן הארכת תקופת השכירות, אופן ביטול החוזה, בטוחות, תשלום תיווך ועוד.

כמו כן, חידוש משמעותי בחוק החדש הוא, שלא ניתן להתנות על הוראות החוק ובחלק ממנו ניתן להתנות אך ורק לטובת השוכר.

חשוב לדעת שהתיקון לחוק יחול רק על הסכמי שכירות חדשים שנחתמו לאחר מועד כניסתו של התיקון לחוק.

לתיקון לחוק יש שני חלקים: החלק הראשון מדבר באופן כללי על שכירות, בין של נדל"ן ובין של מיטלטלין, והחלק השני מתחיל בסעיף 25 לחוק ומדבר באופן פרטני על הסכמי שכירות של דירות מגורים.

במאמר זה אתייחס לחלק השני של החוק הנוגע לשכירות של דירת מגורים ולסעיפי החוק הרלוונטיים להגדרת דירה ראויה למגורים, תיקונים במושכר, תשלומים שוטפים, ביטחונות ותקופת האופציה, אופן יישומם והבעיות החדשות העלולות לצוץ כתוצאה מאופן ניסוח סעיפי החוק.

בסעיף 25 ו' לחוק – קיימת הוראה שהדירה המושכרת צריכה להיות ראויה למגורים ומה ההשלכות כתוצאה ממסירת דירה שאינה ראויה למגורים:

"(א) המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים; יראו דירה שמתקיים בה אחד התנאים המנויים בתוספת הראשונה כדירה שאינה ראויה למגורים; שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי, בצו, לשנות את התוספת הראשונה.

(ב)  מסר המשכיר את הדירה כשהיא אינה ראויה למגורים, יראו במסירה כאמור הפרת חוזה."

בתוספת הראשונה לחוק יש הגדרה של מהי דירה ראויה למגורים:

"תוספת ראשונה( סעיפים 25א ו-25ו) דירה שאינה ראויה למגורים

דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:

(1)      היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין;

(2)      היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;

(3)      אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה;

(4)      היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה;

(5)      היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה;

(6)      יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו."

על פי החוק, השכרת דירה שאינה ראויה למגורים מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות ומקנה לשוכר אפשרות לבטל את ההסכם, לקבל השבה של כספים שהוא שילם וגם לקבל פיצוי כספי מהבעלים על נזקים שנגרמו. ונשאלת השאלה, לאור התיקון, מה קורה במצב בו השוכר ידע על מצבו של המושכר ובכל זאת החליט לשכור אותו? האם גם אז ניתן יהיה לטעון להפרת הסכם?

נראה, לאור נוסח התיקון, כי גם אם השוכר ידע על כך שהמושכר אינו ראוי למגורים ושכר אותו, הוא עדיין יוכל להעלות טענה נגד הבעלים להפרת הסכם ולביטול ההסכם. נראה שהמחוקק יצר בחוק החדש סטנדרט מינימאלי לדירת מגורים, ללא קשר להסכמת הצדדים בעניין, אך עדיין יוכל הבעלים לטעון כנגד השוכר שהוא פועל בחוסר תום לב ככל וידע שהמושכר אינו ראוי למגורים ועדיין החליט תוך ידיעתו לשכור את המושכר.

בכל מקרה, על פי נוסח החוק יש לפעול לביטול ההסכם כמה שניתן בסמוך למועד מסירה, מכיוון שעצם מסירת הדירה באופן שאינו ראוי למגורים מהווה הפרת ההסכם.

תיקונים במושכר:

בחוק קיימת התייחסות לתיקונים במושכר בשני סעיפים שונים – בסעיף 7 לחוק קיימת התייחסות כללית לחובת תיקון המושכר:

"(א)  המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר."

