אם אתם חיים בשכונה ותיקה ואתם רוצים להיכלל בפרויקט פינוי בינוי עליכם לדעת שמדובר במסע ארוך ומייגע אך שיתרונותיו הכלכליים בדרך כלל גדולים כמו גם השינוי המבורך באיכות החיים.
מטרת המאמר היא לסייע לבעלי נכסים אשר בשכונות מגוריהם נשקלת האפשרות ליזום פרויקטים של פינוי בינוי.
רקע
החלטת הממשלה הראשונה על תכנית "פינוי ובינוי" כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון התקבלה בשנת 1998. בבסיס ההחלטה – הריסת מבני מגורים קיימים בידי יזמים המתחייבים לתת לדיירי המקום דירה חדשה בבניינים חדשים שיוקמו על הקרקע המוכרזת. על פי ההחלטה צו ההכרזה כאמור תקף לתקופה של שש שנים קדימה.
בשנת 2002, נוסף לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965 סעיף 33א' לפיו, לממשלה סמכות להכריז על אזור עירוני מסוים כעל מתחם פינוי לשם בינוי – כלומר, הריסת כל המבנים הקיימים בו לטובת בנייה חדשה של המתחם עם זכויות בנייה משופרות מאוד שיכולות להגיע עד מאות אחוזים לעומת המצב הקיים. הבנייה תהיה בנייה לגובה שמותירה יותר מקום לשטחים ירוקים.
בשונה מתמ"א 38 שם מדובר על בניין בודד, בפרויקט של "פינוי בינוי" מדובר על שכונה, רחוב, צד של רחוב וכד'. בדרך כלל שטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם אזורים עם מעט תושבים, תשתיות מיושנות ומבנים מתפוררים או שכונות עם בעיות סוציו אקונומיות.
המטרה העיקריות בבסיס ההכרזה על מתחם המיועד לפינוי בינוי היא שיפור פני העיר ותדמיתה או כפי שנהוג לכנות פרויקטים מסוג זה כיום "התחדשות עירונית". מטרה נוספת היא, שימוש יעיל יותר בקרקעות עירוניות ואף (בתאוריה לפחות) הוזלת מחירי הדיור. בנוסף, הרשות העירונית והתושבים מרוויחים מרחבים ציבוריים חדשים דוגמת בנייני ציבור, חניה ושיפור התנועה.
יש לשים לב שיש גם פרויקטים המכונים "בינוי ופינוי". אז מה ההבדל?
במסגרת תכנית של פינוי ובינוי יש לדיירים שתי אפשרויות לפינויים – הראשונה, היא העברת הדיירים לדירות בשכירות באזור קרוב עד לקבלת דירותיהם החדשות; והשנייה, היא בינוי פינוי – אפשרות המצריכה את הסכמת הרשויות לפיה, היזם בונה קודם בניין חדש בקרבת הבניינים המיועדים לפינוי ועם סיום בניית הבניין החדש, הדיירים יעברו אליו מהבניין שמיועד להריסה. לאחר שהבניין הישן מפונה, הוא נהרס על ידי היזם ונבנה מחדש. בניין זה יאוכלס על ידי דיירי הבניין המפונה הבא וכן הלאה.
אז מה יוצא לנו מזה?
בראש ובראשונה, דירה חדשה ומרווחת יותר בעלת שווי גבוה מהדירה הישנה. במקרים מסוימים אף ניתן לקבל פיצוי כספי במקום הדירה וכמובן שהכל תלוי במשא ומתן מול היזם לעניין גובה הפיצוי.
שיפור איכות החיים הנובעת מפיתוח המרקם העירוני באזור המגורים דוגמת גינות ציבוריות, מתקנים שונים, מרכזי קניות ועוד.
מגורים בדירה בטוחה יותר, עם ממ"ד ובניין חדיש ועמיד בפני רעידות אדמה ונזקי טבע אחרים.
הטבות מיסוי (מס רכישה ומס שבח) למתפנים אשר קובעות כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת תהיה זכאית להטבת המס הקבועה בחוק.
מה הסיכונים?
אחד הסיכונים המשמעותיים ביותר הוא הפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות דוגמת קשיי נזילות של היזם, פשיטת רגל, כישלון במכירות הדירות החדשות של היזם במחיר המבוקש וכדומה. מצב זה עלול להותיר את הדיירים שפונו ללא דירה בבעלותם.
כיצד מתגוננים?
הדיירים יכולים לבטח עצמם מסיכונים אלו באמצעות קבלות ערבויות וביטחונות מצד היזם.
מה מקבל היזם?
