עד היום, בעלי בתים פרטיים בפרויקטים של פינוי־בינוי נתפסו כמי שזכאים למעמד שונה מזה של דיירים בבניינים. אך החלטה תקדימית של בית המשפט המחוזי משנה את התמונה: מעתה, מרגע שתוכנית איחוד וחלוקה מאושרת, גם בעלי בתים פרטיים יחשבו לשותפים במגרש שנקבע בתוכנית, בדיוק כמו יתר הדיירים.
פסק דין תקדימי שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב צפוי לשנות את יחסי הכוחות בפרויקטים של פינוי־בינוי: מהיום, גם בעלי בתים פרטיים, שבעבר ראו עצמם כבעלי מעמד קנייני נפרד, ייחשבו לשותפים במגרש החדש שנוצר במסגרת תוכנית האיחוד והחלוקה, מרגע אישורה.
בהתאם לכך, הם כפופים לדיני שיתוף ולחובת תום לב כלפי יתר בעלי הזכויות, והתנגדותם לפרויקט תיבחן ככל התנגדות של שותף, ולא כהגנה על נכס פרטי נפרד. במילים אחרות, סירובם להצטרף למיזם אינו נהנה עוד מהגנה של "בעלות קניינית נפרדת", וניתן לפעול נגדם בהתאם להוראות חוק פינוי-בינוי, לרבות הגשת תביעה על סירוב בלתי סביר.
מדובר בקביעה שעשויה להקל על יזמים ובעלי דירות בהתמודדות עם התנגדויות נקודתיות, ולהאיץ את קידומם של מיזמים תקועים.
המצב המשפטי
חוק פינוי-בינוי מעניק לרוב מיוחס של דיירים סמכות לקדם פרויקט גם נגד מיעוט מתנגד. ואולם בפועל, בעלי בתים פרטיים נחשבו ל"מחוץ למשחק", מעין יוצאים מן הכלל, בשל הרישום הנפרד של הנכסים בטאבו.
מצב זה יצר לא אחת חסם של ממש בפני יזמים ובעלי דירות, שכן החוק לא נאכף באופן שוויוני כלפי בעלי בתים פרטיים, גם כשהתנהגותם עיכבה את המיזם כולו.
בדיוק על הרקע הזה התעוררה המחלוקת שנדונה בתיק ת"א 50794-02-24, אשר עסקה בפרויקט פינוי־בינוי בדרום תל אביב.
סיפור המעשה
הפרשה עסקה בפרויקט פינוי־בינוי רחב היקף בדרום תל אביב, במסגרתו צפויים להיהרס מבני רכבת ישנים ולהיבנות תחתיהם מגדלי מגורים חדשים. הפרויקט מתבצע בהתאם לתוכנית בניין עיר מספר 4388, הכוללת הוראות איחוד וחלוקה מפורטות, שאיחדו את חלקות הקרקע הקיימות וחילקו מחדש, בהתאם לטבלאות הקצאה ואיזון.
מתוך 128 בעלי הדירות במתחם, 126 כבר חתמו עם החברה היזמית על הסכם לביצוע הפרויקט. אולם הנתבעים, שתי משפחות המתגוררות בבתים צמודי קרקע בתוך שטח התוכנית סירבו להצטרף למהלך.
לטענת הנתבעים, כל עוד לא שונה הרישום בלשכת רישום המקרקעין, הם ממשיכים להחזיק בזכויות בלעדיות בחלקותיהם, ולכן אינם מחויבים להצטרף להסכם הפינוי־בינוי ואף רשאים להתנגד לו בשם שמירה על קניינם הפרטי.
החברה היזמית, יחד עם חלק מבעלי הדירות שחתמו על ההסכם, הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי. במסגרת התביעה עתרו למנות כונס נכסים על זכויות הנתבעים לשם התקשרות בשמם בהסכם פינוי בינוי עם היזם.
אחת מטענות התובעים היתה כי לאחר אישור תוכנית האיחוד והחלוקה, איבדו הנתבעים את זכויותיהם הקנייניות הבלעדיות בבתיהם, והפכו, בדומה לשאר בעלי הדירות, לשותפים במושע במגרש החדש שנקבע בתכנית. לכן אין עוד לנתבעים זכות למנוע את קידום המיזם מעבר לאלו הקיימות לכל יתר הדיירים. הנתבעים טענו מנגד כי הם עדיין הבעלים בחלקות המקור, שכן הרישום בהתאם לתוכנית טרם שונה.
ההכרעה השיפוטית
בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטת לימור ביבי) קבע כי הסמכות לדון בעניין נתונה לבית המשפט השלום. משכך, הורה על העברת התביעה לדיון בפני בית משפט השלום.
בעלות הנתבעים בחלקות המקור פגה עם אישור התוכנית
בפתח הכרעתו נדרש בית המשפט לשאלה עקרונית: האם, כטענת הנתבעים, הם ממשיכים להיות בעלי הזכויות בחלקות המקור שעליהן מצויים בתיהם, כל עוד לא עודכן הרישום בפועל, או שמא, כטענת התובעים, בעלותם של הנתבעים פקעה מבחינה משפטית עם אישור התוכנית, ובמקומה נוצרה שותפות במושע בכלל המגרשים החדשים שבמתחם?