בסעיף 25 ח' יש התייחסות לתיקון פגמים וליקויים בדירה המושכרת והגדרה של המועדים הנדרשים לביצוע התיקון:

"(א) (1) השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת;

• השוכר יתקן על חשבונו ליקוי כאמור בפסקה (1), אלא אם כן הסכימו הצדדים אחרת.

(ב) על אף האמור בסעיף 7, המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן (א) ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר; אין בהוראות סעיף קטן זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 9(ג).

(ג)  לא תיקן המשכיר ליקוי או פגם, לפי דרישת השוכר, בתוך התקופה האמורה בסעיף קטן (ב), יחולו הוראות סעיף 9(א) ו-(ב), בשינויים המחויבים."

 המסקנות מנוסח הסעיפים:

• סוף-סוף יש הגדרה לתיקון אשר חל על המשכיר ובתוך כמה זמן עליו לבצע את התיקון: תיקון רגיל בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושים ימים מיום הדרישה. תיקון דחוף בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום הדרישה.
• קיימת בעיתיות עם הנוסח – לא מוגדר מהו "פגם שאינו קל ערך". הפתרון המוצע לכך, הינו להגדיר סעיף תיקון בהסכם השכירות אשר מגדיר מהו תיקון "קל ערך".
• ככל והמשכיר אינו מתקן – השוכר רשאי לתקן על חשבונו ולבקש החזר הוצאות, או לבצע קיזוז מדמי השכירות בהתאם לשווי בו פחתו דמי השכירות בהתאם לאופי הפגם.

כעת קובע החוק באילו תשלומים יישא השוכר ובאילו תשלומים לא ניתן לחייב את השוכר:

בסעיף 25 ט' ישנה התייחסות לתשלומים שוטפים שבהם נושא השוכר ואילו תשלומים אין להטיל על השוכר:

"(א)  השוכר יישא בתשלומים אלה לגבי תקופת השכירות:

(1)   דמי שכירות לפי חוזה השכירות למגורים;

(2)   מסים החלים על המחזיק בדירה, לרבות ארנונה;

(3)   תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים, ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום;

(4)   תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עמו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף;

(5)   תשלום מסוג אחר שקבע השר.

(ב)  השוכר לא יישא במישרין בתשלומים שאינם מפורטים בסעיף קטן (א), ובכלל זה בתשלומים אלה:

(1)   תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר;

(2)   דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה;

(3)   תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, שאינם כאמור בסעיף קטן (א), ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר.

(ג)   אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מחובת השוכר לשאת בהוצאות תיקון ליקויים לפי סעיף 25ח(א)."

בהתאם להוראות החuק החדש נקבע, כי השוכר לא ישלם למשכיר בגין ביטוח מבנה, תשלומי השבחה, דמי תיווך (במידה והמתווך פעל מטעם המשכיר), שכר טרחת עורך הדין של המשכיר ועוד.

מסקנות מאופן ניסוח הסעיף:

דמי תיווך אמורים להיות משולמים רק במקרה בו השוכר הזמין את שירותי המתווך – הבעייתיות היא שיש פירצות בחוק:

1. אם הבעלים הזמין את שירותי התיווך – ברגע שהשוכר יצור קשר עם המתווך על מנת לראות את הדירה, המתווך יכול להחתים את השוכר על הסכם לקבלת שירותי תיווך ואז יטען המתווך שמגיעים לו דמי תיווך גם מהשוכר. יש להבחין בין שני מקרים: האם המתווך גובה דמי תיווך מהשוכר במקום הבעלים או שהבעלים מבקש השתתפות בדמי התיווך לבין מצב בו המתווך מבקש דמי תיווך עבור שירותיו משני הצדדים. החוק אינו אוסר על המתווך לגבות תשלום משני הצדדים או רק מהשוכר אם אינו פועל מטעם הבעלים.
2. פירצה נוספת שקיימת, היא בנוסח סעיף 25ט(ב) לחוק, בו נכתב: "השוכר לא יישא במישרין", משתמע מכך שבעקיפין ניתן לדרוש מהשוכר לשלם את דמי התיווך אף למשכיר באמצעות, למשל, העלאת דמי שכירות לזמן מסויים וכו'.

