כבדהו וחשדהו – סעיף בוררות בהסכם לרכישת דירה מקבלן

רוכשים רבים מגלים, לעיתים מאוחר מדי, שסעיף קטן בהסכם הרכישה מול קבלן עלול להפוך למלכודת משפטית. מדובר בתניית הבוררות – סעיף סטנדרטי למדי, אשר קובע כי כל מחלוקת עתידית בין הצדדים תתברר בהליך בוררות ולא בבית המשפט.

סער ושני, זוג צעיר שרכש דירה חדשה מקבלן, גילו עם קבלת החזקה בדירה שורה של ליקויים חמורים. כשהפנו את טענותיהם לקבלן, נענו כי הוא מוכן לתקן רק חלק מהליקויים – ובתנאים שנקבעו על ידו בלבד.

לאחר שהתייעצו עם עורך דין וביקשו להגיש תביעה, גילו להפתעתם כי ההסכם שעליו חתמו כולל סעיף בוררות מחייב ואף מעבר לכך: זהות הבורר כבר נקבעה מראש, ובמקרה שלהם מדובר באדם שעובד דרך קבע עם הקבלן.

הליך הבוררות, שהתברר כיקר בהרבה מהמצופה, הסתיים, באופן לא מפתיע, בפסק דין לרעתם. כדי לנסות לערער על ההחלטה, מצאו עצמם סער ושני פונים בכל זאת לבית המשפט. התהליך גבה מהם זמן רב, הוצאות כספיות ניכרות ועוגמת נפש לא מבוטלת.

אמנם מדובר בדוגמה היפותטית, אך היא משקפת נאמנה מציאות מוכרת – רוכשים רבים מתייחסים לסעיף הבוררות כאל "סעיף טכני" שולי, מבלי להבין כי מדובר בוויתור על אחת מזכויות היסוד: פנייה לערכאות שיפוטיות.

במאמר הבא נעמוד על המשמעויות המשפטיות של סעיף הבוררות, נבחן מתי הוא עלול לפעול לרעת הרוכש, ונפרט אילו תנאים חשוב לדרוש במסגרת הסכמה להליך בוררות מול קבלן.

מהי בוררות? 

מדובר בהליך ליישוב סכסוכים מחוץ לכותלי בית המשפט, שבו הצדדים מסכימים מראש להעביר את הסכסוך להכרעתו של בורר, אדם שאמור להיות חסר פניות, במקום לשפוט את המחלוקת בבית המשפט הרגיל.

יודגש כי למרות שהבורר אינו כפוף לכל כללי הראיות או סדרי הדין כמו בית משפט, לפסק הבורר יש תוקף משפטי, והוא ניתן לאכיפה כמו פסק דין של בית משפט. ברוב המקרים, לא ניתן לערער על פסק בוררות, אלא אם קיימת עילה חוקית לביטול הפסק (לדוגמא: פגם מהותי בהליך או פגיעה בזכות להליך הוגן).

מהן חסרונות הליך הבוררות מול קבלן? 

לבוררות יתרונות מסוימים: ההליך לרוב מהיר יותר, גמיש יותר ולעיתים אף דיסקרטי יותר. עם זאת,  חשוב להבין כי להליך הבוררות גם חסרונות מהותיים, במיוחד כאשר הוא נכפה על צד אחד באופן חד-צדדי:

