הפרת הסכם מקרקעין – מדריך מה עליכם לדעת במקרה שהפרו כלפיכם הסכם מקרקעין?

הפרת הסכם מקרקעין – מדריך מה עליכם לדעת במקרה שהפרו כלפיכם הסכם מקרקעין?

הסכם מכירת דירה, וחוזים בכלל, הם הסכמים אותם אנו פוגשים הרבה בחיינו. ניתן לומר כי זהו ההסכם החשוב בחייו של האדם, בשל מהות העסקה וגודלה. האינטרס של כל צד הוא להישאר מוגן בחוזה, ולהוציא את העסקה הרצויה לפועל. תפקידנו הוא לדאוג להגנתכם בחוזה המכר, להגן על האינטרסים שלכם, לשקף לכם את הסיכונים ואת כל המידע המקצועי שיש למשרדנו לתת.

הנה מה שעליכם לדעת כאשר הפרו כלפיכם הסכם מקרקעין, ואלו הן השאלות אשר נענה עליהם במאמר: אילו סוגי הפרה קיימים, מהן העילות לביטול חוזה, מהם סוגי הסעדים הפרוסים לבקשת התובעים ואיך ניתן לשלב בין הסעדים.

אילו סוגי הפרה קיימים מכוח החוק, המביאים לביטול החוזה?

הפרה שאינה יסודית: הפרה זו מנויה בסעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (להלן: "תרופות"). מעשה או מחדל בניגוד למה שהוסכם ונקבע בחוזה. צד שנפגע מהפרה לא יסודית (רגילה) חייב לתת לצד המפר הזדמנות לתקן את ההפרה. במקרה כזה שההפרה לא תוקנה תוך זמן סביר, רשאי הצד הנפגע לבטל את החוזה על ידי הודעה לצד המפר בתוך זמן סביר מהרגע שניתנה לצד המפר הזדמנות לתקן את ההפרה. זוהי הפרה יחסית פשוטה, אותה ניתן לפתור בקלות, בלי להיסחב לדיון משפטי ארוך ומייגע. דוגמה לכך: מוכר אשר התחייב לתקינות המזגן בחוזה הנכרת בין שני צדדים, ונמצא כי המזגן אינו עובד כלל.

הפרה יסודית: הפרה זו מנויה בסעיף 6 לחוק החוזים תרופות. חוזה מכר מקרקעין ניתן לביטול רק כאשר מדובר בהפרה משמעותית. הפרה זו, היא כזו שיש להניח לגביה שאדם מן היישוב לא היה חותם על הסכם המקרקעין אם היה יודע על תוצאותיה הגרועות מלכתחילה.

עילות לביטול החוזה בשל פגם בכריתתו:

1. חוזה למראית עין: העילה מנויה בסעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). חוזה שנכרת בין שני צדדים ובו קיימת אי התאמה בין ההסכמה הגלויה של הצדדים לבין רצונם וכוונתם האמתית של אחד מן הצדדים. דוגמה לכך ניתן לראות בפסיקתו של כב' השופט גרוסקופף שופט בית המשפט העליון, אשר מעלה את הביקורת לגבי חוזים "נסתרים". בפסק דין ע"א 3158/20. מדובר בהסכם למראית עין למכירת זכויות במקרקעין, שלצידו נעשה הסכם מכר נוסף, נסתר ובלתי כתוב ששיקף תמורה אחרת מזו שהוצהרה לרשויות המס. כפי שנאמר במילות הסעיף, חוזה זה בטל מעיקרו, מתוקף החוק והפסיקה.

2. טעות: העילה מנויה בסעיף 14 לחוק החוזים: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת כך, רשאי לבטל את החוזה." אך יש חריג מקל לסעיף, שאומר כי טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע לפני שבוטל החוזה שהוא מוכן לעשות כן.

3. הטעיה: העילה מנויה בסעיף 15 לחוק החוזים, ואומרת כי מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה. הטעיה עולה עד כדי אי גילויים של עובדות שהיה על הצד השני לגלותן.

4. כפיה: העילה מנויה בסעיף 17 לחוק החוזים. כאשר אחד מן הצדדים מפעיל כוח על הצד האחר והוא מכריח את הצד האחר לחתום על חוזה, אם באיום או אם בהפחדה. ניתן לראות שעילה זו שונה מהעילות שצוינו לעיל, שכן מופעלת על אחד מן הצדדים בדרך אקטיבית ואגרסיבית יותר מן השאר.

5. עושק: העילה מנויה בסעיף 18 לחוק החוזים. מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול כלפי הצד השני, או ניצל את חולשתו השכלית/הגופנית/חוסר ניסיונו האישי, ותנאי החוזה בלתי סבירים מן המקובל, דיו של החוזה בטלות או לחילופין אותו חלק בחוזה אשר נכתב על בסיס אותו ניצול.

6. קיום בתום לב: בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים, כאשר מקיימים חוזה, חלה חובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב כלפי אחד לשני. תום לב הינו מושג שסתום, אך המושג התפרש בפסיקה בפסק דין רוקר נ' סולומון. הדעה הרווחת שנתקבלה בפסיקה על ידי כבוד הנשיא בדימוס אהרן ברק היא "אדם לאדם – לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם – אדם". משמעותו, התנהגות הגונה, ישרה ומוסרית.

תום לב במשא ומתן: העילה מנויה בסעיף 12 לחוק החוזים. בהסכם שנכתב בין שני הצדדים, חלה חובת תום הלב על הצדדים לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת. צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא נהג על פי חובת תום הלב, יהיה חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שגרם לו עקב כריתת החובה או המשא ומתן שנערך בין שני הצדדים. תוכלו להעמיק במידע במאמרנו, "חוסר תום לב במשא ומתן פסיקה תקדימית".

