בית משפט השלום קבע לאחרונה כי ההסכמה בוואטסאפ אינה מחייבת משפטית, אלא היא דומה יותר לחילופי דברים בעל פה. עם זאת, בעל הדירה חויב בתשלום פיצוי בסך 360 אלף ש"ח עקב חוסר תום לב במשא ומתן שהוביל לאובדן הזדמנויות מצד הרוכש.
בעולם שבו עסקאות נסגרות בלחיצת כפתור, נדמה שלעתים די בהודעת וואטסאפ כדי "לסגור עניין". עם זאת, חרף תחושת הביטחון ש"הכול כתוב" בהודעה, בתי המשפט מציבים גבולות ברורים בין שיח דיגיטלי יומיומי לבין התחייבות משפטית תקפה.
כך, פסק דין שניתן לאחרונה מלמד כי לא כל הסכמה או מחיר שנקבע במסרון יוצרים חוזה תקף, במיוחד כשמדובר בעסקאות מורכבות כמו מכר דירה (ת"א 18864-05-22).
עסקת נדל"ן בין חברים
הנתבע ואחיו המנוח היו הבעלים של דירת שני חדרים ברחוב דיזנגוף בתל אביב. במהלך שנת 2020 הציע התובע, ידידו של הנתבע, לרכוש את הדירה תמורת 1.9 מיליון ש״ח. במסגרת ההתכתבויות בין הצדדים, שלח הנתבע לתובע הודעה בה כתב:
"i agree with your price, i just have to get my brother on board….".
מספר שבועות לאחר מכן, בחודש 08/2020, שלח הנתבע הודעה נוספת, בה נכתב:
"We have agreed to sell the apartment to you".
אלא שבשלב זה התברר כי על הדירה רובץ עיקול, וכי הזכויות בה אינן רשומות כראוי בלשכת רישום המקרקעין. במשך למעלה משנה טיפלו התובע ועורך דין, אשר ייצג את שני הצדדים, בהסרת העיקול ובהסדרת רישום הזכויות בדירה. לאחר שיושרו כלל המכשולים המשפטיים, וכ-17 חודשים לאחר משלוח ההודעה הראשונה, הודיע הנתבע לתובע בשיחת טלפון כי החליט לחזור בו ולבטל את העסקה.
בעקבות כך הוגשה התביעה, במסגרתה עתר התובע לפיצוי בסך של 1.3 מיליון ש״ח. לטענתו, סכום זה משקף את הפער בין מחיר הדירה כפי שסוכם בין הצדדים בחודש 08/2020 לבין שוויה במועד הגשת התביעה. הנתבע טען מנגד כי בין הצדדים לא נכרת הסכם מחייב, שכן לא נחתם כל הסכם בכתב, כפי שדורש סעיף 8 לחוק המקרקעין, לא היתה גמירות דעת ולא הושגה מסוימות ביחס לפרטי העסקה המהותיים.
החלפת מסרונים לא יצרה הסכם מחייב
בית המשפט קבע כבר בפתח דבריו כי חילופי ההתכתבויות בין הצדדים בווטסאפ אינם מגבשים הסכם מכר מחייב. נקבע כי ההתכתבות חסרה פרטים מהותיים ויסודיים הדרושים לשכלול עסקת מכר במקרקעין, ובכלל זה תנאי התשלום, מועד מסירת החזקה, והסדרים מרכזיים נוספים הנלווים לעסקה מסוג זה.
עוד הדגיש בית המשפט כי עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת, אשר ברוב המקרים מהווה את העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר בחייו של אדם. לפיכך, דרך המלך לכריתת עסקת מכר היא באמצעות הסכם כתוב ומפורט, הנערך בסיוע עורך דין ונחתם על-ידי הצדדים, באופן המשקף גמירות דעת ברורה והתקשרות מחייבת.
בהתאם לכך, נקבע כי יש לנקוט משנה זהירות בבחינת טענות בדבר כריתת הסכם מכר מקרקעין מחייב שלא בדרך המקובלת, שכן דרך זו כוללת גם מימד של טקסיות המעיד על רצינות ההתקשרות ועל גמירות הדעת של הצדדים. זה נכון במיוחד כאשר ההסתמכות היא על תכתובות מסרונים, המוחלפות בעידן המידע כאמצעי תקשורת שגרתי ולעיתים אף יומיומי.