בסעיף 25 י' יש הסדרה של נושא הביטחונות ואופן מימושן:

"(א) בסעיף זה, "ערובה" – ערובה לשם הבטחת חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות למגורים.

(ב)  ביקש המשכיר מהשוכר ערובה, אחת או יותר, הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן, לא יעלה גובהן המצטבר של הערובות על הנמוך מבין סכומים אלה:

(1)   סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות;

(2)   סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים.

(ג)   המשכיר רשאי לממש ערוכה שנתן לו השוכר רק במקרים המפורטים להלן ובסכומים כמפורט לצדם:

(1)   השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה השכירות – עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה;

(2)   השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם לפי סעיף 25ח(א) – עד גובה עלות התיקון;

(3)   השוכר לא שילם את התשלומים השוטפים שהוא חב בהם לפי סעיף 25ט(א)(2) עד (5) – עד גובה התשלומים שלא שולמו;

(4)   השוכר לא פינה את הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות – בסכום בהתאם לתנאי החוזה.

(ד)  המשכיר יודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה ויאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר.

(ה)  הסתיימה תקופת השכירות, ישיב המשכיר לשוכר את הערובה או את יתרתה לאחר המימוש לפי סעיף קטן (ג), לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר כאמור בסעיף קטן (ג), לפי המאוחר."

מסקנות מאופן ניסוח הסעיף:

• ההגבלה חלה רק על ערובה הכרוכה בהוצאה כספית מיידית של השוכר.
• לא בכל מקרה ניתן יהיה לממש את הערובה הכספית.
• בכל מקרה ניתן לבקש ערובה נוספת בדמות ערבים, שטר חוב וכו' ועל כך אין את מגבלת התקרה.
• הסכום המקסימלי במקרה של ערובה כספית – סכום השווה לשלושה חודשי שכירות או שליש מדמי השכירות הכוללים לכל תקופת השכירות, לפי הנמוך מביניהם.

להרחבה נוספת בנוגע לביטחונות מומלצים בחוזה שכירות הנכם מוזמנים לעיין במאמר בטוחות בהסכם שכירות.

בסעיף 25 יב' לחוק יש הסדרה של אופן הארכת תקופת השכירות (אופציה)

"(א) המשכיר יודיע לשוכר, זמן סביר לפני תום תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים.

(ב) היתה למשכיר ברירה להארכת תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, יודיע לשוכר, לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את הברירה, ורשאי המשכיר לקיים את הברירה רק אם נקבעו בחוזה, מראש, תנאים לעניין תקופת ההארכה, ובכפוף לאותם תנאים.

(ג) היתה לשוכר ברירה להארכת תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, יודיע למשכיר, לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את הברירה."

מסקנות מאופן ניסוח הסעיף:

• ככל והאופציה להאריך את תקופת השכירות היא אופציה של המשכיר, אזי עליו להודיע לשוכר בדבר הארכת תקופת השכירות 90 ימים מראש.
• ככל והאופציה להאריך את תקופת השכירות היא של השוכר, אזי עליו להודיע למשכיר בדבר הארכת תקופת השכירות 60 ימים מראש.

חוק השכירות קובע גם אפשרות לקביעת חוזה מצוי שישמש מקור להשלמה. יש לציין, כי חוזה השכירות המומלץ של עיריית ת"א יכול להוות דוגמה טובה לכך, מכיוון שהוא מסדיר נושאים רבים אליהם התייחסנו במאמר זה.

במידה ויש לכם שאלות נוספות, הנכם מוזמנים לפנות בכל עניין ושאלה לעורך דין נדל"ן און איל ינקו, המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, בעל ניסיון רב בייצוג בעסקאות מקרקעין מורכבות.