הוא לא משלם על הקרקע וכן על כל דירה במתחם הישן, היזם מקבל זכויות בנייה לבניית דירות נוספות למכירה בשוק החופשי.
בנוסף, היזם נהנה מהקלות ופטורים במיסוי ובהיטלים.
כאן המקום להבהיר, כי הכדאיות של פרויקט פינוי בינוי ליזם עולה ככל שזכויות הבנייה לדירות נוספות, לעומת מספר הדירות הקיים הוא גבוה יותר וכן, ככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר.
שלב הביצוע
תושבי השכונה, רחוב וכדומה מקבלים הודעה שהם מתגוררים במתחם שהוכרז כ"מתחם פינוי בינוי". בשלב זה או שהדיירים יתאגדו ויפנו ליזם או שיזם מנוסה מבין שלמתחם מסוים יש פוטנציאל ויפנה בעצמו לדיירים.
תנאי סף להקמת הפרויקט
הסכמה בכתב של 80% מבעלי הדירות (כאשר ישנו תכנון להוריד את אחוז הסכמת הדיירים ל- 66%).
שטח המאפשר בניית חניה לפי התקן ואישור לבניית מבני רב קומות בהיקף בניה של לפחות פי 3 מהיקף הדירות הקיימות במתחם.
קבלת הכרה של הרשויות במתחם כ"מתחם לפינוי בינוי".
היערכות כלכלית של היזם לאור ההיקף הגדול של הוצאות.
מה קורה כשלא כל הדיירים מסכימים לחתום על ההסכם?
פרויקטים רבים של פינוי בינוי נתקלים ברוב תומך לפרויקט בעוד ישנו מיעוט מתנגד שמסרב לשתף פעולה. לעיתים סירובים אלו של המיעוט מביאים אף לחיסול הפרויקט או לדחייתו בשנים רבות.
הסיבות להתנגדויות יכולות להיות מצד הקשישים החוששים משינויים בגילם; דיירים המוגבלים פיזית וחוששים מהשינוי שלא יענה על צרכיהם; ספקנים ואלה שפועלים מתוך מניעים כלכליים ומנסים לסחוט הסדר כלכלי טוב יותר משל שאר הדיירים.
בשנת 2018, תוקן חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו, במטרה להתגבר על אותם קשיים של הדיירים הסרבנים בתוך המרקם של בניינים משותפים מרובי דיירים.
לדוגמה, נמצא פתרון לבעל דירה המסרב לפנות קשיש כהגדרתו בחוק לפיו הקשיש יכול לבחור באחת מהאפשרויות: מעבר לבית אבות בתוספת תשלומי איזון בשווי דומה לשווי מהון דירת התמורה, רכישת דירה חלופית באזור סמוך ששוויה דומה לשווי מהון דירת התמורה, קבלת סכום כסף בשווי דירת התמורה, קבלת שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה ודירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש אמור היה לקבל במסגרת הפרויקט בתוספת תשלומי איזון.
בהתאם לחוק, דיירים סרבנים באופן בלתי סביר ולא מתקבל על הדעת, יישאו בנטל האחריות לנזקים שייגרמו לשאר הדיירים בבניין כתוצאה מעיכוב הפרויקט או ביטולו על פי התנאים הקבועים בחוק.
אז מהו סירוב סביר?
סירוב סביר ייחשב לכזה שמוכיח אי כדאיות כלכלית לגבי הדייר הסרבן, אי העמדת מגורים חלופיים ומתאימים, במקרה של בעלי ומוגבלויות למשל לתקופת הבנייה, אי העמדת ביטחונות מתאימים ונסיבות אישיות מיוחדות.
שלב ההתארגנות
בטרם יציאה לתהליך מומלץ כי דיירי הבניין יתאספו ויבחרו נציגות מטעמם אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. במעמד זה רצוי ונכון לקבוע אף את סמכויות הנציגות.
ליזם יהיה נוח יותר לנהל משא ומתן מול גוף אחד שמייצג את רוב הדיירים מאשר מול כל בעל דירה בנפרד. כמו כן, הדיירים ייהנו מכוח רב יותר במידה ויגיעו מאוחדים כגוף אחד ויוכלו ברוב המקרים לזכות בתנאים טובים יותר בעסקה.
לאחר מכן, מומלץ לבחור עו"ד נדל"ן שילווה את התהליך וייצג את הדיירים ושיהיה עורך דין נדל"ן שונה מעורך הדין שמייצג את היזם.
