האדמה, הקרקע עליה בנוי הבית שבו אנו מתגוררים היא משאב הטבע המרכזי והיקר ביותר. ישנם מספר סוגי קרקעות בישראל עליהם נרחיב במאמר זה.
אז מה זה בעצם מקרקעין?
המונח מקרקעין הוא מונח משפטי המוגדר בחוק המקרקעין כך: "קרקע כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע."
היום, כולנו רוצים לרכוש דירה ש"רשומה בטאבו". אבל לעיתים בנסח אנו נראה שרידים של הגדרת הקרקעות עוד מהתקופה העות'מאנית ולא תמיד ברור לנו מה המשמעות לכך.
מאמר זה בא לעשות מעט סדר במונחים הללו.
ישנם חמישה סוגי קרקעות שמקורן בתקופה העות'מאנית:
- קרקעות מוּלְכּ הן קניינו הפרטי הגמור של האדם.
- קרקעות מירי הן נכסי המלכות השייכים לאוצר המדינה. ההחזקה בקרקעות אלה נמסרת על-ידי המדינה לאזרחים תמורת תשלום, לשם עיבוד חקלאי.
- קרקעות מוקופה: קרקעות מירי שהוקדשו למטרות דת או צדקה.
- קרקעות מַתְרוּכָּה: קרקעות שברשות הרבים, כגון דרכים ציבוריות או מרעה השייך לכל תושבי הכפר או לכמה כפרים.
- קרקעות מַוָואת: קרקעות מתות שאינן בהחזקתו של מישהו ולא הוקצו לשימוש הציבור. קרקע שוממה הרחוקה מיל וחצי ממקומות יישוב.
בעניין אדמת מירי או מוקופה נקבע, כי אדם שעיבד והחזיק בה במשך עשר שנים באין מפריע, תחשב זכות ההחזקה שלו כמוכחת בין שהיה לו שטר טאבו (שנקרא בעבר קושאן) ובין שלא היה, ונותנים לו שטר טאבו חינם.
לכן, אם בנסח הטאבו נראה, כי מדובר בקרקע מסוג מירי נדע, כי האדם הראשון שרכש את הקרקע היה חקלאי שכנראה עיבד את הקרקע הרבה זמן.
נשאלת השאלה אם כרגע קרקע מסוג מירי לא מועבדת אז האם אנו נחשבים כבעלים שלה?
- טענה ראשונה היא שהקרקע נרשמה בעבר ויכול להיות שהרישום עצמו ביטל את הסייגים העות'מאנים.
- הטענה השנייה היא שס' 153 לחוק המקרקעין שכותרתו "מקרקעין מסוג מירי" לפיו, הקרקע הזו נרשמה בתקופת הבריטים במסמך מיוחד שנקרא מסמך זכויות ומדובר במקרקעין שערב תחילתו של חוק זה נימנו עם הסוג מירי והבעלות בהם תהיה מלאה בהתאם לחוק זה. לבעלים יש את הזכות שלו לעשות את מה שהוא רוצה בכפוף כמובן לדיני התכנון והבנייה.
כאשר הבריטים הגיעו לארץ הם עשו תהליך הסדר זכויות במקרקעין – עברו קרקע קרקע ורשמו מי יושב ואיפה – פנקס זה נקרא היום פנקס זכויות המקרקעין – הטאבו.
אחרי הקמת המדינה, המדינה קבעה בחוק נכסי המדינה שכל נכס שלא היה לו בעלים פרטי ביום הקמת המדינה שייך לה.
הדבר הנוסף, המשמעותי שקרה אחרי הקמת המדינה הוא ששתי דבוקות קרקע גדולות שהיו בבעלות פרטית על פי החוק העות'מאני הפכו להיות קרקע בבעלות ציבורית שתי הדבוקות הן אלה:
דבוקת נכסי הנפקדים – אלו הם הנכסים של תושבי הארץ הערבים שהפכו לפליטים בשנת 1948, חלקם פליטים מחוץ לגבולות ישראל חלקם פליטים בתוך גבולות מדינת ישראל.
נכסי הנפקדים מכילים קרקע במאות כפרים וכמה ערים שננטשו במהלך מלחמת העצמאות, וכך הפכו לנכסים שבעליהן לא נמצאים בהם. לכן, הוקם גוף שתפס אפוטרופסות על כל הנכסים האלה. היום הגוף הזה נקרא מינהל מקרקעי ישראל.
הדבוקה השנייה של קרקע שהועברה לניהול ציבורי היא הדבוקה של הקרן הקיימת לישראל בשנת 1960. הקק"ל היא חברה פרטית שהוקמה באנגליה לתועלת הציבור והיא פעלה בשוק המקרקעין בארץ ישראל המנדטורית כדי לרכוש קרקע לטובת ההסתדרות הציונית והתנועה הציונית. קק"ל רכשה קניין פרטי מאנשים שהייתה להם בעלות פרטית לפי החוק העות'מאני.
אחרי הקמת המדינה, המדינה הפכה להיות מדינה יהודית ששולטת בכל הקרקע ולכן לא היה צורך אמיתי מבחינה מעשית לרכישת קרקעות ולכן הוחלט לצרף את מקרקעי הקרן הקיימת לישראל לניהול אותו גוף שהוקם בשנת 1960- מינהל מקרקעי ישראל. השטחים האלה הם שטחים שהיו בבעלות פרטית והפכו לבעלות ציבורית. נכון להיום, הקרן הקיימת לישראל היא הבעלים של הקרקע ומינהל מקרקעי ישראל הוא המנהל של הקרקע.
משרדנו הינו משרד עו"ד מקרקעין המתמחה בתחום הנדל"ן ואתם מוזמנים ליצור קשר בכל בעיה ו/או שאלה הקשורה בסוגי קרקעות או בעיה הנוגעת לסוגי קרקעות.
