בדיני הקניין הישראליים ישנם שני סוגי זכויות – זכויות קנייניות וזכויות אובליגטוריות/חוזיות במאמר זה נדון בסוגי זכויות קנייניות וההבדלים בינם לבין זכויות חוזיות.
בזכות החוזית המשפט אינו מתערב, מאחר ומתנהל משא מתן בין שני צדדים והם מסכמים ביניהם את זכיותיהם, זכויות אלו נקראות – in personam כאשר הזכות היא ביחס לאדם שלו שייך הנכס.
לעומת זאת, בזכויות קנייניות יש התערבות משפטית, מאחר וקיים נכס והזכות שקיימת בנוגע אליו שייכת לבעל הנכס מול כל העולם ולכן נקראות – in rem.
זכות קניינית נחלקת לחמישה סוגים, אשר מוגדרים בחוק המקרקעין.
האם כל זכות היא בעלות? בעלות היא סוג אחד מזכויות הקניין – זוהי כמובן הזכות המשמעותית וה"חזקה" ביותר.
- זכות הבעלות- מעניקה ל"אוחז" בה שתי "סמכויות":
- א. החזקה.
- ב. שימוש.
החוק קובע כי הבעלות מוגבלת עפ"י דין או עפ"י הסכם. כך לדוגמא, ניתן להגביל בחוזה שהנכס שייך לפלוני רק לתקופה של שנתיים ולאחר מכן הבעלות תעבור לאלמוני.
בנוסף לכך, הדין הישראלי קובע, כי ברוב המקרים אוצרות הטבע אשר נמצאים מתחת לאדמה לא שייכים לבעל הקרקע אלא למדינה. זאת, על אף שבהגדרת היקף הבעלות בחוק המקרקעין נכלל כל השטח מעומק האדמה ועד רום השמים.
- זכות השכירות- לפי חוק המקרקעין, שכירות רגילה היא לתקופה של עד חמש שנים. מעל חמש שנים, מדובר יהיה בשכירות שמוגדרת כחכירה. חכירה רגילה היא לתקופה של עד 25 שנים ותקופה שמעל 25 שנים נקראת חכירה לדורות.
שכירות היא בתמורה ולכן שונה מהשאלה, כאשר התמורה יכולה להיות בכסף או בשווה כסף.
גם בשכירות קיימות האפשרויות של החזקה ושימוש, אך השוני מזכות הבעלות הוא שזכות הבעלות הינה לצמיתות ואילו בשכירות הזמן מוגבל- "שלא לצמיתות".
ההבדלים בין שכירות רגילה לחכירה (לפי סעיף 79 לחוק המקרקעין):
א. כתב – בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, כל עסקה במקרקעין חייבת להיות באמצעות חוזה בכתב, ואילו שכירות לחמש שנים ניתן גם לעשות בעל פה.
ב. רישום – בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום
לרוב בלשכת רישום המקרקעין הרישום הוא קונסטיטוטיבי- חוקתי. כלומר, לא רק רושם את זיקת ההנאה והזכות אלא מייצר את הזכות. מכאן, כי אם הזכות אינה רשומה היא אינה קיימת. הרישום הוא מכונן. לעומת זאת, שכירות של עד חמש שנים כלל אין צורך לרשום.
עם זאת יש לשים לב לכך, שכאשר בחוזה שכירות קיים סעיף של אופציה שמאפשר שכירות לתקופה העולה על חמש שנים, תיחשב תקופת השכירות הנ"ל לשכירות שמעל חמש שנים, ולאור זאת יהיה חוזה זה מחויב בכתב וברישום, אך יש לשים לב שעל פי סעיף 152 לחוק הגנת הדייר שכירות עד 10 שנים אינה מחויבת ברישום, על אף האמור בחוק המקרקעין ורק שכירות מעל 10 שנים תהיה חייבת ברישום.
- זכות המשכנתא – משכנתא היא משכון, שיעבוד הנכס במקרקעין והיא מאפשרת למחזיק בזכות (לרוב הבנק) לממש את הנכס על מנת לפרוע את החוב לבנק, כך שבמקרה בו הלווה אינו יכול לפרוע את החוב ולעמוד בלוח התשלומים – הבעלות בנכס עוברת לבנק.
- זיקת הנאה – לפי לסעיף 5 לחוק המקרקעין, זיקת הנאה היא הזכות להשתמש בנכס, אך לא להחזיק בו.
לדוגמא: זכות מעבר. בחצר שיש בה מספר בתים ובאמצע ישנה יחידה או מעבר לשטח אחר. על מנת להבטיח שלא יבוא אדם ויקנה את השטח הנ"ל ויאסור עליי את המעבר, ניתן לעגן את זכות המעבר וליצור זיקת הנאה- מעין סיכום עם בעל השטח הנוכחי שזכות המעבר לא נשארת רק כזכות חוזית ביני לבינו, אלא זוהי זכות קניינית ששמורה ועומדת לי גם אם הוא לא ימשיך להיות הבעלים של אותו שטח.
את כל הזכויות הקודמות שפורטו לעיל ניתן ליצור גם בדרך של הסכמה. לעומת זאת, זכות של זיקת הנאה ניתן ליצור גם בלי הסכם דו צדדי, אלא מספיקה התנהגות. עם זאת, צריך שתהיה קביעות והתנהגות שנמשכת לפחות 30 שנים על מנת שתיווצר זיקת הנאה בהתאם לסעיף 94 לחוק המקרקעין. כן יצוין, כי זיקת הנאה נוצרת רק כאשר ההתנהגות מתריסה, היינו שבעל הנכס מבחין בהתנהגותו של האחר ועדיין מאפשר לו להמשיך ולבצע אותה.
- זכות קדימה – בהתאם לסעיף 99 לחוק המקרקעין, רשם מקרקעין רשאי לרשום זכות קדימה לאדם מסוים, ואם ברצון בעליו של הנכס למכור את הנכס, עליו להציעו קודם כל לאדם אשר לו קיימת זכות הקדימה הרשומה. מובן, כי זכות זו ניתנת לאדם רק בהסכמה של בעל הנכס ולרוב אף בתמורה שמקבל על כך.
דוגמא לכך היא, שברוב מקרי הגירושין קיימת זכות קדימה הדדית הן לבעל והן לאישה לרכוש את הנכס מבן הזוג השני.
ככל ויש לכם שאלות נוספות בנוגע לזכויות במקרקעין, הנכם מוזמנים לפנות לעורך דין נדל"ן און איל ינקו אשר מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין ובעל ניסיון רב בייצוג בעסקאות מקרקעין מורכבות וסבוכות והינו זמין עבורכם לכל פנייה ושאלה.
