רקע כללי
הממשלה הכירה במסלול של "פינוי בינוי" עוד בשנת 1998. במסגרת פרויקטים אלו מבוצעת הריסה של מבני מגורים קיימים בשטח, לצורך הקמת בנייה חדשה ורוויה יותר תוך חידוש התשתיות תחתיה.
בפרויקטים מעיין אלו, בעלי הדירות בבניין המיועד לפינוי בינוי מתחייבים למכור ליזם את זכויותיהם בדירות בתמורה לקבלת דירה חדשה בבניין החדש שיוקם. בדרך כלל, הדירה החדשה עדיפה בהיבטים שונים על דירתם הישנה. היזם מצידו זוכה לקבל זכויות לבניה חדשה העולות בהיקפן על זכויות הבנייה הקיימת. מדובר בעסקאות שנראה כי כל הצדדים יוצאים מרווחים.
אולם, יש לזכור, כי מדובר בעסקאות העוסקות בנכס הכלכלי המרכזי שבבעלות בעלי הדירות והדברים מקבלים משנה תוקף כמדובר בקשישים המתגוררים בדירות אלו.
על כן, על אף הפוטנציאל הכלכלי שגלום בפרויקטים מסוג זה, נתקלים לא מעט בקשיים שונים וביניהם בקשיים הקשורים בשיתוף הפעולה מצדם של בעלי הדירות. לעיתים, קם קושי ממשי בהשלמת עסקאות פינוי ובינוי, אף בהתקיים רוב ברור מקרב בעלי הדירות לביצוען, נוכח סירוב עיקש מצידם של בעלי דירות בודדים לשתף פעולה ולהתפנות מדירותיהם.
תופעת ה"דייר הסרבן"
המחוקק ביקש לנסות ולהתמודד עם תופעת ה"דייר הסרבן" ולתת כלים למערכת המשפט ולדיירים המעוניינים בהתקדמות הפרויקט.
בשנת 2006, נחקק חוק פינוי בינוי במטרה להקל על פינויים של בניינים בשטחים שהוכרזו כמתחמי פינוי בינוי ובמטרה לעודד התחדשות עירונית בערים ולתת מענה לצורך החברתי כלכלי של ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע בישראל.
ההסדר שבחוק קבע פיצויים נזיקיים בגין סירוב "בלתי סביר". לפי הסדר זה, כאשר רוב מיוחס של בעלי הדירות בבניין נתקלים בהתנגדות שהיא בלתי סבירה מצד בעל דירה אחד או מיעוט בעלי הדירות שמסרבים לשתף פעולה עם הפרויקט, אלה יהיו חשופים לסנקציה בדמות חיובם בתשלום פיצוי ליתר הדיירים בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן העסקה.
אולם, ההתמודדות במסגרת חוק פינוי בינוי עם הסוגיות השונות שהתעוררו ובייחוד עם התופעה שלפיה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל חרף רצונם של רוב הדיירים בין היתר בשל סירובם של קשישים, לא הספיקה.
קשישים רבים סרבו להתפנות מדירותיהם, שכן לרוב מדובר במבוגרים חולים, המתגוררים שנים רבות באותה הדירה שאותה ואת סביבתה הם מכירים היטב. הקשישים חווים קשיים שונים מיתר הדיירים, חשובה להם בריאותם והוודאות היכן הם ילכו לישון ויתעוררו למחרת. למעשה, קם אצל הקשישים חשש קיומי לעזוב את המוכר והידוע.
פתרונות אפשריים לקשיש
ביום 29.7.2018, פורסם תיקון 6 התשע"ח – 2018 לחוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס"ו – 2006. התיקון נחקק במטרה להתמודד בצורה טובה ויעילה יותר עם סירובם של דיירים מסוימים לפנות את ביתם במסגרת הסכמי פינוי בינוי, כאשר קיימת הסכמה של רוב דיירי הבניין המפונה. במסגרת התיקון הוחלף שם החוק לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו – 2006.
מטרת התיקון לחוק הייתה בין היתר, הפחתת אי הוודאות ואי הנוחות בקרב קשישים שנדרש מהם לפנות את דירותיהם ובמטרה להסיר את החסם הנובע מהתנגדות קשישים לפרויקטים אלו החוששים לעזוב את ביתם. במסגרת התיקון, הטיב המחוקק לקבוע חלופות מגוונות לטובת הקשיש, מנגנונים אותם חייב היזם להציע לקשיש.
כאן המקום לציין, כי בראש ובראשונה, התיקון לחוק הקל בתנאי הסף לנקיטת הליכים נגד "דייר סרבן" וקבע כי ניתן יהיה לנקוט בהליכים כנגד סרבנים לאחר אישור תכנית מפורטת אף טרם אישורה של תכנית איחוד וחלוקה, באופן שמקצר את לוחות הזמנים לתביעות נגד הדיירים הסרבנים.
