חוסר תום לב במשא ומתן פסיקה תקדימית

חוסר תום לב במשא ומתן – לא חתמתם על הסכם מכר? יכול להיות שעדיין תחויבו בתשלום הפיצוי המוסכם או אף תחויבו למכור את דירתכם!

במאמר זה נסקור שני מקרים שהגיעו לפתחו של בית המשפט והצריכו פסיקה חדשנית בכל הנוגע לחוסר תום לב במשא ומתן. מדובר במקרים הקשורים בעולם עסקאות יד שנייה במקרקעין (רכישה ומכירה של דירות), שכל אחד העומד בפני מכירה או רכישה של דירה חייב להכיר.

במקרה הראשון, בית המשפט המחוזי חייב בעלים של דירה ב"פיצוי מוסכם" על פי הסכם מכר שלא נחתם.

בת"א (מחוזי ת"א) 8967-07-18 בועז גרוס נ' אריה גוטליב אשר ניתן ביום 28.7.2019 נדונה השאלה  האם ניתן לראות בהסכם מכר כהסכם בר תוקף למרות שהוא לא נחתם.

הכלל הידוע בדיני חוזים הוא, ששני תנאים מצטברים צריכים להתקיים על מנת שהסכם ישתכלל לכדי הסכם מחייב: גמירת דעת ומסוימות. לצד זאת, בעולם עסקאות המקרקעין ידוע שחייבת להתקיים דרישת הכתב.

יחד עם זאת, החתימה על הסכם מכר מקרקעין היא דרישה ראייתית בלבד, ולא מהותית. ההלכה היא, כי היעדר חתימה בהסכם, אינה מאיינת את קיומו של הסכם מחייב, אלא היא מהווה נדבך ראייתי להיעדר גמירת דעת להתקשר בהסכם.

על החוסר הראייתי שנגרם מהיעדר חתימה, ניתן להתגבר על ידי בחינת נסיבות המקרה והבאת ראיות אחרות להוכחת העובדות המעידות על גמירת הדעת.

הוויתור על דרישת החתימה מוצדק, באותם מקרים שבהם ברור כי נעשה ניסיון על ידי אחד הצדדים להתחפר מאחורי דרישה פורמליסטית, שאין דרישת הכתב מחייבת, כדי לסכל התחייבות שנעשתה לאחר גמירת הדעת.

באותו המקרה שוכנע בית המשפט, כי חרף העובדה שההסכם לא נחתם, ישנן מספיק ראיות המוכיחות, כי אכן הייתה לצדדים גמירת דעת באשר להסכם. כמו כן, בחינת ההסכם העלתה כי הוא מסוים דיו.

משקבע בית המשפט כאמור, כי ההסכם תקף אף שלא נחתם, ולאחר שמצא שהמוכרים הפרו את התחייבותם היסודית למכור את הדירה בהתאם להוראות ההסכם, נפסק כי הרוכש זכאי לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בגובה של מאות אלפי שקלים, וזאת מבלי שיידרש להוכיח את נזקיו בפועל. למעלה מן הצורך ציין בית המשפט, כי אף אם היה מגיע למסקנה שלא נקשר הסכם מחייב, היה מקום לפסוק לזכות הרוכש פיצוי כספי לאור חוסר תום הלב במשא ומתן והתנהלותם חסרת תום הלב של המוכרים במהלך המשא ומתן ואופן פרישתם ממנו ללא הצדק מספק.

בהמשך למגמה מתמשכת זו, בפסק דין חדש שניתן ממש לאחרונה בדצמבר 2021 במסגרת ת"א (מחוזי ת"א) 62854-09-19 דוריס שפניק נ' זקלין פורטונה מסעודה אטלן הגדיל בית המשפט לעשות, וקבע שבעלי דירה בתל אביב, שהסכימו במסגרת התכתבות שהוחלפה בין באי כוח הצדדים לתנאים ולהצעת הרכישה מצד הקונים, יחויבו למכור את דירתם, וזאת אף שהסכם המכר כלל לא נחתם.

בית המשפט קבע, כי אחרי שהוחלפו מיילים שבהם הסכימו הצדדים מפורשות לתנאי העסקה שכוללים את התמורה, הסדרי התשלומים ומועד המסירה, לא נדרש קיומו של משא ומתן ממשי לשם הוצאת העסקה אל הפועל, ומאחר שלא הייתה כל מחלוקת מהותית נוספת בין הצדדים – המוכרים יהיו מחויבים בקיום העסקה.

