אי שיוון בתמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/ פינוי בינוי) – מה ניתן לעשות במקרה שכזה?
האם בעלי דירות זכאים לקבל יותר בהתחדשות עירונית? ומה עושים במקרה שכזה? מה הפתרונות שאותו דייר יכול לקבל?
לאחרונה בערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בבית המשפט המחוזי בת אביב יפו, הורחב הכלל על פיו אין לבחון את השווי הכלכלי של התמורה המוצעת, אלא כי המבחן הרלוונטי הוא המבחן המהותי-כמותי ולא המבחן הכלכלי. למעשה מצופה שלכל דירה יתווספו תמורות זהות, בין אם מדובר בדירה גדולה ובין אם מדובר בדירה קטנה, בין אם מדובר בדירה אשר שוויה ההתחלתי גבוה יותר ובין אם נמוך יותר, בין אם מדובר בדירה בקומה גבוהה יותר ובין אם מדובר בדירה נמוכה.
המבחן הכמותי מהותי בשונה מן המבחן הכלכלי, יתמקד בהיקף השטחים המתווספים לכל דירה ולאו דווקא בשווי הכלכלי של דירות התמורה או דירות המוצא. לפי המבחן הכמותי-מהותי, אין פירושו כי לכלל בעלי הדירות תוקנה במסגרת הפרויקט תוספת שטחים זהה. אלא שעל התוספת להיות שוויונית, קרי שלשווים תוקנה תוספת זהה.
לעיתים קרובות, ישנם דיירים שסבורים כי מגיעה להם תמורה עודפת לעומת שאר הדיירים וזאת מסיבות שונות ובחינת השוויון למעשה תיעשה על פי "כלל האצבע": האם כל אחת מן הדירות זוכה לתוספת שטחים דומה במהותן והאם מיקומם של הדירות נעשה בשוויוניות, בהבדל משוויון בשווי התוספת או בתוספת הערך שהן מוסיפות לכל אחת מן הדירות.
איך דייר יכול לפעול במקרה שבו יש אי שיוון בתמורות ביחס לשאר הדיירים באותו בניין של פרויקט התחדשות עירונית?
ישנה ערכאה מעין שיפוטית ברשות ממשלתית להתחדשות עירונית הממונה על פניות דיירים. תפקידה לברר פניות של דיירים בבניינים שבהם מקודמים מיזמי התחדשות עירונית. החלטת הממונה על פניות דיירים שלפיה אותה פנייה היא מוצדקת בשל הפרת הוראת חוק, תשמש ראיה לכאורה לנקבע בה בכל הליך משפטי, וזאת למנוע צורך מהטוען להוכיח את טענותיו שוב ושוב בהליך שיוגש לבית המשפט, למעט אם יובאו בפני בית המשפט ראיות נגדיות ו/או טענות הסותרות את קביעת הממונה.
על מנת שבעל דירה לא יחשב כ"דייר סרבן", נדרשת שהפגיעה בזכויותיו תהיה מהותית, ואם לא, הוא ייחשב כ"דייר סרבן" והוא עלול לשאת בתשלום נזק שנגרם כתוצאה מעצירת הפרויקט. להחלטתה של הממונה יש חשיבות רבה, כיוון שהיא מכירה בעקרון שוויון התמורות, ובנוסף מציגה את הניתוח המשפטי של הפגיעה בו, על מישוריו השונים.
יש לציין שהעלאת הטענה של אי שיוון בתמורות אינה מונעת מזכותו של היזם לתבוע את אותו דייר שטוען שהוא קופח. בעת בחינת השאלה האם הופר השוויון יש להידרש כתנאי לקבלת התנגדותו של הדייר הסרבן לפרויקט הוא שהפרת השוויון תגלם פגיעה מהותית. על מנת שתתקבל טענת אפליה על הטוען לאפליה להראות כי הוא שווה לקבוצת ההשוואה ולמרות זאת ננקט כלפיו יחס שונה
על הדייר לבחון היטב את ההסכם שבו למעשה תקבע התמורה שתכלול את הרכיבים הבאים: שטח הדירה החדשה לעומת הדירה הקיימת ומנגנון לבחירת מיקום דירות התמורה.
בעל דירה שחש כי פרויקט של התחדשות עירונית עלול לפגוע בזכויותיו בשל אי שיוון בתמורות, יכול לפעול במטרה למנוע או למזער את הפגיעה. במקרים שכאלו מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי ולגבות טענות בדבר אי שוויון וקיפוח בחוות דעת שמאית.
חושבים שהציעו לכם תמורה נמוכה לדעתכם, מה עליכם לעשות?