בכל הנוגע לקשישים קובע התיקון, כי בעל דירה שהינו קשיש, יכול לסרב להתקשר בהסכם לפרויקט פינוי בינוי מחמת גילו אלא אם מתקיימים בעניינו תנאים כפי שהחוק מגדיר אותם וכפי שיפורטו להלן.
התיקון מבדיל בין בעלי דירות בטווח גילאים של 75-79 לבין בעלי דירות בגילאי 80 ומעלה.
בעלי דירות שהם בטווח הגילאים של 75-79 בהתקיים מספר תנאים זכאים לסרב לפנות את דירתם מבלי שסירובם ייחשב כסירוב בלתי סביר:
- לבעל הדירה (הקשיש) מלאו 75 שנים במועד חתימת ראשון בעלי הדירות על הסכם פינוי הבינוי.
- הקשיש מתגורר בדירה לפחות שנתיים בטרם הגיעו לגיל 75.
- לא הוצעה לקשיש לפחות אחת מהחלופות הבאות:
- העברת הקשיש ל"דיור מוגן" עד למועד הפינוי של דירת הקשיש הנוכחית. במידה ועלות העברה לדיור המוגן קטנה משווי דירת התמורה (הדירה החדשה שקשיש עתיד לקבל מהיזם במסגרת הפרויקט) על היזם לשלם לקשיש את תשלומי ההפרש.
- רכישת דירה חלופית בעבור הקשיש על ידי היזם. על הדירה שתירכש להיות שווה בערכה לדירת התמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי מדירתו הנוכחית. בנוסף, נתונה לקשיש הזכות לדרוש כי הדירה שתירכש בעבורו תהיה בסמוך למיקומה של דירתו הנוכחית.
- קבלת ערך כספי בשווי של דירת התמורה במזומן וזאת על מנת לאפשר לקשיש לרכוש בעצמו בסכום הכסף שקיבל דירה חלופית וזאת לא יאוחר ממועד פינוי דירתו הנוכחית.
- מתן שתי דירות קטנות יותר במסגרת פרויקט פינוי בינוי. על שתי הדירות יחדיו להיות בשווי מצטבר של דירת התמורה.
- מתן דירה חדשה בפרויקט בשטח קטן יותר – חלופה זו מאפשרת לקשיש לקבל דירה בפרויקט בשטח קטן יותר מדירתו הנוכחית בתוספת תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה.
כשמדובר בבעלי דירות בגילאי 80 ועלה בהתקיים מספר תנאים הם יהיו זכאים לסרב להתפנות מדירתם מבלי שייחשבו לדיירים סרבנים:
- לבעל הדירה מלאו 80 שנים בטרם חתם הדייר הראשון על הסכם פינוי בינוי.
- הקשיש מתגורר בדירתו לפחות שנתיים בטרם הגיעו לגיל 80.
- היזם לא הציע לקשיש לפחות אחת משלושת החלופות הראשונות שפורטו לעיל (מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית על ידי היזם או קבלת סכום כסף בשווי דירת התמורה).
חשוב להבהיר, כי ההבדל בין טווחי הגילאים הוא שבעניין בעלי דירה בטווחי הגילאים 75-79 היזם יכול לבחור להציע לקשישים אחת מבין חמש אופציות שפורטו לעיל בעוד שבטווחי הגילאים של 80 ומעלה היזם חייב להציע לקשיש אחת מבין 3 האופציות הראשונות.
זאת ועוד, הבחירה באיזה מנגנון מבין סל האופציות המוצעים בחוק היא של היזם.
לאור האמור נראה, כי התיקון לחוק קבע הסדרים מיטיבים עם קשישים המתגוררים בבניינים המיועדים לפינוי והריסה, כך שיתאפשר להם לבחור מתוך מספר חלופות לפינוי ודירות תמורה, לרבות דירה חליפית בפרויקט אחר.
התיקון מצא איזון בהתחשב בכך שחלק גדול מן המקרים משתייך ה"דייר הסרבן" לאוכלוסייה מוחלשת ודירת מגוריו היא הנכס המשמעותי היחיד שבבעלותו.
כאן המקום לציין, כי הסדר דומה נקבע גם בנוגע לעסקות חיזוק בתים משותפים (תמ"א 38/1) במסגרת תיקון מספר 5, תשע"ח – 2018 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, בנוגע לקשישים בני 80 ומעלה ובנוגע לבעלי דירות עם מוגבלות, שכעת החוק מקנה להם את הזכות לדיור חלופי בתקופת ביצוע העבודות. זאת, בכדי לעודד אותם להתקשר מרצון בעסקה ולאפשר להם הסדר חליפי מיטיב, גם אם הוא לא עומד לטובת יתר בעלי הדירות בבניין.
ליעוץ פנו למשרדנו משרד עורך דין פינוי בינוי המתמחה בנדל"ן על כל רבדיו לרבות ייעוץ וליווי פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.