איסוף מידע תכנוני
לאחר בחירת נציגות הדיירים נכון לקבל את עמדת העירייה לגבי הפרויקט המוצע ולהבין מהו המצב התכנוני החל על הבניין והאזור. מידע מסוג זה מצוי בדרך כלל אצל הגורם האחראי לנושא אצל מהנדס העיר.
בטרם החתימה על הסכם פינוי בינוי
בטרם החתימה על הסכם פינוי-בינוי, כדאי שלא לחתום על מסמכים שונים המגבילים מבחינה משפטית את הזכויות של הדיירים. כן ניתן לחתום על כתב אישור או מסמך כוונות שיהיה מוגבל בזמן כדי לסייע את קידום הפרויקט. לפי כתב זה, למעשה הדיירים החתומים מביעים את נכונותם העקרונית לביצוע פרויקט של פינוי בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יסכימו בהמשך על תמורה ויעגנו זאת בהסכם. בנוסף, מומלץ לכלול בו תנאי מפורש שהוא כפוף להסכמה על זהות היזם ולבדיקת התמורה וכן להסכמת יתר תנאי ההתקשות והבטוחות.
בחירת יזם
חשוב להיעזר בהמלצות, במידע מקצועי דרך האינטרנט וכדומה. כמו כן, חשוב לקבל מספר הצעות של יזמים וקבלנים שונים ולבדוק את יכולותיהם הביצועיות לפי פרויקטים שביצעו בעבר.
בטרם בחירת יזם לפרויקט מומלץ לקיים אסיפת דיירים בנוכחות נציגות הדיירים ועורך הדין פינוי בינוי שנבחר ללוות את הפרויקט ולייצג את הדיירים על מנת לבחון הצעות מטעם יזמים ולנהל מולם משא ומתן. מומלץ לערוך בדיקת חוסן כלכלי לכל יזם וכן בדיקת כדאיות כלכלית של הפרויקט וכי היזם יכול להשיג את האישורים המתאימים מול הרשויות השונות.
חתימת החוזים
החוזה נחתם בין היזם לבעלי זכויות – הדיירים.
במסגרת ההסכם מומלץ לקבוע מועדים לסיום שלבים ופעולות במהלך הפרויקט לדוגמה: אישור התכנית המפורטת (תב"ע), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה.
כמו כן, מומלץ לקבוע מנגנון, המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע, וכן לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם ,כגון רוב מסוים של הדיירים.
במסגרת הסכמים מסוג זה נהוג להתנות כי ככל והממשלה לא הכריזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי או שלא ניתן אישור לתוכניות והיתרי בנייה על ידי הוועדות לתכנון והבניה אז ההסכם לא ייכנס לתוקף. קרי, כל עוד התנאים הללו לא התקיימו במהלך תקופה שנקבעה מראש וההסכם עלול לפוג כתוצאה מכך. בדרך כלל התנאים הם: א. חתימת כל הדיירים על ההסכם, לרבות בעקבות הליך של תביעה נגד דייר סרבן. ב. הכרזת ממשלה המקנה פטורים ממסים. ג. אישור תכנית מפורטת (תב"ע).
זאת ועוד, במסגרת התנאים למימוש הפרויקט, מומלץ לוודא כי תישמר לדיירים אפשרות לביטול ההסכם במקרים מסוימים, כגון במקרה שבו יש פער משמעותי בין התמורה שהציע היזם לבין התמורה הנגזרת מהתכנית שאישרו ועדות התכנון.
בדרך כלל מומלץ לקבוע מנגנון לפיו, כל הדיירים בעלי דירות דומות עם אותם מאפיינים יהיו זכאים לתמורה על בסיס דומה.
במקרים בהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מהיזם ליידע על כך מראש את בעלי הדירות. בנוסף, יש לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה מסוימת בהשוואה לבעלי דירות אחרות דומות.
אחד הדברים המרכזיים בחוזה הוא נושא המגורים החלופיים בזמן הפרויקט שכן מדובר בתקופה ארוכה של שנתיים שלוש. ישנם יזמים שמציעים גם מימון בהובלות, השתתפות בשכר טרחת עו"ד ואפילו כיסוי הוצאות של וועד בית בשנה הראשונה בבניין החדש.
שכר דירה בתקופת הפינוי – מומלץ שמרגע פינוי הבניין הישן והריסתו ועד לאכלוס הבניין החדש היזם יממן שכר דירה לדיירים לפחות בגובה שכר דירה המקובל במועד הפינוי באותו אזור או באזור דומה סמוך. את שכר הדירה יש לקבוע בהתאם לדירות בעלות מאפיינים זהים לדירות הדיירים הקיימות, על פי מחיר השוק לאותה העת. יש להסדיר את אופן התשלום בהסכם, את תדירות התשלום ועוד. כמו כן, נכון לקבוע מנגנון להצמדת שכר הדירה והתאמתו לשינויים שיחולו בשוק בתקופת השכירות.