- ניתן לנהל משא ומתן מול היזם וניתן לבקש מאותו יזם מימון לשמאי עצמאי מטעם הדיירים. – איזון כספי, דירה בפרויקט אחר.
- אם הנכם מתלבטים לגבי פרויקט של התחדשות עירונית, רשאים לפנות את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה למנות ולקבל חוות דעת של שמאי מקרקעין.
- במקרה ולא חתמתם על ההסכם, ואכן הוגשה נגדכם תביעה למפקחת על רישום המקרקעין או לבית המשפט ויתברר שמדובר באי שוויון מהותי, המפקחת על הרישום מקרקעין או השופט יכולים שלא לאשר את ההסכם ככל ואי השיוון המהותי לא יאוזן בדרך של מתן תמורה נוספת ו/או איזון כספי וכיוצ"ב.
- ניתן להסתייע בעורך דין וזאת שיתווה את דרכם ויסייע לפתור את המחלוקת, כדי למנוע מצב של פערי תמורות.
דוגמאות לאפשרויות פיצוי שהיזם יכול להציע לכם כחלופה שמשרדנו טיפל במקרים שכאלה:
- אי שוויון בהקפצת הקומות
מדובר בדירה שהייתה ממוקמת בקומה הרביעית בבניין המקורי. היזם העלה את בעלי הדירה של הקומה הראשונה שלוש קומות ואילו את הדירה שהייתה ממוקמת בקומה הרביעית העלה רק בקומה אחת, דבר שלמעשה גורם אי שוויון משווע בין בעלי הדירות של הקומה הראשונה לזה של הקומה הרביעית. לאחר משא ומתן היזם העלה בעוד שתי קומות כדי להשוות לתמורה של יתר הדירות.
- דירה בפרויקט אחר של אותו יזם
מדובר בדירה שהייתה ממוקמת בקומה האחרונה בבניין המקורי עם ארבעה כיווני אוויר והקבלן לא יכול היה לתת לה תוספת דומה, וזאת כי הפנטהאוז בפרויקט החדש היה יותר קטן מן הדירה המקורית. לאחר משא ומתן היזם נתן פתרון של דירה אחרת הזהה לתמורה אותה הדיירת הייתה אמורה לקבל, רק בפרויקט אחר שלו.
- פיצוי כספי
בעל דירה שמבחינה תכנונית היזם לא היה יכול לתת לו כחלק מהתמורה תוספת של כמות מ"ר מסויימת בדומה ליתר בעלי הדירות בבניין. לאחר משא ומתן ארוך מול היזם ולאחר עמידה על זכויותיו, היזם הסכים לתת לבעל הדירה פיצוי כספי עבור המ"ר החסרים בהתאם להערכת שמאי וזאת לצורך השלמת התמורה כזהה ליתר בעלי הדירות בבניין.
- פיצוי בדמות חנייה
בעלת דירה שמבחינה תכנונית היזם לא היה יכול לתת לה כחלק מהתמורה מרפסת שמש בדומה ליתר בעלי הדירות בבניין, והפתרון החלופי שהיזם הציע לה היה קבלת שטח של מספר מ"ר בקומה אחת למטה מדירתה אך לצורך הגעה לאותו שטח, היה עליה לרדת מספר רב של מדרגות, ולכן הפתרון הנ"ל לא היה מקובל עליה. לכן ניהלנו משא ומתן ארוך מול היזם ולאחר עמידה על זכויותיה היזם הסכים לתת לה מקום חניה במקום השטח הקטן אליו יש צורך לרדת גרם מדרגות כדי להגיע אליו.
לסיכום
לרוב בעלי הדירה מחפשים שחלוקת התמורה בפרויקט של התחדשות עירונית יהא צודק והוגן. עם זאת, לעיתים חסר להם ניתוח וביסוס מקצועי לכל סוג חלוקת התמורה שבדיון, או לפעמים כבר במחלוקת. לכן, בעלי הדירות יצטרכו להיעזר בכלים מקצועיים המתאימים לניהול משא ומתן בין הדיירים לבין עצמם ולאחר מכן בין הדיירים לבין היזם.
משרד און איל ינקו מתמחה בתחום הנדל"ן על כל רבדיו ובייעוץ וליווי של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. צוות המשרד הינו צוות מקצועי שיודע לייצג בעלי זכויות בתהליך ליווי המותאם לצרכי ומאפייני כל פרויקט ופרויקט. משרדנו נותן מענה וליווי לכל צורך שתצטרכו מההליך ועד סופו וזאת בכדי שהתמורה שאותה תקבלו תהיה שוויונית לכל הדעות ומבטיח שרות מקצועי, אמין ומסור עד להשגת המטרה.
