כיצד המהפכה הטכנולוגית משנה ותשנה עסקאות במקרקעין
ענף המקרקעין נחשב כשמרן, הנשען על ניירת, חתימות ידניות, פגישות פרונטליות ורישומים בירוקרטיים מסורבלים. אולם בשנים האחרונות חלה תפנית דרמטית כאשר המהפכה הדיגיטלית נכנסה גם אל שוק הנדל"ן ושינתה את חוקי המשחק.
בספר בראשית, פרק כ"ג, מסופר כי אברהם אבינו רצה לקבור את אשתו שרה במערת המכפלה. הוא פנה לבני חת בעיר חברון, ולאחר משא ומתן קשוח שילם "ארבע מאות שקל כסף עובר לסוחר". העסקה נעשתה בפומבי, בשער העיר, בנוכחות עדים.
אם אברהם אבינו היה מנהל את המו״מ על מערת המכפלה במאה ה – 21 סביר להניח שהמשא ומתן היה מתקיים בזום, התשלום היה מתבצע בהעברה בנקאית או במטבע דיגיטלי, והעסקה כולה הייתה נחתמת באמצעות חתימה אלקטרונית מאובטחת.
במאמר זה, נבחן כיצד המהפכה הדיגיטלית משנה את תחום עסקאות המקרקעין כבר כיום ונביט קדימה אל העתיד, כאשר אולי יהיה ניתן לרכוש דירה בלחיצת כפתור אחת.
כבר כיום – סוף לפגישות הפרונטליות
עסקאות מקרקעין יכולות להיות מבוצעות כבר כיום כמעט במלואן ללא צורך במפגש פיזי בין הרוכשים למוכרים.
כך, אנשים יכולים להתרשם מהמקרקעין באמצעות סיורים וירטואליים ותמונות תלת ממד באיכות גבוהה, לנהל מו״מ באמצעות שיחות וידאו, לבצע בדיקות למקרקעין (למשל להוציא נסח טאבו) באמצעות מערכות דיגיטליות מקוונות ואף להעביר תשלומים בהעברה בנקאית מקוונת או במטבעות דיגיטליים.
כמו כן, בשנים האחרונות לשכת עורכי הדין בישראל אימצה שימוש בחתימות אלקטרוניות מאושרות באמצעות כרטיס חכם גם לצורך עסקאות מקרקעין. במקביל, משרד המשפטים ורשויות אחרות מקדמים פלטפורמות דיגיטליות להגשת בקשות ורישום זכויות.
כבר כיום – אישור משכנתא מהספה בסלון
חלק מהבנקים בישראל ובעולם מאפשר ללקוחותיהם להגיש בקשה למשכנתא ולהשלים את התהליך כולו באופן מקוון, כולל קביעת פגישה עם יועץ משכנתאות דרך שיחת וידאו, שיחת טלפון או אפליקציה ייעודית, ללא צורך בהגעה פיזית לסניף. גם מסמכי זיהוי והחתמה על ההלוואה מתבצעים מרחוק, באמצעות חתימה אלקטרונית מאובטחת.
כבר כיום – חוזים ללא ניירות
בהתאם לחוק המקרקעין, עסקת מקרקעין חייבת להיות בכתב. עם זאת, ההגדרה בחוק הישראלי ל"כתב" הינה רחבה מאוד ומאפשרת שימוש במסמכים דיגיטליים ובחתימות אלקטרוניות כחלק אינטגרלי מן העסקה.
המשמעות היא שכבר כיום אין עוד הכרח להדפיס חוזים עבי כרס או להחזיק ארכיונים פיזיים. מסמכי חוזה, הערכות שווי, חוות דעת שמאיות ותוכניות אדריכליות נשמרים כיום במערכות ענן מאובטחות, נגישים לכל הצדדים בלחיצת כפתור.
כבר כיום – הערכת שווי נכסים באמצעות AI
אחד התחומים המבטיחים ביותר במהפכה הדיגיטלית של עולם הנדל"ן הוא השימוש בבינה מלאכותית להערכת שווי נכסים. אם בעבר הערכת נכס דרשה חוות דעת שמאי, איסוף נתונים ידני והשוואה מסורבלת לעסקאות דומות, הרי שכיום מערכות מבוססות AI יודעות לבצע את התהליך בזמן אמת ועל בסיס מאגרי מידע עצומים.
כך, אלגוריתמים של בינה מלאכותית סורקים נתונים ממקורות מגוונים: עסקאות נדל"ן קודמות באזור, נתוני טאבו, מגמות שוק, מצב תכנוני עתידי (כגון תוכניות בניין עיר), ואף נתונים סביבתיים כמו קרבה לתחבורה ציבורית, מוסדות חינוך ורמת פשיעה.
למשל, נניח שקונה מתעניין בדירה בתל אביב שמחירה המבוקש הוא 3 מיליון ש"ח. בעבר, כדי לבדוק אם המחיר הוגן, היה עליו לפנות לשמאי ולחפש נתוני עסקאות דומות באתרי נדל"ן.