7. תנאי מתלה: בהתאם לסעיף 29 חוק החוזים, אם חוזה היה מותנה בתנאי והתנאי לא התקיים תוך התקופה שנקבע לביצוע התנאי, דינו של החוזה הינו בטלות.

סוגי סעדים:

1. ביטול החוזה:

דרך ביטול החוזה: לפני שתפנו לביטול חוזה, עליכם לבחון ראשית אם ההפרה הינה יסודית או אינה יסודית. שנית, עליכם יהיה לבדוק האם אחת מהעילות לעיל מתקיימות. שלישית, אם התשובה לאחת מהעילות היא חיובית, בהתאם לסעיף 8 לחוק החוזים תרופות, עליכם לשלוח למפר הודעה בזמן סביר להפרה לביטול החוזה. רק לאחר התגובה של המפר נגיש את התביעה.

ביטול חלקי: ביטול זה מנוי בסעיף 19 לחוק החוזים. הביטול מאפשר להפריד את החזה לחלקים, ובחלק אשר עילת הביטול נוגעת בו, יש אפשרות לבטל את אותו החלק. בנוסף, קיימת דוקטרינת "העיפרון הכחול" – בטלות יחסית, אשר מפריד ומבדיל את חלקו הפסול של החוק/החוזה לבין חלקו האחר, ומאפשר לבטל רק חלק מהשלם.

השבה לאחר ביטול החוזה: האם ניתן להשיב את התמורה ששילמתם לאחר הביטול? משבוטל החוזה, צריך כל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל בעד אותו חוזה שסוכם בניהם, ואם ההשבה היא בלתי אפשרית, יש לצדדים לשלם לאחד השני את השווי של מה שכל אחד מהם קיבל.

2. פיצויים:

הזכות לפיצויים מעוגנת בסעיף 10 לחוק החוזים תרופות. צד שהפרו מולו חוזה, ז"א הנפגע, זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב הפרת החוזה ותוצאותיה של ההפרה.

פיצוי מוסכם מנוי בסעיף 15 לחוק החוזים תרופות. המטרה של פיצוי מוסכם היא להבטיח את קיום החוזה ואת רצינות ומחויבות הצדדים במועד החתימה.

3. אכיפת החוזה:

באכיפת הסכם, נבקש מבית המשפט שיורה למוכר לקיים את ההסכם, או לחילופין שיורה למוכר לבטל את הסכם, תלוי בסעד המבוקש.
הנפגע זכאי לאכיפת חוזה, כל עוד לא מתקיים אחד מארבעת החריגים הבאים:

1. החוזה אינו בר ביצוע;
2. אכיפת החוזה היא כפיה לעשות, או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי;
3. ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או לשכת הוצאה לפועל;
4. אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין.

כאן המקום לציין כי ישנה אפשרות לטעון לקבלת כמה סעדים במקביל. זאת אומרת שכאשר מגישים תביעה, ומבקשים סעד, ניתן לבקש כמה סעדים שיחולו יחד. למשל: ביטול חוזה ובנוסף אליו ניתן לדרוש סעד פיצויים. או לחילופין, סעד אכיפת חוזה ודרישת פיצויים יחד. אך לא ניתן לבקש סעד בטלות ואכיפת חוזה, שכן הסעדים סותרים אחד את השני.

מקרה לדוגמה שמשרדנו מתעסק בימים אלו: זוג שרכש דירה ממוכר, שבמקרה הוא גם קבלן במקצועו (להלן: "המוכר"). לא ידעו הזוג הצעיר בעת הרכישה ובעת חתימת ההסכם שהדירה שרכשו נמצאת במבנה שמוגדר כמבנה מסוכן. ימים עברו, ולאחר כמה חודשים קיבלו כתב אישום בתדהמה רבה והפתעה מוחלטת. המוכר, לא דיווח בחוזה שערך עם הזוג כי הדירה בעלת ליקויים ומהווה סכנה, שכן התנהגותו מתאפיינת בחוסר תום לב ובהטעיה, כיוון שהטעה את הרוכשים, כפי שהוסבר לעיל. חשוב לציין כי המוכר אכן ידע עובר לחתימת החוזה כי קיימת בעיה הנדסית, ולא העלה את החשש הקיים. לכן, לא התעורר החשד של בני הזוג, ולא חשו כי קיים תרחיש שלא כשורה. כפי שהוסבר לעיל בתחילת המאמר, הפרת החוזה הינה יסודית, שכן אם הזוג (האדם הסביר/אדם מן היישוב) היו יודעים את תוצאות חתימת ההסכם, לא היו חותמים על החוזה, ולא רוכשים את הדירה.

לסיכום, המוכר לא קיים את החוזה בתום לב, ודינו של החוזה בטלות, מהסיבה הפשוטה שהמוכר הציג בחוזה מצג שווא והטעה את הרוכשים בעת כריתת ההסכם.

הסכם מקרקעין, הינו הסכם משפטי מחייב בעזרתו מבצעים את תהליך הרכישה והוא מהווה ראייה כאשר מתגלים ליקויים בנכס או מחלוקות למיניהן במסגרת רכישת הדירה. הפרת הסכם מסוג זה עלולה להיות מתישה, לא נעימה ומלווה בדיונים רבים בבית המשפט.

משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן, עריכת חוזים, בייעוץ והכוונה לכל חוזה באופן אישי, כך שחוזה יהיה ברור לשני הצדדים מבעוד מועד. משרדנו נותן מענה וליווי לכל תרחיש ושאלה שלכם. אנו מבטיחים לתת שרות מקצועי, אמין ומסור עד להשגת המטרה.