מחבר: און איל ינקו, עו"ד ומגשר
א. כללי:
עסקת נדל"ן הינה עסקה מורכבת, אשר מתנהלת מול מספר רב של גורמים, ולעיתים יכולה "להיתקע" או "להסתבך", עקב דברים שנשכחו או שלא נבדקו כראוי על ידי הצדדים לעסקה.
סיבוך יכול להיות לעיתים קטן ופשוט אשר עליו בלבד תיפול העסקה, ולעיתים סיבוך יכול להיות גדול ומורכב ואף להגיע לדיונים בבתי משפט ולהוצאות כספיות ניכרות.
משקי בית רבים ניגשים לעסקות נדל"ן, כגון רכישה ומכירה של בתים ודירות, עסקות שכירות וגם רכישת נדל"ן להשקעה – באופן פזיז, ללא ביצוע הבדיקות הנדרשות ומבלי להכיר ולהבין את העסקה לעומקה ולרוחבה.
יש להבין, כי חוסר תשומת לב לדברים מסוימים עלולים לסכן כסף רב, ולהפוך את העסקה ללא כדאית.
בחלק זה אציג לפניכם, סוגיה אשר מאפיינת את תחילתו של המו"מ בין המוכר והקונה: זיכרון דברים שלעיתים נחתם בין מוכר לקונה.
יש לבחון את המשמעויות של זיכרון הדברים, באופן מעמיק ומקצועי על מנת להימנע ככל הניתן מאופן פעולה נמהר, הטומן בחובו סיכונים גדולים.
ב. מו"מ לכריתתו של הסכם:
יחסי קונה ומוכר וזיכרון הדברים
אתם במהלך חיפוש דירה, ולאחר חיפוש ארוך ומתיש, מצאתם את דירת חלומותיכם, וכעת הינכם מעוניינים להתחיל במו"מ מול המוכר, ומתוך חשש שדירת חלומותיכם תחמוק מידכם, אתם ממהרים לסגור את התנאים הבסיסים של העסקה על מסמך (לעיתים אפילו בכתב יד), כגון: מחיר, מועדי תשלום, מועד פינוי, וכיוצ"ב.
יש להבין כי במידה ואכן סוכמו הפרטים הנ"ל בכתב בחתימת הצדדים, נוצר הסכם מכר לכל דבר ועניין (רבים קוראים לכך זיכרון דברים). יש להיזהר ולא להקל ראש במסמך זה, אין מדובר בסתם נייר, וניתן על פיו לאכוף את ההסכמות שנוצרו באמצעות פניה לבית המשפט. לעיתים הצדדים מוסיפים סעיף בו נרשם שהסכם מכר מפורט ייחתם תוך זמן מסוים, אולם יש להבין שהתוספת הנ"ל אינה בהכרח מפחיתה מערכו המשפטי של זיכרון הדברים.
הצד שכלפיו ניתנה ההתחייבות בהחלט יכול לפנות לבית המשפט בתביעה לביצוע ההסכם ואף לתבוע פיצוי כספי עבור הנזק שנגרם לו מאי-ביצועו.
התנאים שסוכמו בין הצדדים הם תנאים מחייבים לכל דבר ועניין, ורצוי מאוד להימנע מלחתום על מסמך מחייב לפני בדיקה של מכלול דברים עליהם יש לשים דגש, ולצורך כך להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום זה.
כמו כן, במידה ובכל זאת מיהרתם וחתמתם על זיכרון דברים, רצוי, ואף מומלץ, להיעזר בעו"ד לצורך ניסוחו של המסמך. עו"ד בקיא יוכל לערוך מסמך המגן על האינטרסים שלכם תוך חשיפה מינימלית לתביעות.
אף אם אינכם מתכוונים להיעזר בעו"ד לצורך ניסוחו של זיכרון דברים, עליכם להימנע ככל הניתן, מהוספת פרטים שאינכם בטוחים בהם ב – 100%, ולהלן מספר דוגמאות:
מוכר וקונה מסכמים ביניהם את מחיר הדירה, מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה.
הקונה מתכוון ליטול הלוואה מבנק למשכנתאות לצורך ביצוע הרכישה, ולאחר החתימה על זיכרון הדברים, פונה לבנק לצורך בירור אופן מימון הרכישה, ומתברר לו לתדהמתו, כי ישנה פרוצדורה שלמה שעליו לעבור הכרוכה באישורים ומסמכים רבים, עד לאישור ההלוואה ע"י הבנק, הן ע"י המחלקה הכלכלית והן ע"י המחלקה המשפטית (הרחבה תינתן בפרק נפרד). פרוצדורה מסוג זה אורכת זמן, ואינה תואמת לזמן בו ציפה הקונה לקבל את הכסף לידיו לצורך התשלום למוכר, ונוצר מצב בו מועד התשלום שעליו התחייב בזיכרון הדברים, אינו ניתן ליישום בשל הפרוצדורה הכרוכה בקבלת ההלוואה.