בית המשפט קיבל את עמדת התובעים וקבע כי ממועד אישור התוכנית, בעלות הנתבעים בחלקות המקור בטלה, והם, ככל שאר הדיירים, שותפים בזכויותיהם במקרקעין חדשים שנוצרו מכוח התוכנית, לפי החלק היחסי שהם בטבלת ההקצאה.
זאת, גם אם הדבר טרם מצא ביטויו ברישום בפנקסים.
הסיבה, קובע בית המשפט, היא שתוכנית איחוד וחלוקה אינה רק מסמך תכנוני – אלא כזו שמשנה בפועל את מערך הבעלות במקרקעין. במילים אחרות, בניגוד לתוכנית רגילה (שאומרת רק מה מותר לבנות ואיפה), תכנית איחוד וחלוקה משנה גם את הבעלות על הקרקע – כלומר היא "לוקחת" את הבעלות הישנה ומקצה לכל אחד בעלות חדשה במגרשים חדשים.
בית המשפט הוסיף כי סעיף 7 לחוק המקרקעין שמחייב רישום לעסקאות לא חל כאן, כי הזכות לא נוצרה בעסקה בין צדדים אלא מתוקף חוק (אישור תכנית סטטוטורית). לכן הזכות קיימת גם בלי רישום.
מכיוון שהצדדים הם שותפים, הסמכות העניינית היא של בית משפט השלום
שאלה נוספת בה דן בית המשפט המחוזי היתה: איזו השפעה יש לקביעה כי בעלי החלקות אינם עוד בעלי זכויות ייחודיות בחלקתם אלא שותפים במגרש החדש שהוקצה, על הסמכות העניינית?
לדברי בית המשפט, מרגע שנוצרה שותפות במקרקעין, התובעים אינם תובעים סעד נגד בעל מקרקעין זר, אלא מבקשים להורות לשותפיהם במגרש המשותף כיצד לנהוג בזכויותיהם, ובמקרה זה, להתקשר בהסכם קומבינציה עם היזם. לכן, מהות הסכסוך היא שימוש במקרקעין משותפים בין שותפים, ולא תביעה חוזית או קניינית רגילה.
בהתאם לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תביעות שעניינן שימוש, חזקה או חלוקה של מקרקעין נתונות לסמכות הבלעדית של בית משפט השלום, וזאת ללא תלות בשווי הנכס או במורכבות המשפטית של ההליך.
נקבע כי בהמשך לכך, מכיוון שהתביעה עוסקת בשימוש, חזקה וחלוקה של מקרקעין, היא נופלת בתחום סמכותו הבלעדית של בית משפט השלום.
אין החלטה הקובעת כי תביעות כנגד דייר סרבן יוגשו דווקא לבית המשפט המחוזי
בית המשפט אף התייחס לטענת התובעים כי הערכאה המוסמכת לדון בתביעות מכוח חוק פינוי בינוי היא בית המשפט המחוזי.
לדברי בית המשפט, אומנם תביעות מכוח חוק פינוי-בינוי מוגשות לבית המשפט המחוזי, אולם אין בחוק קביעה בדבר הערכאה המוסמכת לדון בתביעה לפי החוק. כמו כן, אין כל החלטה שיפוטית המתייחסת מהותית לסוגיית הסמכות וקובעת כי אמנם תביעות אלו מצויות בסמכותו של בית המשפט המחוזי.
בית המשפט הוסיף כי בתביעות לפי חוק המקרקעין (חיזוק) הדומות במהותן לתביעות בהתאם לחוק פינוי בינוי, דן המפקח על המקרקעין שסמכותו מקבילה לסמכות שופט שלום.
משמעות ההחלטה
פסק הדין מבסס שלושה עקרונות מהותיים, שמשנים את אופן ההתמודדות עם בעלי בתים פרטיים בפרויקטים של פינוי־בינוי:
ראשית, בעלי בתים פרטיים נחשבים לשותפים לכל דבר, ואין להם עוד "קניין עצמאי" המגן עליהם מהצטרפות לפרויקט.
שנית, ניתן להחיל עליהם את ההוראות החלות על דיירים סרבנים, לרבות מינוי כונס נכסים ותביעה בגין סירוב בלתי סביר.
שלישית, הסמכות לדון בתביעות מסוג זה נתונה לבית משפט השלום, מאחר ומדובר בסכסוך בין שותפים, ולא בתביעה קניינית רגילה.
ניתן לראות כי עבור יזמים, עורכי דין ובעלי דירות בפרויקטים, מדובר בתקדים משמעותי שעשוי לצמצם את כוחם של מתנגדים בודדים, ולהאיץ את קידומם של מיזמים שנעצרו בשל טענות לקניין פרטי "מחוץ לתוכנית".
מומלץ להתייעץ עם עורך דין
בין אם אתם יזמים, בעלי דירות או דיירים המתלבטים האם להצטרף לפרויקט, כדי להבין את מעמדכם המשפטי בפרויקט ולהימנע מהחלטות שגויות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין הבקיא בדיני פינוי־בינוי, איחוד וחלוקה והסכמי קומבינציה.
הבנה מדויקת של מצבכם המשפטי יכולה למנוע טעויות יקרות, לקדם את הפרויקט ביעילות, ולשמור על זכויותיכם.
