ההבטחה הנלוות לפרויקטים של התחדשות עירונית נשמעת כמו חלום: דירה חדשה ומרווחת בסטנדרטים העדכניים ביותר. אולם לעיתים, באמצע הדרך, החלום הופך לסיוט,היזם נקלע לקשיים כלכליים והאתר ננטש. מה קורה במצב כזה, ומה יכולים הדיירים לעשות כדי להציל את ביתם?
בשנים האחרונות מתפרסמות יותר ויותר ידיעות על פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי–בינוי שנתקעו באמצע הדרך עקב חדלות פירעון (פשיטת רגל) של היזם. העגורנים עוצרים, קבלני המשנה נוטשים את האתר, והדיירים מוצאים את עצמם חיים שנים בלב אתר בנייה מסוכן ומוזנח או לחלופין עוברים למקום מגורים חלופי, בעלות גבוהה.
כעורך דין המלווה דיירים ויזמים בתחום ההתחדשות העירונית, אני יכול להעיד כי זהו אחד התרחישים המורכבים והמתסכלים ביותר. עם זאת, חשוב להדגיש כי קריסת יזם אינה סוף הסיפור. ישנם מנגנוני הגנה וכלים משפטיים שנועדו בדיוק למצבים כאלה, ועם פעולה נכונה, מהירה ומאורגנת, ניתן להציל את הפרויקט ולהחזירו למסלול.
מדוע הרבה יזמים פושטים רגל?
יזמים בתחום ההתחדשות העירונית נושאים בהוצאות גבוהות עוד לפני תחילת העבודות כגון תכנון, ליווי בנקאי, ערבויות, היתרים, מימון זמני לדיירים ועוד. כמו כן, לעיתים יזמים מעורבים במספר פרויקטים בו זמנית. בהמשך לכך, לעיתים די בעיכוב ברישוי או עלייה חדה בעלויות הבנייה כדי לגרום ליזם להיקלע לקשיים כלכליים.
מה קורה מיד לאחר קריסת היזם?
ברגע שנודע על פשיטת הרגל של היזם, ממונה נאמן הנכנס לנעליו. כלומר, כל הנכסים וההתחייבויות של היזם עוברים לניהול הנאמן. מטרתו העיקרית של הנאמן היא מקסום קופת הנושים )כלומר, הבטחת החזר מרבי לנושים השונים של היזם שקרס) ולאו דווקא להשלים את הפרויקט.
בהמשך לכך, ההסכמים עם הדיירים נעצרים זמנית ,והעבודות באתר בדרך כלל נפסקות לחלוטין. הנאמן בוחן את הפרויקט כדי לראות האם יש בו רווח פוטנציאלי שיכול לשרת את הנושים. הוא ינסה להציל את הפרויקט רק אם הדבר כדאי כלכלית, בין אם על ידי השגת מימון נוסף או מכירתו ליזם חדש. אם הנאמן לא מוצא מימון או רוכש חדש, הפרויקט עלול להיתקע לשנים ארוכות.
יצוין כי ישנם דיירים המאמינים כי במקרה של קריסת הפרויקט, הרשות המקומית "תציל" אותם. מדובר בטעות. הרשות המקומית אינה צד לחוזה בין הדיירים ליזם, ולכן אין לה אחריות ישירה להמשך הבנייה. עם זאת, לרשות המקומית יש מספר אפשרויות פעולה ובכלל אלה הוצאת צווי בטיחות המחייבים את הנאמן לטפל בליקויים וגמישות באישור תוכנית או היתר בניה חדשים על מנת להפוך את הפרויקט ליותר אטרקטיבי עבור יזמים חליפים.
איך הדיירים יכולים להגן על עצמם מראש?
כדי למנוע מצב שבו קריסת היזם משאירה את הדיירים חסרי אונים, חשוב להיערך נכון כבר בשלב המוקדם ביותר של ההתקשרות. להלן כמה צעדים פשוטים אך קריטיים היכולים לעשות את כל ההבדל:
חלק מהערבויות מהוות חובה חוקית וחלק נתונות למו"מ בין היזם לדיירים. חשוב לוודא שכל הערבויות מופקות על שם הדיירים וניתנות למימוש עצמאי מול הבנק.
בסופו של דבר, בדומה לכל חוזה חשוב, גם כאן, מי שנערך נכון מראש, מוגן טוב יותר אם מגיע משבר.
מה יכולים הדיירים לעשות כשהיזם פושט רגל?
הכי חשוב לא להתייאש. פשיטת רגל של יזם היא אמנם מכה קשה, אבל במקרים רבים הפרויקט ניתן להצלה. הקריסה של היזם אינה בהכרח סוף הדרך, אלא תחילתו של שלב חדש שבו יש לפעול בצורה מאורגנת, שקולה ומהירה.
הצעדים הראשונים שכדאי לבצע:
חשוב להבין כי ההליך עשוי להימשך חודשים ואף שנים, תלוי במצב המשפטי והפיננסי של הפרויקט.
אפשר להחזיר את הפרויקט למסלול
פשיטת רגל של יזם אינה סוף הדרך, אך היא תחילתו של מסלול מאתגר ומורכב. עם ייעוץ משפטי נכון, ערבויות תקפות ושיתוף פעולה בין הדיירים, ניתן להציל גם פרויקט תקוע ולהחזירו למסלול.
אם אתם רגע לפני, או כבר באמצע התהליך, אל תהססו להתייעץ עם עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית, שלא רק מכיר את החוק, אלא גם יודע להתמודד מול גופים מממנים, רשויות ונאמנים. ייעוץ זה יכול לעשות את ההבדל בין המתנה ארוכה וקשה, לבין קבלת דירה חדשה בסופו של תהליך.
במשרדנו אנו מלווים דיירים מרגע הקריסה ועד למציאת יזם חלופי והחזרת הפרויקט למסלול, תוך שמירה קפדנית על הזכויות והביטחון של כל דייר. אם אתם עומדים מול קריסה, צרו קשר עוד היום. פעולה מהירה היא המפתח.