• ויתור על זכות הגישה לבית המשפט– חתימה על סעיף בוררות מהווה למעשה ויתור על האפשרות לפנות ישירות לערכאות שיפוטיות, אלא אם יתקיימו תנאים חריגים מאוד. במילים אחרות, מדובר בפגיעה מהותית בזכות לקבל סעד משפטי מלא.
• בחירת בורר לא מאוזנת–  בהסכמים רבים, זהות הבורר או מנגנון מינויו נקבעים מראש על ידי הקבלן. לעיתים מדובר בבורר שידוע כמי שעובד עם הקבלן באופן קבוע. הדבר יוצר חשש לחוסר אובייקטיביות ולהטיית ההליך.
• היעדר זכות ערעור– בניגוד להליך בבית משפט, הליך הבוררות אינו כולל זכות ערעור. המשמעות היא שפסק הבוררות נחשב לסופי ומחייב, כאשר רק במקרים חריגים ניתן לפנות לבית המשפט ולבקש ביטול של פסק הבוררות. 
• עלויות גבוהות- למרות שלכאורה בוררות מצטיירת כאפשרות זולה יותר מהליכים בפני בית משפט, במקרים רבים לאור שכר הבורר, התמלול והניהול, הליכי הבוררות הופכים ליקרים מאוד. הדבר עלול להכביד במיוחד על רוכש פרטי מול קבלן בעל משאבים.
• היעדר שקיפות ופומביות- בוררות היא הליך פרטי המתנהל בדלתיים סגורות. העדר פרסום עשוי לאפשר לקבלנים להמשיך באותן שיטות מול רוכשים אחרים, מבלי שהדבר יתפרסם או ייבחן ציבורית.

ניתן לראות אפוא כי בוררות עשויה להתאים במקרים מסוימים. עם זאת, כאשר מדובר ברוכש דירה מול קבלן, חשוב להבין היטב את ההשלכות ולוודא כי אינכם נכנסים למלכודת משפטית שפוגעת בזכויותיכן.

מה ניתן לעשות? 

יש לזכור כי הסכם רכישה מול קבלן הוא חוזה לכל דבר, וניתן לנהל עליו משא ומתן. אין חובה לקבל את ההסכם ככתבו וכלשונו. 

בהמשך לכך, ניתן לדרוש מהקבלן להסיר את סעיף הבוררות מההסכם, או לחלופין – לנסחו מחדש כך שיכלול מנגנון שקוף וניטרלי לבחירת בורר, התחייבות לניהול הבוררות לפי כללי אתיקה ברורים ובזמן קצוב, קביעה מראש של אפשרות ערעור על פסק הבורר ועוד. 

כמו כן, ניתן לדרוש חלוקת עלויות שוויונית בין הצדדים, כך שהרוכש לא יישא לבדו בנטל הכלכלי של ההליך. בנוסף, מומלץ לבדוק האם ההסכם מאפשר לרוכש להיות מיוצג בהליך הבוררות, והאם קיימת אפשרות לדרוש החלפת בורר במקרה של חשש לניגוד עניינים.

מודעות לפרטים הקטנים ועמידה על זכויות בשלב החתימה על ההסכם, יכולים למנוע עוגמת נפש, הוצאות מיותרות וסחבת משפטית בעתיד.

מומלץ להתייעץ עם עורך דין

בוררות עשויה להיות פתרון ראוי, אך רק כאשר היא מנוהלת באופן מאוזן, שקוף והוגן כלפי שני הצדדים. כאשר מדובר ברוכש דירה מקבלן, חשוב לבחון היטב את תנאי ההסכם, להבין את ההשלכות המשפטיות של כל סעיף, ולפעול מראש כדי להגן על זכויותיכם.

בהמשך לכך, מומלץ מאוד לפנות עוד בטרם החתימה על ההסכם לעורך דין בעל ניסיון בעסקאות מקרקעין. עורך הדין יבחן את ההסכם כולו, ובמיוחד את סעיף הבוררות, כדי לוודא כי הוא אינו פוגע בזכויות הרוכש.

במסגרת הבדיקה, יבחן עורך הדין את נוסח הסעיף, את זהות הבורר (אם צוינה), את מנגנון מינויו, את תנאי ההליך, את חלוקת העלויות בין הצדדים ואת האפשרות לערעור על פסק הבוררות. בהתאם לממצאים, עורך הדין יוכל להמליץ על תיקונים ושינויים שיבטיחו כי ההליך – אם וכאשר יתקיים – יתבצע באופן הוגן, שקוף ומאוזן.

בשורה התחתונה: סעיף בוררות אינו "סעיף טכני" – אלא מנגנון שיכול להשפיע באופן ישיר על היכולת שלכם להגן על זכויותיכם במקרה של מחלוקת עם הקבלן. בדיקה משפטית מוקדמת והתעקשות על ניסוח הוגן יכולים לעשות את כל ההבדל.