מס על מכירת דירה בפרויקט פינוי בינוי לפני ואחרי התיקון לחוק ההסדרים

אחד השינויים המשמעותיים ביותר בחוק ההסדרים, הוא התיקון שנעשה בעניין מכירת נכס בעיצומו של פרויקט פינוי בינוי. כך, לפני התיקון לחוק ההסדרים, כאשר בעל דירה בבניין בו חל פרויקט של פינוי בינוי או של תמ"א 38/2, הכוללים הריסת הבניין בו יש לו דירה ובנייתו מחדש (תהליך שיכול לקחת מספר שנים), היה מעוניין למכור את דירתו, או יותר נכון את הזכויות לדירתו שנמצאת בתהליך בניה-  הייתה חלה עליו חובת תשלום כל המיסים החלים על מכירת דירה.

היינו, כל עוד הדירה בתהליך של בניה, ולמעשה עד אשר התקבל טופס 4, לא יכול היה אותו דייר ליהנות מפטור ממיסים בגין מכירת הדירה, ורק לאחר קבלת טופס 4 הוא היה יכול היה למכור את דירתו וליהנות מפטורים ממיסים ומהטבות המס להן הוא זכאי.

מצב זה הוביל לכשל שוק, ככל שזה נוגע למכירת דירה, ויוצר למעשה עוול עם כל דייר המצוי בעיצומו של הליך פינוי בינוי או תמ"א 38/2 ואשר מעוניין למכור את הזכויות לדירה שבבעלותו, לעומת דייר שהבניין בו מצויה דירתו אינו חלק מתהליך של פינוי בינוי או תמ"א 38/2, שהרי ב-2 המקרים נמכרות דירות: דירה אחת, "רגילה", לעומת זכויות בגין דירה שהייתה "רגילה" עד שהחל בבניין בו היא מצויה הליך של פינוי בינוי או תמ"א 38/2, אשר מאלץ את בעליה להמתין עד לסיום הפרויקט על מנת למכור את דירתו בפטורים ובהטבות המגיעות לדירה "רגילה".

התיקון לחוק ההסדרים, למעשה מתקן מעט את העוול שנגרם, ומאפשר לבעל דירה למכור את הזכויות בדירתו המצויה בבניין בו חל הליך של פינוי בינוי, היינו בטרם קבלת טופס 4, ועדיין ליהנות מפטור ממיסים בגין מכירת הזכויות בדירה כפי שהיה נהנה מאלו בגין מכירת הדירה לאחר קבלת טופס 4.

עם זאת, ולמרות התיקון החשוב שנעשה בחוק ההסדרים, נוצר כשל שוק נוסף, כאשר משרד האוצר הגביל את הפטור אך ורק לפרויקטים של פינוי בינוי, ולא הרחיב את מתן הזכאות לפטור על פרויקטים של תמ"א 38/2.

בעניין תמ"א 38/2, שהוא הליך כמעט זהה להליך פינוי בינוי, במובן שגם בו הורסים לחלוטין את הבניין ובונים אותו מחדש- לא חל התיקון לחוק ההסדרים. כך, נוצר מצב אבסורדי, בו בעליה של דירה המצויה בהליך של פינוי בינוי יהיה זכאי לכל הפטורים ממיסים הכרוכים בדבר, ואילו בעליה של דירה המצויה בהליך של תמ"א 38/2 לא יהנה מאותם פטורים ויהיה מחויב בתשלום מיסים באופן מלא.

בעיה נוספת שהתעוררה סביב התיקון לחוק ההסדרים הינה, מצב בו לפני ואחרי התיקון לחוק ההסדרים, קיים שוני בין בעלי דירות שנאלצו להתמודד עם סיטואציה בה קבלן נכנס למצב של חדלות פירעון. 

אומנם ערבות חוק המכר הגנה על בעלי הדירות על ידי כיסוי שווי דירתם, אולם ברשות המיסים סברו כי הדירה איננה "דירת מגורים מזכה" בהתאם למבחנים המפורטים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 ועקב כך ראו אותם כמי שאינם זכאים ליהנות מפטור בגין מס שבח.

לעומת זאת, לאחר התיקון לחוק ההסדרים, ניתן פטור מתשלום מס שבח, אולם פטור זה ניתן אך ורק עבור מכירת דירה בפרויקט של פינוי בינוי. היינו, לא ניתן פטור על מכירת דירה בפרויקט של תמ"א 38/2, על אף שכפי שכבר צוין לעיל, הן בפרויקטים של פינוי בינוי והן בפרויקטים של תמ"א 38/2 – הורסים את הדירה הקיימת והם זהים במהותם מבחינה זאת.

אם כך ניתן לראות, כי למעשה נוצר מצב בו בעלי הדירות בשני סוגי הפרויקטים אכן מקבלים הגנה על ידי ערבות חוק המכר, אך ההבדלים בין הפרויקטים "צפים" במקרה בו הקבלן נכנס חו"ח למצב של חדלות פירעון, כאשר אותם בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38/2 נמצאים במצב בו למרות הכיסוי לו הם זוכים בעבור שווי דירתם, הם עדיין נאלצים לשלם מס.

מכאן, כי התוצאה הסופית של התיקון לחוק ההסדרים, היא חלקית בלבד, כיוון שהפטור מכסה רק פרויקטים של פינוי בינוי והוא אינו חל על פרויקטים של תמ"א 38/2.

בעניין זה, משרד האוצר יהיה חייב להרחיב את התיקון לחוק ההסדרים, שיוצר את כשל השוק המפורט במאמר זה, כך שיכלול בתוכו את מתן הפטור שניתן עתה לבעלי דירות במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, גם לפרויקטים של תמ"א 38/2 ועל ידי כך, להשוות בין הזכויות של בעלי הדירות בשני סוגי הפרויקטים, ויטיב לעשות כן בהקדם.

משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ויודע להציע פתרונות מגוונים ויצירתיים בעניינים הנובעים מתחום זה. ככל ודרוש לכם יעוץ או טיפול מקצועי, אתם מוזמנים לפנות אלינו ולהיוועץ בעו"ד פינוי בינוי ו/או בעו"ד תמ"א 38.