ידוע שכאשר חושבים על רכישת דירה ועל ההוצאות הנלוות לכך צריך לקחת בחשבון גם את גובה המס שישולם לאוצר המדינה בעקבות הרכישה. ידוע גם שבמקרים מסוימים החוק מעניק פטור מלא או הקלה בתשלום מס הרכישה.
מקרה נפוץ של זכאות להפחתה במס רכישה הוא כאשר אדם שאין לו זכויות באף מקרקעין רוכש דירה ראשונה, ובלשון החוק "דירה יחידה". כך למשל, ברכישת דירה יחידה בסכום של מיליון וחצי שקלים זכאי הרוכש לפטור מלא ממס רכישה. ברכישת דירה יחידה בשווי של שני מיליון שקלים עדיין יהיה זכאי להפחתה וישלם מס בשיעור של 3.5 אחוזים. לעומת זאת מי שמחזיק כבר זכויות בדירה אחת ורוכש דירה נוספת ישלם ברוב המקרים לפחות 8% מס רכישה.
המחוקק לקח בחשבון שאנשים ירצו לנצל את ההקלה של דירה יחידה יותר מפעם אחת באמצעות רישום דירות שונות על שמות שונים של בני המשפחה, שבפועל מנהלים משק בית משותף, כך שמדובר באותם בעלים. סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין יצר את "חזקת התא המשפחתי" הקובע שבני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבים כרוכש אחד.
כדי לסבר את האוזן ניקח דוגמה פשוטה. בני זוג שיש לאחד מהם דירה על שמו מעוניינים כעת לרכוש דירה נוספת על שם שניהם. החוק קובע שהם אינם זכאים להפחתה בגין דירה יחידה, גם לא בחלק היחסי של בן הזוג שאין לו זכויות רשומות בדירה הקודמת.
חזקה חלוטה
בפסיקה של בית המשפט העליון נאמר שחזקת התא המשפחתי היא חזקה חלוטה שאינה ניתנת לסתירה. משתמע מכך שגם אם בני הזוג חתמו על הסכם ממון וקבעו שהנכס הראשון שייך אך ורק לבן הזוג שעל שמו הוא רשום, עדיין יראו אותם כרוכש אחד.
נכסים שנרכשו לפני יצירת התא המשפחתי
במקביל לקביעה של בית המשפט כי "חזקת התא המשפחתי" היא חזקה חלוטה ולא ניתנת לסתירה גם לא בהסכם ממון, נקבע גם כי יש לפרש את החזקה בצמצום באופן שתחול אך ורק על רכישות שביצע מי מבני הזוג במהלך תקופת הנישואין.
מן הפסיקה אנו למדים כי בני זוג שיצרו תא משפחתי כאשר לבעלות אחד מהם נכס מקרקעין מתקופה קודמת, וכעת מעוניינים לרכוש דירה נוספת, הרי שבן הזוג השני כן יהיה זכאי לפטור או להקלה במס הרכישה בחלק היחסי שלו, ובמקרה כזה לא רואים את בני הזוג כרוכש אחד.
אלא שבכך עוד לא נאמרה המילה האחרונה בנושא. בהוראות ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2011 שפרסמה רשות המיסים נקבעו מקרים חריגים שבהם כן רואים את בני הזוג כרוכש אחד, גם אם אחד מבני הזוג רכש את הנכס לפני יצירת התא המשפחתי.
החריגים שנמנו הם: מגורים משותפים באותו נכס שרכש בן הזוג. מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, או מצב שבו הנכס של בן הזוג מושכר ודמי השכירות משולמים לחשבון בנק משותף של בני הזוג.
האם יש עצה נגד המקרים החריגים? אין על כך תשובה חד משמעית. בהוראות ביצוע הנ"ל נקבע שכאשר קיים הסכם ממון הקובע שלבן הזוג השני אין זכויות בנכס שרכש האחר לפני יצירת התא המשפחתי הרי שהמגורים המשותפים באותו נכס לא יהפוך אותם לרוכש אחד. בפסקי דין מאוחרים יותר יש מגמות שונות בנוגע למקרים החריגים במצב שקיים הסכם ממון בין בני הזוג.
בטבלה להלן שרטטנו את התרחישים השונים הרלוונטיים לבני זוג שרוכשים דירה על שמם וקיים נכס נוסף על שם אחד מהם.
כשאתם קונים את הדירה שלכם אל תוותרו על עורך דין נדל"ן מקצועי שמתמחה גם במיצוי זכויות מול רשויות המדינה, כולל מס רכישה. און איל ינקו משרד עו”ד מתמחה בדיני מקרקעין וכולל צוות משפטנים בכיר ומנוסה המלווה עסקאות נדל”ן מגוונות. און איל ינקו משרד עו”ד, מקפיד על יחס אישי ושירות מקצועי והוגן לכל לקוח, כאשר שביעות רצון הלקוח נמצאת בראש סדר העדיפויות שלנו.