לכן, מומלץ כי התמורה שלה יהיו זכאים הדיירים תכלול את הרכיבים האלה: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי), מימון שכר דירה במהלך תקופת הביניים (ועד לאכלוס בבניין החדש), מימון הובלת תכולת הדירה (בשני המעברים), אפשרות להשתתפות בשכר טרחתו של עו"ד פינוי בינוי המייצג את הדיירים, אפשרות לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד.
בהסכם תיקבע התמורה שתכלול את הרכיבים האלה: שטח הדירה החדשה לעומת הדירה הקיימת בהתאם לסיכום שהתקבל בין הדיירים ליזם (באחוזים או בשטח נקוב או בכל שיטה אחרת שתוסכם), מנגנון לבחירת מיקום דירות התמורה, מפרט טכני דומה ועוד.
קביעת מיקום דירת התמורה בבניין החדש יכולה להתבצע על ידי הגרלה, על פי סדר כרונולוגי של החותמים על ההסכם, על פי קביעת שמאי מטעם הדיירים או בכל דרך אחרת אשר תהיה מקובלת על הצדדים.
על המפרט הטכני של דירות התמורה המוצעות לדיירים המקוריים, להיות דומה לזה של הרוכשים את דירות היזם. רצוי להסדיר מראש את נושא החניות, המחסנים וחלוקתם וכן את נושא הצמדת רכוש משותף לדירות.
בהסכמים מסוג זה עומדות בפני הדיירים מספר חלופות לתמורה לדוגמה: דירה חדשה בעלת מספר חדרים ושטח גדולים יותר מאלה של דירתם הקיימת, דירה חדשה הקטנה מזו של שאר הדיירים וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן, קבלת שתי דירות חדשות קטנות ששווין אינו עולה על שיווי דירה חדשה במתחם, קבלת דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם ולדיירים מבוגרים אפשרות לקבלת פתרון דיור בבית אבות או בדיור מוגן ועוד.
בטחונות וערבויות
בפרויקטים מסוג זה מקובל כי היזם נותן לדייר כתנאי לפינויו, ערבות בנוסח חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה על ידי הדייר. סכום הערבות צריך להיות בשווי הדירה החדשה. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי מסירת הדירה מסיבות שונות דוגמת פשיטת רגל של הזים וכד'.
עוד נהוג שהיזם ימסור, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדייר (לעניין זה ניתן לקבוע מנגנון של ערבות ההולכת ופוחתת בהתאם לקצב התקדמות הבניה).
בעניין תשלום דמי השכירות לגבי דירות שמוטלים עליהן שעבודים (כגון משכנתאות ועיקולים) נכון לקבוע בהסכם כי היזם יתחייב להגיע להסדר של הסבת שיעבוד עם הבנקים אשר יאפשר את הסרת המשכנתא של הדיירים ושעבוד דירתם לטובת הפרויקט.
כמו כן, נהוג לדרוש מהיזם ערבות בדק לטובת ליקויים בבנייה וביטוח הפרויקט ואף ערבות להבטחת תשלומי המיסים.
ביטוח
יש לקבוע בהסכם תנאי של קבלת אישור מחברת ביטוח על קיום דרישות הביטוח על ידי היזם, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט (כגון: רכוש לעבודות ולבניין שייבנה היזם), אחריות כלפי צד ג' ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית.
שקיפות
על היזם לגלות כל מי ששכרו תלוי בהתקיימות העסקה וזאת בטרם החתימה על ההסכם בעת הפניה ליזמים והכל בהתאם לסעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו – 2006. הפרת דרישת הגילוי כאמור תאפשר לדייר לחזור בו מהסכמתו לפרוייקט גם אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.
ליווי משפטי מקצועי להבטחת זכויותיכם בפרויקטים מסוג זה
משרדנו הינו משרד המתמחה בתחום הנדל"ן על כל רבדיו ובייעוץ וליווי של פרויקטים מסוג תמ"א 38, פינוי בינוי (או בינוי פינוי) ועוד. צוות המשרד הינו צוות מקצועי שיודע לייצג בעלי זכויות בתהליך ליווי המותאם לצרכי ומאפייני כל פרויקט ופרויקט. אנחנו, מקפידים על יחס אישי ושירות מקצועי והוגן לכל לקוח, כאשר שביעות רצון הלקוח נמצאת בראש סדר העדיפויות שלנו.
