לא אחת אנו קוראים על תכניות בנייה ופיתוח בשכונת מגורינו, או בכל אזור בארץ שנמצא בתחום העניין שלנו ותוהים האם אנו יכולים והאם כדאי לנו להגיש התנגדות, ואיך עושים זאת. במאמר זה ננסה לענות על השאלה של "מי" יכול להגיש התנגדות ובאילו עילות.
נקדים ונאמר שכל אזרח בישראל יכול להתנגד לכל החלטה של כל רשות מינהלית אם הוא סבור שההחלטה מהווה פגיעה חמורה בשלטון החוק. התנגדות כזאת מוגשת לבית משפט לעניינים מינהליים באחד מבית המשפט המחוזיים בישראל, בהתאם לתנאי הסף שנקבעו לכל עתירה מינהלית.
אלא שכאן אנו עוסקים בזכות ההתנגדות המיוחדת המוענקת מכוח חוק התכנון והבנייה (סעיף 100) לכל "מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מיתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו…"
במקרים אלו, המתנגד לתכנית בנייה לא מעלה טענות נגד חוקיות התכנית, אלא טוען שהוא עלול להיפגע ממנה. כמו כן, לא מדובר בהתנגדות שמוגשת לבית המשפט אלא לוועדת תכנון מקומית או מחוזית.
נכון להיום ניתן להגיש התנגדויות בצורה מקוונת באתרי האינטרנט של הרשויות המקומיות באמצעות הזנת פרטי התכנית שאליה מתנגדים, פרטי המתנגדים ועורכי דינם וכן נימוקי ההתנגדות.
על סוגי המתנגדים והנימוקים האפשריים נאמר על ידי בית המשפט העליון כי "זכות ההתנגדות ודאי עומדת למי שיש לו זכויות קניין במקרקעין נושא התכנית, אך גם לבעלי נכסים המצויים בסמוך למקום התכנית, ושהתכנית המוצעת עלולה לגרום להם לפגיעה – בין פגיעה בנוף, בין מטרדים שונים של רעש ולכלוך, ובין פגיעות אחרות ביכולת להפיק הנאה מרכושם".
בחוק ובפסיקה אין רשימה סגורה של נימוקים אפשריים להתנגדות. למעשה כל פגיעה ביכולת להפיק הנאה מהרכוש יכולה להוות עילה להתנגדות. במקרים רבים עולים נימוקים כגון הסתרת נוף או שמש, יצירת אבק, רעש וקשיי נשימה. גם טענות על חוסר התאמה בתשתיות, צפיפות או בעיות חנייה נפוצות מאוד. עילה נוספת להתנגדות יכולה להיות שסוג הבנייה המתוכנן לא מתאים לאופי האזור.
נדגיש שטענות על פגיעה ומטרדים בגין רעש ולכלוך צריכות להתייחס לכאלה שייווצרו כתוצאה מהמימוש של התכנית ולאורך זמן, ולא כתוצאה מתהליכי הבנייה. כמעט בכל הליך של בנייה יהיה מטרד זמני, ומטרד כזה אינו יכול להיות מניעה לאישור בניה.
בשנים האחרונות התרחבה זכות ההתנגדות למעגלים נוספים ובנוסף לכך יש גופים ציבוריים רבים שמוענקת להם הזכות להתנגד. יחד עם זאת, המצב כיום הוא שלא כל אזרח יכול להגיש התנגדות לכל תכנית שלא מוצאת חן בעיניו.
במקרה של תושב חיפה שהתנגד לתכנית רישוי על חוף הים בטבריה קבע בית המשפט כי "זיקת האזרחות, היא לבדה, אינה מספקת לשם הגשת התנגדות לתכנית, שאם תאמר כך כי אז כל אזרח עשוי לטעון, כי ביום מן הימים הוא עשוי להגיע אל המקרקעין אליהם מתייחסת התכנית, ולהיפגע מקלקול זה או אחר שבתכנית. עמדה פרשנית שכזו מרוקנת מתוכן את כוונת המחוקק, שבסעיף 100 לחוק ביקש בכל זאת להגביל את הזכות להתנגד לתכנית, ולא על מנת שכל אזרח יוכל להתנגד לכל תכנית, גם אם אין בידו זיקה מתאימה לְנושא התכנית".
יש לציין כי ברפורמה המוצעת משנת 2010 החוק אמור היה להשתנות, ולפי ההצעה כל אדם יהיה רשאי להגיש התנגדות לתכנית שהופקדה. אלא שנכון להיום החוק לא השתנה, ועל מנת שאדם יחיד יוכל להגיש התנגדות נדרשת זיקה מתאימה.
כאמור, במקרים שעולות טענות על פגיעה חמורה בשלטון החוק ניתן לפעול בדרכים המקובלות לעתירה מינהלית נגד החלטות וועדת התכנון, כפי שניתן לעשות נגד כל החלטה של רשות מינהלית.
אם החלטתם להגיש התנגדות לתכנית בנייה רצוי לפנות לעורך דין נדל"ן ותכנון ובניה על מנת שהזכויות שלכם לא ייפגעו. גם אם יש לכם עילה טובה להתנגדות חשוב לזכור שהוועדה שומעת את כל הצדדים והיא צריכה לשקול ולאזן בין השמירה על הזכויות שלכם לבין השמירה על הזכויות של בעלי התכנית. לצורך הגדלת הסיכויים לקבלת ההתנגדות כדאי לקבל ייצוג משפטי מעורך דין המתמחה בתחום שיידע לטעון את הטענות המשפטיות הרלוונטיות עבורכם, הן בשלב ההגשה והן בדיון בפני הוועדה, ולהכריע את הכף לטובתכם.
משרדנו מתמחה בכל תחומי הנדל"ן כולל תכנון ובנייה והגשת התנגדויות ונשמח לענות על כל שאלה בנושא. משרד עורכי דין און איל ינקו ושות', מקפיד על יחס אישי ושירות מקצועי והוגן לכל לקוח, כאשר שביעות רצון הלקוח נמצאת בראש סדר העדיפויות שלנו.
