בעוד שהמס על הכנסותינו מעבודה יכול להגיע לכ-50% והמס על רווחים בבורסה מניירות ערך ישראלים וזרים, לרבות תשלומי דיבידנדים וריבית, חייבים במס של 25% בעת המכירה, מס הכנסה (מס על שכר דירה) מאפשר למשכירי הדירות בחירה באחד משלושה מסלולי מס המאפשרים שיעורי מס נמוכים על ההכנסה משכר דירה.
מס על שכר דירה ישנם שלושה מסלולים:
- מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי);
- מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10;
- חיוב במס לפי מדרגות מס.
מסלול ראשון פטור ממס מלא או חלקי
בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990 נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:
- הדירה צריכה לשמש למגורים;
- הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום;
- הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד.
- הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד.
- ההכנסה החודשית מכלל הדירות המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדיו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למטרת מגורים ובין אם למטרה עסקית אינה עולה בכל חודש על תקרת הפטור שנקבעה. נכון לשנת 2021 תקרת הפטור עומדת על סכום של 5,070 ₪. סכום זה מתעדכן בכל שנה.
במידה וסכום ההכנסה החודשית עולה על סכום תקרת הפטור אך קטן מסכום השווה לפעמיים סכום התקרה – דהיינו 10,140 ₪ תופחת יתרת הפטור ועל החלק העולה על התקרה החדשה ( להלן-"התקרה המתואמת") יחולו שיעור מס שולי (מדרגות מס) בהתאם לגובה כלל הכנסותיו של המשכיר.
לדוגמה – אם סך ההכנסות הינו 9,000 ש"ח הסכום העודף הינו 3,860 ₪ (9000 ₪ פחות – 5,140 ₪ תקרת הפטור נכון לשנת המס 2021). כך נקבל ש 1,240 ₪ המהווים את התקרה המתואמת (5140 ₪ פחות 3,680 ש"ח). שכר הדירה שהתקבל בפועל הינו 9,000 ₪ פחות הסכום הפטור 1,240 ₪ כך שהחלק החייב במס יהיה שווה ל- 7,760 ₪ ועליו יחול שיעור המס השולי של המשכיר. כנגד החלק החייב במס באותם מקרים בהם חל פטור חלקי ולא מלא, יהיה ניתן לקזז חלק יחסי מהוצאות שוטפות שהוציא המשכיר בקשר עם השכרת הדירה (שכ"ט עו"ד, דמי ניהול וכו')
מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%: על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל.
מסלול זה יחול בתנאים הבאים:
- הדירה משמשת למגורים בישראל;
- ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה. בעניין זה יש לשים לב שמס הכנסה יכולים להחליט החל ממספר דירות מסוים שמחזיק משכיר אחד הדבר מהווה עסק.
במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות שוטפות שהוציא המשכיר בקשר עם השכרת הנכס (תיקונים, שכ"ט עו"ד, דמי ניהול וכו') ואת המס יש לשלם תוך 30 יום מתום שנת המס בה התקבלו ההכנסות מדמי שכירות. תשלום לאחר תום ה- 30 יום כאמור יגרור חיובי ריבית והצמדה שיתווספו לחוב המס. מסלול זה הינו אטרקטיבי מאוד למי שמשכיר מס' דירות (ובלבד, שהיקף ההשכרה אינו מגיע לכדי עיסוק ממשי.
במסלול זה שיעור המס השולי של המשכיר יקבע בהתאם למכלול הכנסותיו. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, לגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.
יש לציין, שבחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.
יוער, כי בחירת מסלול מיסוי בעניין זה, ניתן לשינוי עבור כל שנת מס בנפרד.
לאור האמור ברור, כי לבחירת מסלול המיסוי יש השפעה מהותית על גובה המס המשולם. על השכרת דירות המגורים בישראל המגיעה לכדי עסק, יחולו שיעורי מס החלים על הכנסה מעסק ולא יהיה ניתן להנות מהטבות המס במסלול הפטור ובמסלול המס המופחת כאמור לעיל.
קיימים מספר מבחנים לצורך הקביעה באם מדובר בהכנסה פסיבית או שמה מדובר בהכנסה אקטיבית המגיעה לכדי עסק. על פי עמדת רשות המיסים, השכרה של יותר מ- 10 דירות מספקת אינדיקציה משמעותית להתקיימות של עסק, הכנסה מהשכרה של פחות מ-5 דירות יראו בה כהכנסה פסיבית שלא מגיעה לכדי עסק ולגבי השכרה של יותר מ- 5 דירות אך פחות מעשרה ישקלו מבחנים נוספים (כגון תדירות העסקאות, בקיאות וידע של המשכיר, אופן המימון, מבחן היזמות ועוד) לצורך קביעת סיווג ההכנסה מדמי השכירות.
המלצתנו היא לבצע מדי שנה בדיקה לצורך בחירת מסלול המס במידה וההכנסות מדמי השכירות נובעות משתי דירות מגורים או יותר וכן יש לקחת בחשבון גם את גיל וזהות המשכיר ואת כלל הכנסותיו על מנת לאפשר לו חישוב מס אופטימלי.
משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן (עו"ד נדל"ן) ואנו כאן לכל שאלה או עזרה.