בית המשפט הוסיף כי החלפת מסרים דיגיטלית דומה, במובנים רבים, לחילופי דברים בעל-פה: היא נעדרת בדרך כלל את הטקסיות והיישוב הדעת המלווים התקשרות בהסכם מכר מחייב, ואף אינה משתווה ל"הצעה" פורמלית שנשלחה בכתב ואשר די בקיבולה כדי לשכלל הסכם. משכך, ובהיעדר ראיה ברורה וחד-משמעית לגמירות דעת, אין להסיק כי תחלופת מסרונים כשלעצמה יוצרת הסכם מכר מקרקעין מחייב מבחינה משפטית.
הפרישה מהמשא ומתן היתה בחוסר תום לב
סעיף 12 לחוק החוזים מחייב צדדים במשא ומתן לכריתת חוזה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב אחד כלפי האחר וקובע כי הפרת החובה לנהוג כך מזכה את הצד שכנגד בפיצויים עקב הנזק שנגרם לו.
נקבע כי במקרה הנדון, פרישת הנתבע מהמשא ומתן לא היתה בתום לב. כך, הראיות מלמדות שהנסיגה מהעסקה נבעה מעליית מחירים בשוק הדירות בתל אביב ורצונו של הנתבע לעדכן את המחיר שעליו סוכם באוגוסט 2020. לדברי בית המשפט, נימוק זה אינו לגיטימי לנוכח עיתוי הפרישה ובשים לב לפעולות הרבות שבהן נקט התובע לקידום העסקה.
בהמשך לכך, החליט בית המשפט לקבל את התביעה בחלקה והורה לנתבע לשלם פיצויי הסתמכות בסך של 360,000 ₪ בגין נזק שנגרם לתובע כתוצאה מאובדן ההזדמנות לרכוש דירה אחרת לנוכח עליית המחירים בשוק.
הודעת וואטסאפ אינה תחליף להסכם מכר דירה חתום
פסק הדין מעביר מסר ברור: גם בעידן הדיגיטלי, לא כל הסכמה שניתנת בוואטסאפ יוצרת חוזה מחייב, במיוחד בעסקאות מקרקעין. החוק והפסיקה ממשיכים לדרוש מסוימות, גמירות דעת ועמידה בדרישת הכתב, דרישות שאינן מתמלאות בדרך כלל בהתכתבות מסרונים, גם אם היא נראית "סגורה" לצדדים.
עם זאת, חשוב לזכור שתי נקודות חשובות:
ראשית, פסק הדין ניתן בבית משפט השלום, ולכן הוא אינו מהווה הלכה מחייבת כמו פסיקה של העליון. כמו כן, בעוד שבמקרה זה נקבע כי לא נכרת חוזה, בנסיבות אחרות, למשל כאשר ההודעה כוללת פירוט רב, יתכן שכן יהיה ניתן לראות בה ראיה להתקשרות מחייבת.
שנית, היעדר חוזה כתוב אינו מקנה לצדדים חופש פעולה מוחלט. דיני החוזים מחייבים לנהל משא ומתן בתום לב, וגם מי שעדיין לא חתם על הסכם מכר עלול להיחשף לחיוב כספי משמעותי אם התנהלותו גרמה לצד השני להסתמך על העסקה, לוותר על חלופות אחרות, או לספוג נזק כלכלי.
בהמשך לכל האמור, מומלץ מאוד שלא לנהל משא ומתן למכירה או לרכישה של נכס מקרקעין ללא ליווי משפטי מקצועי כבר מהשלבים הראשונים. ייעוץ מוקדם של עורך דין המתמחה במקרקעין יכול למנוע איהבנות, לצמצם חשיפה לתביעות ופיצויים, ולהבטיח שההתקשרות תתבצע באופן ברור, מסודר ובטוח,לפני שמילה אחת בוואטסאפ הופכת לסיכון משפטי של ממש.
משרדנו מתמחה בליווי משפטי מלא של עסקאות מקרקעין, מכירה ורכישה של דירות, נכסים להשקעה, וכן בליווי משא ומתן מורכב כבר מהשלב הראשוני.
