מנהל התכנון יצא בהכרזה כי הוא ממליץ לבטל את הפרויקטים מסוג תמ"א החל משנת 2020 וזאת בתשובה לפנייה מצד לשכת עורכי הדין. עמדת המנהל הינה בעלת משמעות והשפעה רבה על החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה שתכריע בסוגיה. הכרזה זו מסתמנת כסוף דרכה של תכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה המוכרת לציבור כתמ"א 38. לצד זו, מתגבשת בימים אלה אסטרטגיה ומדיניות שתהווה חלופה לפרויקטים מסוג תמ"א 38 והיא מעבר לפינוי בינוי.
הסיבות לביטול תמ"א 38 ומבט לעתיד
תכנית תמ"א 38 אושרה בשנת 2005, אולם כל הארכה שלה תלויה בהחלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה וכרגע נראה כי היא עומדת בפני ביטול. מועצת תמ"א 38 צפויה לנהל מאבק בנושא, אולם מנהל התכנון מציין את יתרונותיהם של פרויקטים מסוג פינוי בינוי על פני תמ"א 38. המנהל תומך בתכניות פינוי בינוי לגבי מתחמים שלמים וגדולים וזאת על פני תכניות תמ"א 38 המאפשרות קבלת היתר בנייה למגרש בודד וזאת מבלי להתייחס להיבטים וצרכים תכנוניים שונים כגון מרחבים ציבוריים, שטחים פתוחים, מוסדות חינוך ועוד. בימים אלה, מגבש מנהל התכנון הוראות לגבי הסדרת המצב לאחר ביטול תמ"א 38 והוא אמור להכריע באשר לתכניות ופרויקטים אשר כבר יצאו לדרך. מבחינת מנהל התכנון ישנה עדיפות ברורה לקידום פרויקטים רחבים באופן מתחמי של התחדשות עירונית.
כדאיות ההשקעה לקבלן והטבות מס לדיירים
תכניות פינוי בינוי מעניקות מענה לצרכים השונים של הציבור וכן להיבטים תכנוניים החשובים ותורמים לרווחת הציבור וזאת בהשוואה למתן היתר לבניין בודד. נוסף על כך, הנטייה לקדם את נושא פינוי בינוי על פני תמ"א 38 נובעת גם ממגוון הטבות מס אשר נקבעו בחוק במסגרת התכנית. הקבלן זוכה להיתרי בנייה נרחבים ההופכים את השקעתו לכדאית ורווחית והדיירים נהנים מפטור תשלום מס שבח ומס רכישה וכן מפטור מהיטל השבחה על מגורים וממגוון הנחות בארנונה.
עמדת לשכת עורכי הדין בנושא הינה כי יש לבצע שלב מעבר הכולל אפשרות להתחדשות עירונית במתחמים של שלושה וארבעה בניינים וזאת משום שמגזרים רבים נשענים על פרויקטים מסוג תמ"א 38. לשכת עורכי הדין מעלה חשש כי דיירים בבניינים הסמוכים לכאלה בהם נערך פרויקט תמ"א 38, יישארו ללא פתרון ואפשרות להתחדשות כלל. ובכל זאת, נראה כי היתרונות של פרויקטים בתחום התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי ידחקו לשוליים את תמ"א 38 ויביאו לסוף דרכה של התכנית.
דאגה לרווחת וצרכי הציבור
הסכמי פינוי בינוי מהווים את הדרך היסודית ביותר לחידוש מבנים והיא מספקת מענה הן לצרכי הדיירים ולשיפור איכות חייהם והן לצרכי הציבור הרחב בהיבטים של חינוך, רווחה, תרבות וכו'. היתרון הבולט של פינוי בינוי נובע מהעובדה כי חלק גדול מהבנייה העתידית בישראל צפוי להתבצע בשטחים בנויים, כאשר תכניות פינוי בינוי כוללות הריסת מבנים ומתחמים מוזנחים ובכך הן מסייעות במניעת הידרדרותן של שכונות מבחינה חברתית ופיזית. במקומם של המבנים הישנים נבנים מתחמי מגורים חדישים המשלבים שטחים פתוחים, שימוש נכון ויעיל בקרקעות, במוסדות ציבור ובתשתיות וזאת תוך עמידה בפרמטרים חיוניים לתושבים ובסטנדרטים וקריטריונים מודרניים המקובלים בכל העולם.
הגדלת ההיצע והקלה על מצוקת הדיור
המעבר לתכניות פינוי בינוי במקום פרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 צפוי להגדיל את היצע הדירות מה שמשרת את האינטרס הלאומי ומסייע בהפחתת מצוקת הדיור. מתחמי פינוי בינוי מוכרזים בהתאם לחוק תכנון ובנייה (סעיף 33א) או לחילופין מכוח הוראות של החוק למיסוי מקרקעין. בשנת 2010 הוחל תיקון מספר 2 לחוק תמ"א 38 המאפשר הריסה של בניינים והקמת בניינים חדשים במקומם. תיקון זה משרת כיום את תכניות הפינוי בינוי מבחינת תהליכי ההתחדשות העירונית. פרויקטים מסוג פינוי בינוי הינם בעלי השלכות כלכליות רבות משום שהם מתייחסים למתחמים גדולים ולמספר רב של דירות. ההבדל המשמעותי בין פינוי בינוי לתמ"א 38 טמון במספר הדירות המינימלי המאפשר הכרזה על המתחם כמיועד להתחדשות. תכנית פינוי בינוי מחייבת מינימום של 24 דירות, בעוד פרויקט תמ"א 38 על בסיס הריסה ובנייה מתייחס לחלקה או בניין ספציפיים בלבד.
ליווי וייעוץ משפטי בתחום נדל"ן ומקרקעין
ההוראות והתקנים הנוגעים לבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית, מחייבים ליווי בידי שמאי מקרקעין מוסמך אשר יציג תחשיב פיננסי לגבי כדאיות הפרויקט והתאמת התמריצים ליזמים. במידה ואתם עומדים לפני או במהלך של פרויקט התחדשות עירונית, הרי שמוטב ואף הכרחי לפנות לליווי וייעוץ מקצועי מידי עו"ד נדל"ן הבקיא ברזי התחום. ליווי משפטי של עורך דין נדל"ן נדרש נוכח ההיבטים הרבים הכרוכים בניהול ומימוש פרויקטים מסוג זה ולשם הבטחת זכויותיכם. און איל ינקו משרד עו"ד, מלווה עסקאות נדל"ן רבות ומגוונות בדגש על תחום פינוי בינוי. צוות המשפטנים הבכיר שלנו מטפל בעסקאות מכר ורכישת דירות, זכויות ורישום במקרקעין, תמ"א 38, פינוי בינוי, רישום בתים משותפים, ייצוג קבלנים ועוד. משרדנו מקפיד על שירות מצוין ויחס אישי, הוגן ומקצועי לכל לקוח לשם השגת התוצאות המיטביות עבורו.
