לפני שאתם רושמים דירה להשקעה על שם הילד – קראו את זה

אחד הפטנטים הנפוצים במטרה לחסוך במס הוא לרשום דירה להשקעה על שם הילד הבגיר. הרציונל פשוט: הילד נחשב לרוכש דירה ראשונה, ולכן זכאי להטבות. אבל רגע לפני שממהרים לבצע את המהלך הזה, כדאי להבין: מה שנראה כמו פתרון מבריק, עלול להתברר כמוקש כלכלי, משפטי ואפילו משפחתי.

אהוד, אלמן בן 67, בחר להשקיע את חסכונותיו בדירה להשקעה. כדי להימנע מתשלום מס רכישה על דירה שנייה, הוא רשם את הנכס על שם בתו הבוגרת, רותי. לתקופה קצרה, הכול התנהל למישרין: רותי קיבלה את שכר הדירה והעבירה אותו לאביה. אך כעבור זמן קצר, רשות המסים טענה כי מדובר בעסקה פיקטיבית. היא דרשה תשלום מס וריבית רטרואקטיביים, ואף הטילה קנס כבד. אהוד נפטר במהלך ההתדיינות מול הרשויות, ומיד לאחר מותו פרץ סכסוך ירושה בין רותי לאחיה יובל.

הסיפור של אהוד ממש אינו חריג. הוא משקף תרחיש שכיח בו ניסיון לחסוך במס מסתיים דווקא בבעיות מול רשות המסים ובסכסוך משפחתי מר, שיכול היה להימנע בתכנון נכון.

במאמר הבא נבחן את היתרונות וכן את הסיכונים האפשריים ברישום דירה להשקעה על שם הילד. עוד נעמוד על ההבדלים בין תכנון מס לגיטימי לבין פעולה שעלולה להיחשב כעסקה פיקטיבית ונציע דרכים חוקיות לניהול רכישת נכס.

מה היתרונות ברישום דירה להשקעה על שם הילד?

ישנם יתרונות משמעותיים ברישום דירה להשקעה על שם אחד מהילדים. העיקריים הם:

• הפחתת מס רכישה – אם מדובר בדירה הראשונה של הילד, ניתן ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות (בהתאם לתקרה הקבועה בחוק במועד הרכישה).

• פטור ממס שבח – אם מדובר בדירה יחידה של הילד, והוא אף עומד ביתר הקריטריונים (למשל שווי הדירה וזמן ההחזקה), הוא עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה.

• תנאים מועדפים בקבלת משכנתאות – לעיתים, צעירים שרוכשים דירה ראשונה זכאים לתנאים מועדפים בעת קבלת משכנתא, לרבות שיעור מימון גבוה יותר מהבנק, ריבית מועדפת, ולעיתים אף תמיכה ממשלתית.

• שמירה על זכאות ההורה – במקרים רבים, הזכאות להשתתפות בתוכניות ממשלתיות לרכישת דירה בהנחה, שמורה רק למי שאינו מחזיק בבעלותו דירה או למי שמוגדר כמשפר דיור. כאשר הדירה להשקעה נרשמת על שם הילד, ההורה שומר על מעמדו כ"חסר דירה", וכך עשוי להישאר זכאי להשתתף בפרויקטים עתידיים.

• חלוקת נכסים משפחתית מראש – במשפחות המבקשות לאזן בין הילדים, ייתכן שרישום דירה כ"נחלתו של ילד אחד", יעשה כחלק מתכנון הוגן של עיזבון עתידי.

חשוב להדגיש כי יתרונות אלה מתקיימים לרוב רק כאשר הרישום נעשה מתוך כוונה אמיתית להעביר את הבעלות והשליטה בנכס לילד, ולא כתחבולה זמנית.

מה הבעיות ברישום דירה להשקעה על שם הילד?

לצד היתרונות הברורים, רישום דירה להשקעה על שם הילד אינו חף מסיכונים, מיסויים, משפטיים ואף משפחתיים. להלן הבעיות העיקריות:

• חשש לעסקה פיקטיבית – אם הילד אינו הבעלים האמיתי של הדירה, כלומר לא מימן את הרכישה, אינו מנהל את הנכס ואינו נהנה מהכנסותיו בפועל, רשות המסים עלולה לקבוע כי מדובר בעסקה פיקטיבית שנועדה להתחמק מתשלום מס.

• אובדן שליטה של ההורה על הנכס – מרגע שהדירה נרשמת על שם הילד, היא שייכת לו לכל דבר ועניין. הילד רשאי למכור את הדירה, למשכן אותה, או להעבירה לאחרים, גם בניגוד לרצונם.