אותו קונה התחייב למועד תשלום מסוים ללא התייעצות מוקדמת, ונוצרה התחייבות אשר אינו יכול לעמוד בה.
- קונה אשר לא השכיל לבדוק את מצב הזכויות של המוכר בטאבו לפני חתימתו על זיכרון הדברים, ולאחר בדיקת מצב הזכויות על ידי עו"ד המייצג את הקונה בעריכת הסכם המכר, התברר שמוכר הדירה עדיין לא נרשם כבעלים של הדירה ולטובתו רשומה רק הערת אזהרה.
לאופן רישום הדירה השלכות רבות !!! הן מבחינה קניינית והן מבחינת אופן תמחור העסקה וכדאיותה.
לאחר שהתברר שלטובת המוכר רשומה רק הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") אך הדירה טרם נרשמה על שמו (למצב זה יכולות להיות סיבות רבות), ומתברר שרישום זכויות הבעלות על שמו של המוכר הינו סבוך ועלול לקחת זמן רב, כדאיות העסקה פוחתת והמחיר שסוכם בין הקונה והמוכר כבר לא נראה כל כך אטרקטיבי בעייני הקונה, אך הקונה כבר כבול מכוון שחתם על זיכרון דברים מחייב בו נקוב המחיר.
יש להבין שהתחייבות של המוכר או הקונה בזיכרון דברים הינה מחייבת ואף אם פרטי זיכרון הדברים הגיעו לידי עו"ד המייצג את המוכר ו/או הקונה לאחר חתימתם, לצורך הכנת הסכם מכר לצדדים ועורך הדין המייצג זיהה שאחד או יותר מהסעיפים שנכתבו ע"י הצדדים בזיכרון הדברים, אינה משרתת את מרשו ו/או שגויות ביסודן, ידיו של עוה"ד היו כבולות ופרטים מסוימים כבר לא יהיו ניתנים לשינוי.
רישום הערת אזהרה
מוכרים רבים אינם מודעים לכך, אך חשוב להדגיש, שבמידה והקונה מעוניין לרשום הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין, יכול הקונה לגשת עם זיכרון דברים שנערך ונחתם ע"י שני הצדדים ולרשום לטובתו הערת אזהרה על זכויות המוכר בדירה.
מחיקת הערת האזהרה תהיה סבוכה, וללא הכנת המסמכים הנדרשים למחיקת הערת האזהרה בטרם עת, המוכר "יתקע" עם הערת אזהרה הרשומה לטובת הקונה.
במידה והעסקה לא תצא לפועל, צפויה למוכר תסבוכת לא פשוטה, ובעיה עם מכירת הדירה לקונה פוטנציאלי אחר, מכיוון שכבר נרשמה הערת אזהרה על זכויותיו בדירה.
דיווח על העסקה לרשויות המיסים
על כל עסקת מקרקעין יש לדווח לרשויות המיסים בהתאם למגבלת הזמן הנקובה בחוק. מבחינת רשויות המיסים, מועד החתימה על זיכרון דברים הוא המועד הקובע לצורך הדיווח ולצורך מועד תשלום המס, ועל כן חובת הדיווח למיסוי מקרקעין מתחילה להיספר מיום החתימה על זיכרון הדברים. יש להבין שאף אם לא נחתם הסכם בין הצדדים לאחר חתימת זיכרון הדברים, עדיין יש חובת דיווח על העסקה, ויהיה צורך לדווח למיסוי על ביטול העסקה על מנת להימנע מתשלום המס.
לסיכום:
כבר בתחילתו של הליך המכירה על המוכר והקונה להיות מודעים להשלכות המשפטיות של החתימה על מסמך זיכרון הדברים, רצוי למנוע הסתבכויות משפטיות שבעטיין הוצאות כספיות מיותרות, על ידי ניסוח נכון של הדברים בהסכם מכר מפורט, שנערך לאחר כל הבדיקות הנדרשות.
יש להבין שסיכום בכתב של פרטים מסוימים משכלל הסכם אשר תקף לכל דבר ועניין.
יש לזכור כי באמצעות זיכרון דברים יכול הקונה לגשת ללשכת רישום המקרקעין ולרשום לטובתו הערת אזהרה ולא קל להסירה ללא המסמכים המתאימים.
רצוי ואף מומלץ, להתאזר בסבלנות, עד שעורך הדין יערוך עבורך הסכם מסודר בו הפרטים המהותיים של העסקה מגובשים דיים, ולא למהר לעשות טעויות אשר עלולות לפגוע בכם.
האמור לעיל אינו בא במקום יעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. הסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד
