איחור במסירה תמ"א 38
יש לכם דירה בבניין בו מתבצע פרויקט של תמ"א 38 (חיזוק) והקבלן איחר במסירת הדירות? מגיע לכם פיצוי.
רקע (מהו תמ"א 38 ומה הבעיה באיחור מסירה):
כאשר קבלן מאחר במסירת דירה בפרויקט תמ"א 38, זו יכולה להיות בעיה משמעותית עבור בעלי הדירות הקיימות. תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ולעיתים קרובות כוללת גם שיפוץ, הרחבה ובנייה מחדש של דירות קיימות. העיכובים יכולים לנבוע ממגוון סיבות כמו בעיות בתכנון, אישורים ביורוקרטיים, מחסור בכוח עבודה, בעיות כלכליות של הקבלן ועוד.
השלכות העיכוב יכולות להיות רבות ומשמעותיות, כגון: פגיעה במוניטין הקבלן, עיכובים במעבר לדירה חדשה, פגיעה בזכויות הרוכשים ואף עוגמת נפש לרוכשים.
פרשת "עדי עד":
פרשת "עדי עד", ת"א 60924-01-19 אוזריאנסקי ואח' נ' א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ ואח' (להלן: "פסק הדין") הינו פסק דין שניתן ממש לאחרונה אשר מחדש בנושא תמ"א 38 (חיזוק). עקב חידוש הנושא, יש עניין רב בהשלכות המשפטיות והכלכליות.
פסק הדין עסק בתביעת פיצויים מצד רוכשי דירות כנגד חברת הנדל"ן היזמית, עקב איחורים במסירת הדירות המשופצות במסגרת תמ"א 38 (חיזוק).
בפסק הדין נקבע כי היזמית לא עמדה בהתחייבויותיה למסור את הדירות בזמן, למרות טענותיה שאיחור מסירת הדירות נבע מעיכובים בעבודות חשמל ומים, ושינויים שביקשו בעלי הדירות הקיימות בדירות.
בית המשפט קבע שהיזמית לא הצליחה להוכיח שעיכובים אלו השפיעו על קצב הבנייה בצורה שתצדיק את האיחור, וכן שלא קבעה מועד מסירה חדש מוגדר וברור בשל השינויים המבוקשים.
לפיכך, בית המשפט חייב את היזמית לשלם לכל אחד מהזוגות התובעים פיצויים בגין איחור במסירת הדירות או תוספות הבנייה בהתאם ומכוח חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 סעיף 5 לחוק (להלן: "החוק"). ממה שניתן להסיק, בית המשפט לקח את חוק המכר של קונים דירות "רגילים" והחיל אותו בתמ"א 38 (חיזוק).
במקרה דנן, לא היה ניתן להתגורר בדירה, מאחר ונעשו עבודות בנייה של תמ"א 38 (חיזוק) גם בתוך דירת התובעים. לכן היה עיכוב, ועל כך נתנו להם פיצוי מכוח החוק.
בפסק הדין התובעים הביעו מספר טענות עיקריות כנגד היזמים והקבלנים המעורבים בפרויקט:
ראשית, התובעים טענו להפרת חוזה והתחייבויות. לטענותיהם, היזמים והקבלנים לא עמדו בהתחייבויותיהם החוזיות. זה מתבטא בכך שהם לא סיפקו את הדירות במועד המסוכם ולא עמדו בלוחות הזמנים, ולא השלימו את הפרויקט בהתאם לתנאים שסוכמו, כולל איכות הבנייה והתקנים הנדרשים.
שנית, התובעים טענו למצג שווא והטעיה. התובעים האשימו את היזמים והקבלנים בהצגת מצג שווא בנוגע למצב הפרויקט, התחזיות הכלכליות, והיכולת להשלימו בזמן ובתקציב המובטח. נטען שהיו מצגים מטעים לגבי היתרי הבנייה והתקדמות ההליכים הרגולטוריים, אשר הופיעו על החלטת הרוכשים להצטרף לקבוצת הרכישה. בכך, ניתן להסיק כי מדובר בחוסר שקיפות וניהול כושל.
שלישית, התובעים טענו לחוסר תום לב מצד הקבלנים והיזמים. התובעים טענו כי חלק מהיזמים והקבלנים פעלו בחוסר תום לב ובאו בידיים לא נקיות בכל הנוגע למצגי השווא שהציגו בפניהם.
הטענות של התובעים בפסק הדין מציגות תמונה מורכבת של ניהול כושל, חוסר שקיפות, והטעיית הרוכשים. הדעות שהובעו במסגרת התביעה מדגישות את הצורך ברגולציה מחמירה יותר והגברת הפיקוח על פרויקטים נדל"ניים, וכן את הצורך בהטלת אחריות אישית (על ידי הפסיקה והמחוקק) על יזמים וקבלנים, וזאת כדי להגן על זכויות הרוכשים ולהבטיח את השלמת הפרויקטים בזמן ובאיכות הנדרשת.
יישום החוק גם במקרים של תמ"א 38 חיזוק:
לאור הפסיקה של בית המשפט המחוזי בפרשה נקבעה חשיבות העמידה בהתחייבויות כלפי בעלי דירות קיימות גם בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק, והאחריות המוטלת על היזמים לחישוב מדויק של לוחות זמנים והכנות לקראת האפשרויות של עיכובים אפשריים.
בעקבות פסק הדין, נשקלו שינויים ברגולציה ובהגנות המשפטיות על מנת למנוע מקרים דומים בעתיד. בית המשפט קבע כי מכוח החוק ניתן לחייב חברות בנייה בפיצוי במקרים של איחור מסירה, וכן חלה הקביעה גם על חוזה תמ"א 38 חיזוק.
בית המשפט מסביר כי המחוקק מגן על רוכשי הדירה, אשר קובע פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, ומדובר בהוראה בלתי ניתנת להתניה.
סיכום:
פרשת "עדי עד" מדגישה את החשיבות של ניהול זהיר מבוקר ומקצועי של פרויקטים נדל"ניים, במיוחד במתכונת של בעלי הדירות הקיימות. באמצעות למידה מהטעויות והכשלים בפרשה זו, ניתן לשפר את הביטחון של בעלי הדירות הקיימות ולהבטיח פרויקטים מוצלחים ויציבים יותר בעתיד.
הנקודות שצוינו במאמר זה, הינן בעלות חשיבות עליונה בפרויקטים של תמ"א 38, אך מהוות רק חלק מצומצם מהדברים עליהם יש לעמוד בהסכם תמ"א 38.
משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן, ואף חשוב להיוועץ בעורך דין בקיא במטריה המשפטית הספציפית לפרויקטים השונים של תמ"א 38 אשר ילווה את רוכשי הדירות כבר מתחילת הפרויקט, ויכול לתת מענה הולם לבעיות המשפטיות שעלו במאמר זה.