באותו עניין פסק בית המשפט, כי היסודות העיקריים הנדרשים לשם קשירת הסכם מחייב נכללו בהתכתבות שהכילה את ההצעה והקיבול: זיהוי הדירה היה ברור ולא מוטל בספק; זהות הצדדים הייתה גלויה; המרכיב העיקרי מבחינת המוכרים בהסכם מכר דירה – התמורה, גם היא הייתה ברורה ומוסכמת; תנאי התשלום גם הם צוינו בהצעה באופן ברור ומוגדר: מחצית התמורה במועד החתימה על חוזה המכר, המחצית השניה "תוך 60 יום, כנגד קבלת המפתח"; מכאן נבע גם מועד קבלת החזקה בדירה – 60 יום מיום החתימה על חוזה המכר.

על אף שתשלומי המיסים הקשורים לעסקת המכר לא צוינו, קבע בית המשפט שאלה ניתנים להשלמה פשוטה וקלה לפי סעיף 28 לחוק החוזים, מאחר שאלה קבועים בחוקים הרלוונטיים: מס שבח המוטל על המוכר, מס רכישה המוטל על הקונה, ארנונה בהתאם למועדי החזקה בדירה – המוכר עד מסירת החזקה והקונה ממסירת החזקה.

התכתובת שהוחלפה לאחר מכן בין עורכי הדין של הצדדים, מלמדת על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב.

בית המשפט סבר, כי המכלול, כפי שפורט לעיל, מעיד על גמירת דעתם של הנתבעים למכור את דירתם בתמורה שהוצעה ובתנאים שהוצעו, ומאחר שלא הייתה כל מחלוקת מהותית נוספת בין הצדדים, היעדרה של חתימה על החוזה "הסופי" אינו מעלה ואינו מוריד.

לבסוף, קבע בית המשפט כי ההסכם ייאכף וחייב את הנתבעים למכור את דירתם. עוד הוסיף בית המשפט, כי "כידוע, עמדת המשפט הישראלי מבטאת תמיכה ברורה וחד משמעית בזכות לאכיפה. על פי האמור בסעיפים 2 ו-3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1971, אכיפת החוזה הינה זכות מוקנית של הנפגע מהפרת החוזה, ראשונה בין התרופות שקובע החוק  אף אם נראה בדברי הנתבעים, המצדיקים את הנסיגה מכוונתם למכור דירתם במצבם הרפואי, כמכוונת לבקשה להימנע מאכיפת ההסכם לפי סעיף 3(4) לחוק האמור (הנתבעים לא טענו זאת במפורש והדברים נאמרים למעלה מן הצורך), הכלל הוא שרק נימוקים כבדי משקל יצדיקו שלילה של "הסעד הראשון במעלה והראשוני בעדיפות" של אכיפת חוזה (ע"א 48/81 פורמנץ נ' ק.ד.ש. בניין והשקעות בע"מ, פ"ד לח (2) 813, 825)".

לסיכום, פסקי הדין הללו מחדדים את החשיבות מבחינת מוכרי דירה לנהוג משנה זהירות בכל הנוגע למסרים המועברים לצד השני, במיוחד במצב שבו כבר הוסכמו התנאים העיקריים (תמורה, לוח תשלומים ומועד מסירה), ולפרט ביתר שאת במסגרת ההתכתבות המתקיימת בין הצדדים ובאי כוחם, את הסתייגותם מתנאים אשר טרם סוכמו ואשר הינם מהותיים עבורם. ניתן לקבוע, כי הגישה הרווחת כיום בבתי המשפט בכל הקשור לעסקות מקרקעין, היא זו הנצמדת לעקרונות הצדק ("זעקת ההגינות"), ולא לגישה המצדדת בעמידה דווקנית על דרישת הכתב.

מכאן, כי ישנה חשיבות מכרעת להימנעות הצדדים מהשארת "פרצות" בהסכמים מסוג זה, ולהקפדה על התנהלות זהירה ומקובלת כבר מראשית המשא ומתן על תנאי הסכם המכר.

חשוב מאוד שבעסקאות מעין אלו, שתיוצגו על ידי עורך דין נדל"ן על מנת להימנע מקביעה לפיה נוצר בין הצדדים חוזה מחייב עקב חוסר תום לב במשא ומתן גם אם התחרטתם ו/או להימנע מתשלום פיצוי מוסכם שלרוב הוא כל רכושכם.

משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן ועסקאות הנדל"ן ומקפיד להתעדכן בכל החידושים בעולם זה. מוזמנים ליצור עימנו קשר בשעת הצורך.