הדרך הנכונה להתקשרות עם מתווך מקרקעין

מחבר: עו"ד און איל ינקו

אין ספק שמקצוע התיווך אינו מקצוע קל, כאשר לעיתים מדובר בעבודה קשה ולא תמיד מתגמלת כראוי.

בעוד שישנם מתווכים אמינים הפועלים על פי חוקי האתיקה הנדרשים ובהתאם לכללי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") ואכן מצליחים להתפרנס באופן מכובד, קיימים גם לא מעט מתווכים אשר על מנת "לסגור" כמה שיותר עסקאות עוברים על כל החוקים וכללי האתיקה הקיימים בתחום והדבר עלול לעלות ללקוח התמים עשרות אלפי שקלים מבלי שהיה מודע מראש להשלכות של פעולותיו אל מול המתווך.

לעיתים המקרים הנ"ל הופכים לסכסוך משפטי בין המתווך ללקוח ולעיתים אותו לקוח מחליט לשלם למתווך מכיוון שלא קיבל יעוץ משפטי נכון או שהוא פשוט אינו מעוניין לנהל הליך משפטי אל מול המתווך.

לצערי ישנן דוגמאות רבות לכך, באחד מהמקרים בהם יצא לי לטפל היה מדובר במתווך אשר החתים לקוח בנוגע לרכישת בית מגורים צמוד קרקע ופעל מטעם חברת תיווך מוכרת אך לאחר שאותו מתווך הפסיק לעבוד עם אותה חברה, עוד בטרם נחתמה העסקה, המתווך דאג להחתים את הלקוח על הסכם תיווך נוסף (חדש) הנוגע לאותו נכס אך הפעם מולו באופן ישיר. בפעולותיו גרם לכך שהלקוח אשר היה אמור לשלם דמי תיווך בסך של 2% בתוספת מע"מ לכל היותר ממחיר התמורה בגין העסקה שתתבצע, נדרש עתה לשלם לשני גורמים נפרדים דמי תיווך בסך כולל של 4% בתוספת מע"מ ממחיר התמורה בגין העסקה, בסכום המגיע לכדי עשרות אלפי שקלים ואשר מיותר לציין כי אינו מוצדק כלל.

חשוב להדגיש, כי קיימים גם לא מעט מקרים הפוכים, בהם המתווך פעל כדין ועשה את כל הפעולות הנדרשות ממנו והצליח להביא את הצדדים לחתום על הסכם מכר מחייב, אך למרות זאת הלקוח הוא זה שמסרב לשלם דמי תיווך, כמובן שבמקרה כאמור אין ספק שיש לשלם למתווך בגין ביצוע עבודתו באופן מהימן וככל והלקוח מסרב לשלם יש לפעול כנגד הלקוח באמצעים משפטיים ולאכוף את זכויותיו של המתווך.

רקע משפטי קצר – אימתי יהיה זכאי מתווך לדמי תיווך:

בהתאם לסעיף 9 (א) לחוק המתווכים "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה".

בהתאם לסעיף 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997, יש לציין בהזמנה בכתב לפחות את הפרטים הבאים:

(1)  שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

(2)  סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";

(3)  תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

(4)  מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;

(5)  הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975.

כמו כן, בהתאם לסעיף 14 לחוק המתווכים, על המתווך להיות בעל רישיון תיווך בתוקף לפי חוק המתווכים ובנוסף לכל התנאים כאמור לעיל על המתווך להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

בסכסוכים רבים עולה השאלה כיצד ניתן להכריע אם המתווך הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב?

בית המשפט דן בפרשנות המונח "הגורם היעיל" במספר רב של פסקי דין ובלא מעט מקרים פסק בית המשפט, כי למתווך לא מגיע דמי תיווך מכיוון שהוא לא היה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, לכן יש לבחון כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו.

החוק מציב סטנדרט מסוים הנדרש ממתווך על מנת שישולמו לו דמי התיווך ואין זה מספיק שהמתווך יעשה פעולה חד פעמית וגם אין זה מספיק שהמתווך יעשה מספר רב של פעולות כל עוד פעולותיו לא גרמו לסגירת העסקה בין הצדדים.

בהתאם לחוק המתווך נדרש לקחת חלק פעיל בקידום העסקה, ולבצע פעולות משמעותיות אשר לבסוף הן אלו שגרמו לצדדים לחתום על הסכם מכר מחייב.

היטיב לתאר זאת בית המשפט העליון בפסק הדין בע”א 461/76 פטל נ’ מרגלית פ”ד לא(2) 412, בקובעו כדלקמן:

"כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי-תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. ההדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טבען, אלא על יעילותה של הפעילות. במילים אחרות – צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה כדי לזכות את המתווך בדמי-תיווך.  הלכה זו מקורה בחוק המקובל האנגלי והיא אשר נתקבלה גם בפסיקה שלנו"

אז ממה כדאי להיזהר?

להלן מספר טיפים חשובים אשר ניתנו מניסיונה של  גב' מיטל גולן-שוורץ, הבעלים וסוכנת נדל"ן בתיווך מקום במושבה המתמחה בבנימינה – גבעת עדה, פרדס חנה – כרכור, והסביבה:

ראשית יש לבדוק אם המתווך אכן בעל רישיון תיווך פעיל. ניתן היום לבדוק זאת באמצעות אתר האינטרנט של רשם המתווכים בקישור שלהלן:

https://www.justice.gov.il/Units/RashamHamtavchim/Pages/List.aspx

להבין היטב את המשמעות של החתימה על הסכם התיווך.

יש לשים לב שחותמים על הסכם תיווך לגבי נכס אחד ורק פעם אחת ולא ליותר ממתווך אחד.

אם מתווך אומר שהוא מתווך בלעדי, כדאי לוודא שהוא אכן בלעדי. זה שמתווך מסוים התקין שלט עם סימון בלעדיות לא מבטיח שהוא בלעדי.

חשוב לראות את הנכס מבפנים ולא רק לחתום כאשר אתם רואים את הנכס מבחוץ, מכיוון שיתכן ויש בכלל מתווך אחר בתמונה, אך מכיוון שאתם כבר חתמתם למתווך אחד, עצם החתימה עלולה "לסנדל" אתכם ולגרום לכם לשלם דמי תיווך שאינם בהכרח מוצדקים למתווך אשר כלל לא הראה לכם את כל הנכס.

כדאי לבקש מהמתווך נסח טאבו ולוודא שהבית שעומד למכירה אכן של הבעלים שמוצגים על ידי המתווך כמוכרים.

במקרה של קניית שטח לא להסתמך על המצגים של המתווך, יש לבדוק שהקרקע אכן מיועדת לבניה (בין עם עתידית או מידית), ולבדוק מה ניתן לבנות על הקרקע.

עוד בטרם ההתקשרות עם מתווך מומלץ יהיה לקבל ייעוץ משפטי וליווי של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין על מנת להימנע מטעיות נפוצות.

כמו כן, מומלץ לבחור לעבוד עם מתווך אשר יצר לעצמו שם בעל אמינות באזור בו מתבצעת העסקה ואם קיים ספק לגבי אמינותו של המתווך, מומלץ לבחון ביתר חשדנות את הפרטים.

און איל ינקו – עורך דין מקרקעין, מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, בעל ניסיון רב בייצוג בעסקאות מקרקעין מורכבות זמין עבורכם לכל פנייה ושאלה.