מועד לרישום הערת אזהרה בפרויקט של התחדשות עירונית
מבוא
בכל פרויקט מסוג התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38) נרשמת הערת אזהרה לטובת היזם על זכויות בעלי הפרוייקט. הערת אזהרה יכולה להירשם במספר אפשרויות, לדוגמא: בדבר עסקת מכר, צו הריסה, רישום לפני משכנתא, במקרה של פרויקט מסוג התחדשות עירונית, הערת אזהרה רלוונטית היא בשל חתימה על עסקה מסוג התחדשות עירוני מול היזם.
בהסכמי התחדשות עירונית ישנה חשיבות רבה לניסוח נכון של המנגנונים המשפטיים והחוזיים, וזאת במטרה להגן על זכויות הדיירים המקוריים ולהבטיח שהם לא ימצאו את עצמם כבולים להסכמים שאינם פועלים לטובתם. אחד המנגנונים המרכזיים בהקשר זה הוא קביעת התנאים והמועד לרישום הערת האזהרה לטובת היזם ולטובת רוכשי הקצה.
חשיבות המנגנונים בהסכמים
מנגנונים מנוסחים היטב יכולים להבטיח כי הדיירים המקוריים לא ימצאו עצמם במצב שבו הם כבולים ליזמים ולצדדים שלישיים למשך שנים רבות, באופן שמגביל את השימוש שלהם בנכסים שבבעלותם, כגון במכירת הדירות ו/או בהעברה לצד ג' וכן התקשרות עם יזם אחר במקרה של קריסת יזם ו/או הפרת ההסכם מצד היזם. אם מנגנונים אלו אינם מנוסחים בצורה נכונה, הדיירים עלולים להיתקל בקשיים רבים ולהיות במצב של חוסר ודאות וחוסר שליטה על הנכסים שלהם.
קביעת התנאים לרישום הערת האזהרה
כדי להגן על בעלי הזכויות ולמנוע מצב שבו הם כבולים תחת הערת אזהרה שאינה מבטיחה את האינטרסים שלהם, יש לקבוע בהסכם את התנאים והמועד שבו יוכל היזם לרשום הערת אזהרה. באופן כללי, מומלץ לאפשר ליזם לרשום הערת אזהרה רק לאחר שהיזם הצליח להחתים על הסכם פינוי בינוי את הרוב הנדרש לצורך ביצוע הפרויקט.
הגבלה זו נועדה להבטיח כי הערת האזהרה תירשם רק כאשר ישנה היתכנות מעשית וחברתית מצד בעלי הזכויות לקיומה של עסקה עם אותה חברה יזמית. זה ימנע מצב שבו היזם מצליח להשיג הסכמה לפרויקט רק על ידי אחוז קטן של בעלי הזכויות בפרויקט, מה שעלול ליצור מצב שבו נרשמת הערת אזהרה על הזכויות של אותם בעלי זכויות שנתנו הסכמה, בעוד שרוב בעלי הזכויות מעוניינים לבחור ביזם אחר שיוביל את הפרויקט.
מטרות של רישום הערה אזהרה
ראשית כל, המטרה העיקרית היא להרתיע כל אדם המתעניין במקרקעין, כי קיימת התחייבות של בעלי הזכויות במקרקעין לעשות עסקה בהם עסקה, או להימנע מלעשות עסקה. ניתן לבדוק האם קיימת הערת אזהרה מעיון בנסח טאבו, הניתן להזמין אותו באופן מקוון באתר לשכת רישום המקרקעין.
מטרה נוספת היא למנוע מצב של עסקה נוספת עם מספר גורמים בו זמנית, בלשכת רישום המקרקעין לא יאשרו ללא הסכמתו של מי שנרשמה לטובתו הערת האזהרה, רישום על עסקה הנוגדת את ההערת אזהרה.
סיכום
על מנת להגן על בעלי הזכויות ולמנוע מצב של כפיית הערת אזהרה, יש להקפיד על קביעת תנאים ברורים ומוגדרים לרישום הערת האזהרה, ולהבטיח כי תנאים אלו משרתים את טובת הדיירים ומגנים על זכויותיהם. רישום הערת אזהרה יבוצע רק לאחר קבלת הסכמה וחתימה של רוב מינימלי מבעלי הזכויות על ההסכם מול היזם, ובכך תתאפשר קידום הפרויקט בצורה הוגנת ומאוזנת.
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38), ומייצג אך ורק דיירים, נותן ייעוץ והכוונה לכל חוזה באופן אישי, כך שחוזה יהיה ברור לצדדים מבעוד מועד, למשרדנו ניסיון, ובביטול של הערות אזהרה לטובת היזם בלשכת רישום המקרקעין. צוות המשרד הינו צוות מקצועי. משרדנו נותן מענה וליווי לכל תרחיש ושאלה שלכם. אנו מבטיחים לתת שרות מקצועי, אמין ומסור עד להשגת המטרה, ליצירת קשר.
לכתבה ששודרה בתוכנית סודות הנדל"ן לחץ כאן.