כיום, בעזרת מערכת מבוססת בינה מלאכותית, הקונה יכול להזין את כתובת הנכס, ותוך שניות לקבל דו"ח מפורט: מה היו המחירים של עסקאות דומות באותו רחוב בחודשים האחרונים, איך צפויה תוכנית הרכבת הקלה להשפיע על ערך הדירה, ומהי טווח התשואה החזוי אם ישכיר את הנכס.
בעתיד- החוזה יבצע את עצמו
חוזה חכם הוא למעשה קוד מחשב שמבצע באופן אוטומטי פעולות שנקבעו מראש, ברגע שמתקיימים התנאים שהוגדרו בו. המשמעות היא שהחוזה אינו מסתפק בהצהרות משפטיות אלא מבצע בפועל את ההתחייבויות.
כך למשל, עם קבלת התשלום המוסכם, המערכת יכולה לעדכן באופן מיידי את רישום הבעלות בטאבו, לשחרר ערבויות וביטחונות או להעביר כספים לצדדים שונים, וכל זאת ללא צורך בהתערבות ידנית.
כיום, חוזים חכמים מיושמים בעיקר בתחומים פיננסיים ובשוק המטבעות הדיגיטליים, אך גם בתחום הנדל"ן קיימות פלטפורמות ניסיוניות שמבצעות עסקאות מקרקעין. בעתיד, חוזים חכמים עשויים להפוך לסטנדרט בעסקאות מקרקעין.
בעתיד – הזכויות במקרקעין ירשמו באמצעות בלוקצ’יין
בלוקצ’יין היא טכנולוגיה המאפשרת לשמור מידע בצורה מאובטחת, שקופה ובלתי ניתנת לשינוי. אפשר לדמיין אותה כמו פנקס דיגיטלי ענק, שבו נרשמות כל הפעולות והעסקאות, וכל מי שמורשה יכול לראות את הפנקס. ההבדל מפנקס רגיל הוא שלא ניתן למחוק או לשנות בו רשומות בדיעבד, מה שמבטיח אמינות מלאה.
עד היום, השימוש בלוקצ’יין היה בעיקר בעולם המטבעות הדיגיטליים, כמו ביטקוין, שם הוא שימש לתיעוד אמין של עסקאות פיננסיות. אך בשנים האחרונות הולכת ומתפתחת ההבנה שטכנולוגיה זו מתאימה גם לעולמות נוספים, ובראשם תחום הנדל"ן.
כך למשל, כאשר רישום זכויות במקרקעין מתבצע באמצעות בלוקצ’יין, כל עסקה, מכירה, רכישה או רישום משכנתה, מתועדת באופן מיידי בשרשרת נתונים שקופה ובלתי ניתנת לשינוי. המשמעות העיקרית היא שאין חשש שמידע ייעלם, ישוכתב או יזויף.
יצוין כי מדינות כמו שוודיה, אריזונה וורמונט כבר החלו בחקיקה המאפשרת העברת בעלות על נכסים באמצעות בלוקצ’יין, ובחלקן אף בוצעו פיילוטים מוצלחים.
גם בישראל ניתן לראות צעדים ראשונים לעבר שילוב טכנולוגיית הבלוקצ’יין בתחום המקרקעין. כך, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פרסמה לאחרונה מכרזים לייעוץ ולפיתוח מערכות מבוססות בלוקצ’יין לניהול נכסי מקרקעין. אמנם טרם הונחה הצעת חוק רשמית שתסדיר רישום זכויות במקרקעין באמצעות בלוקצ’יין, אך עצם כניסת רמ"י לנושא מלמדת על מגמה ברורה: גם בישראל נערכים לעתיד שבו בלוקצ’יין יהפוך לאחד מעמודי התווך של מערכת רישום המקרקעין.
הנדל"ן עובר לדיגיטל
כבר כיום מהפכת הדיגיטל משנה את עולם עסקאות המקרקעין מן היסוד, מהפגישה הראשונית ועד החתימה הסופית.
בעתיד, תהליכים אלה צפויים להתעצם עוד יותר: חוזים חכמים יבצעו את ההתחייבויות באופן אוטומטי, רישום זכויות יתבצע באמצעות בלוקצ’יין שקוף ובטוח, ובינה מלאכותית תספק הערכות שווי ותחזיות שוק מדויקות בזמן אמת.
אין המדובר בהליך נטול אתגרים ושאלות כגון מה קורה במקרה של תקלה טכנולוגית או פריצה? מי אחראי אם חוזה חכם מבצע פעולה שגויה? ולמי נתונה סמכות השיפוט במקרה של עסקה דיגיטלית גלובלית טרם זכו למענה.
דווקא בעידן שבו הטכנולוגיה יוצרת הזדמנויות עצומות לצד סיכונים משפטיים חדשים, חשיבותו של ליווי משפטי מקצועי גדולה מתמיד. עורך דין מקרקעין מנוסה יוכל להבטיח כי העסקה תתנהל באופן בטוח, שקוף ובהתאם לחוק.
זכרו: גם כאשר עסקה מתבצעת כמעט בלחיצת כפתור, אתם זקוקים לגב משפטי יציב שיגן על זכויותיכם. עורך דין מקרקעין ידאג שהטכנולוגיה תשרת אתכם, ולא תעמוד לרעתכם.