• חשיפה לנושים או לבני/בנות זוג של הילד – אם הילד נקלע לחובות, הנכס עלול להיתפס בידי נושים. במקרה של גירושין, בן או בת הזוג של הילד עשויים לדרוש חלק מהזכויות בדירה, בטענה שהיא רכוש משותף.

• סכסוכי ירושה עתידיים – לאחר פטירת ההורה, עלולים להתעורר חילוקי דעות בין בני משפחה – האם מדובר בדירה השייכת לכלל היורשים או מתנה שקיבל הילד.

• קושי בהוכחת בעלות בעתיד – אם בעתיד ההורים יבקשו לטעון שהדירה "אמנם נרשמה על שם הילד אך בפועל שייכת להם", יהיה צורך להוכיח זאת בראיות חזקות.

• הילד עשוי להפסיד הטבות אפשריות – כאשר ההורה רושם דירה על שמו של ילד, האחרון עלול להפסיד הטבות שונות, כגון ביטול הזכאות לקחת חלק בהגרלות דירה בהנחה. בנוסף, אם וכאשר הילד ירצה לרכוש בעתיד דירה לצרכיו האישיים, הוא לא ייחשב עוד כרוכש דירה יחידה, ועל כן לא יהיה זכאי להטבות שמוענקות ברכישת דירה ראשונה.

ניתן לראות כי מדובר בשורה ארוכה למדי של סיכונים. עם זאת, באמצעות תכנון משפטי נכון על ידי עורך דין מקצועי, ניתן לצמצם מאוד את הסיכונים שפורטו.

כיצד ניתן לצמצם את הסיכונים?

רישום דירה להשקעה על שם הילד הוא מהלך שמחייב תכנון מוקפד, שקיפות, ותיעוד מדויק. בהמשך לכך, כדי להימנע מהסתבכות עם רשויות המס ובעיות אפשריות אחרות, מומלץ לנקוט במספר צעדים חיוניים:

• בחינה משפטית מראש – עוד לפני חתימה על חוזה הרכישה, מומלץ להיוועץ בעורך דין שיוכל להציע דרכי פעולה חוקיות שישיגו את מטרות ההורה, מבלי להסתכן בהפרות מס.

• עריכת הסכם מסודר בין ההורה לילד – במסגרת ההסכם מומלץ לוודא כי קיימת חלוקה ברורה של אחריות וזכויות: מי נהנה מההכנסות, מי אחראי לניהול, מי נושא בהוצאות, ומה קורה במקרה של מחלוקת, מכירה או שינוי בסטטוס האישי של הילד. במקרים מסוימים, ניתן אף לשקול רישום הערת אזהרה לטובת ההורה, שתשקף את זכויותיו ותספק שכבת הגנה נוספת.

• שמירת תיעוד ברור של מימון הרכישה – להורה חשוב לשמור על מסמכים בנקאיים, הסכמי הלוואה או מתנה המעידים על מקור הכספים והסכמות הצדדים.

• הקפדה על ניהול בפועל בידי הילד – ככל שהילד הוא הבעלים הרשום, עליו לפעול כבעלים גם בפועל: לחתום על חוזי שכירות, לקבל את דמי השכירות לחשבונו, ולשאת בהוצאות הנכס. חריגה מכך עלולה להיחשב כאינדיקציה לעסקה פיקטיבית.

• שמירה על שקיפות והסכמות בתוך המשפחה – ככלל, מהלכים כלכליים רגישים כדאי לבצע בגילוי לב ובשיתוף פעולה עם יתר בני המשפחה, כדי למנוע סכסוכים עתידיים ולהבטיח הבנה הדדית של ההחלטות.

• עדכון והסדרה בצוואה או במסמכים משפחתיים – גם אם קיימת שקיפות בין בני המשפחה, מומלץ מאוד להסדיר את כוונתו המדויקת של ההורה באמצעות צוואה או מסמך משפחתי אחר.

הפתרון – עורך דין בעל ניסיון

רכישת דירה להשקעה ורישומה על שם הילד הבוגר עשוי להיות תכנון מס לגיטימי ואפיק השקעה מניב – בתנאי שהיא נעשית בזהירות, בשקיפות ותוך עמידה בכללים המשפטיים. כדי להימנע מטעויות יקרות, מומלץ ללוות את התהליך באמצעות עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, נדל"ן ותכנון עיזבון.

עורך דין בעל ניסיון ידע לנתח את הצרכים הספציפיים של המשפחה, להצביע מראש על הסיכונים, לבנות את ההסכמות בצורה שקופה וחוקית, ולדאוג לכך שכל הצדדים – ההורה, הילד ואף יתר בני המשפחה – יהיו מוגנים.