הפרדוקס של חריגות הבנייה בפינוי-בינוי
המפגש בין חוק המקרקעין לחוק פינוי-בינוי מעלה פרדוקס מעניין: עבריין בנייה שהסכים לפרויקט התחדשות עירונית יוצא במקרים רבים נשכר ואילו דייר שומר חוק שמתנגד להלבנת העבירה, נענש.
דמיינו את הסיטואציה הבאה: אתם גרים בבניין בן כמה עשרות שנים. שמרתם על החוק, שילמתם מיסים, והדירה שלכם נותרה תכנונית בדיוק כפי שהייתה ביום הקנייה. השכן מלמעלה, לעומת זאת, החליט לפני עשור להשתלט על חלק מהגג המשותף והפך את הדירה שלו לגדולה בהרבה.
עכשיו מגיע פרויקט פינוי-בינוי. לכאורה, בשורה משמחת, הבניין מתחדש, הערך עולה וכולם מרוויחים. אבל אז מתגלה האבסורד, השכן דורש לקבל בבניין החדש דירה גדולה יותר משלכם, כי הוא מחשב את השטחים הלא חוקיים שלו כחלק מהתמורה. אתם זועמים ומסרבים לחתום. האם אתם נחשבים ל"דיירים סרבנים" שחשופים לתביעה, או שמא אתם הלוחמים האחרונים למען הצדק? השאלה אינה תיאורטית והיא עלולה לעלות לכם במאות אלפי שקלים.
ההתנגשות: זכות הקניין מול הצורך בהתחדשות עירונית
כדי להבין את הבעיות, צריך להכיר שני חוקים דומים אבל שונים:
מצד אחד, ניצב סעיף 62א לחוק המקרקעין. זהו סעיף "שמרני" שמקדש את זכות הקניין וקובע שאי אפשר להצמיד רכוש משותף (כמו חצר או גג) לדירה ספציפית ללא הסכמה של 100% מבעלי הדירות. ההיגיון הוא שהרכוש המשותף שייך לכולם, ואי אפשר לקחת נתח ממנו לטובת אחד מבלי שכולם יסכימו.
מצד שני, ניצב סעיף 2(א) לחוק פינוי-בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי). סעיף זה מאפשר לרוב מיוחס (66% מבעלי הדירות) לכפות את הפרויקט על המיעוט המסרב מטעמים בלתי סבירים באמצעות תביעה בבית משפט. ההיגיון הוא כי דרישה של 100% הסכמה היא בלתי ישימה ומהווה גזר דין מות כמעט לכל פרויקט התחדשות עירונית.
ניתן לראות כי נוצר כאן מתח אינהרנטי, שכן חוק המקרקעין מעניק לכל דייר זכות וטו כמעט מוחלטת על שינויים ברכוש המשותף, בעוד חוק פינוי-בינוי שוחק את הזכות הזו בשם האינטרס הציבורי.
החוק פותר את בעיית העבריין הסרבן
לעיתים, הסיבה העיקרית לסרבנות דייר היא עבירות בניה שביצע בעבר. זאת, שכן עבור דייר כזה, פרויקט התחדשות עירונית עלול במקרים מסוימים להיות איום משפטי וכלכלי של ממש.
כאן נכנס לתמונה סעיף (2א1) לחוק פינוי-בינוי המעניק לבית המשפט סמכות לקבוע כי בחישוב הרוב המיוחס הנדרש לאישור הפרויקט, לא יספרו את קולו של הדייר הסרבן אם התנגדותו נובעת מרצון לשמר את הבנייה הבלתי חוקית. כמו כן, במקרים בהם ישנם בעלי דירות שביצעו חריגות בנייה משמעותיות, המחוקק מאפשר להפחית את הרוב הנדרש לאישור הפרויקט ל-50% בלבד.
באמצעות כלים אלו, המחוקק מוודא שהאינטרס הציבורי של כלל הדיירים לא ייעצר בגלל אינטרס אישי שהושג בחטא.
בעיית "הפרס לעבריין" נותרה ללא מענה בחקיקה
מה קורה כשהסדר מתהפך? מה קורה כשאתם, דיירים שומרי החוק, מסרבים לחתום לא מתוך סחטנות, אלא מתוך מחאה על כך שהשכן העבריין דווקא כן מקבל הטבות יתר בתוכנית החדשה? האם הסירוב שלכם יחשב כסירוב סביר?
כאן מתגלה החסר בחוק (לקונה). בעוד שהחוק יודע להקנות לבית המשפט כלים לנטרול דייר עבריין החוסם את הפרויקט כדי לשמר יתרון בלתי חוקי, הוא אינו מעניק הגנה מקבילה לדייר שומר חוק המבקש למנוע מתן פרס למי שהפר את הדין. יתרה מכך, ככלל, החוק והפסיקה קובעים רף גבוה יחסית לסרבנות המחייב פגיעה מהותית וחוסר כדאיות כלכלית (למשל ע"א 3511/13).
במילים אחרות, גם אם תחושת הצדק שלכם בוערת על כך שמי שצפצף על החוק במשך שנים קוטף כעת את הפירות, בית המשפט עלול לקבוע שהסירוב שלכם אינו סביר. יודגש כי הסנקציות נגד דייר שמוגדר "סרבן" (כלומר, מי שבית המשפט קבע כי סירובו לפרויקט אינו סביר) הן חריפות מאוד ועשויות לכלול תביעות נזיקין בסכומים גבוהים, אכיפה והוצאות משפט כבדות.
מה בכל זאת ניתן לעשות?
אם אתם מוצאים את עצמכם בסיטואציה כזו, אל תרימו ידיים, אלא שנו אסטרטגיה. כך, במקום לסרב לעצם הפרויקט (מה שכאמור עלול לחשוף אתכם לתביעת ענק), התמקדו במסלולים אחרים:
1. דרשו שההסכם מול היזם יבהיר במפורש כי התמורה נקבעת על בסיס זכויות חוקיות בלבד, וההסכם אינו מכיר, מכשיר או מתגמל חריגות בנייה.
2. בכל פרויקט פינוי-בינוי, שמאי מקרקעין (לפי תקן 21) עורך טבלה הקובעת את שווי הנכסים הקיימים ואת התמורה הראויה לכל דייר. עליכם לעמוד על כך שהשמאי יבצע "נטרול" של שטחי העבירה.
3. ניתן לחתום על ההסכם תוך מחאה וצירוף מכתב המבהיר כי החתימה מבוצעת לצורך קידום האינטרס הציבורי, אך אתם שומרים לעצמכם את הזכות לתבוע פיצוי מהיזם או מהשכן בגין אפליה בתמורות.
4. זכרו שחריגת בנייה היא עבירה פלילית ומנהלית. אתם יכולים לפעול נגד השכן בערוצים של העירייה והפיקוח על הבנייה, מבלי "לתקוע" את הפרויקט.
בכל דרך פעולה שתבחרו, מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית. כך, ליווי משפטי מקצועי מאפשר לגבש אסטרטגיה שאינה מציבה אתכם בעמדת דייר סרבן, אך גם שומרת על זכויותיכם ומצמצמת פערים לא מוצדקים בין דיירים.
הגיע הזמן לשינוי חקיקתי
ניתן לראות כי סירוב עקרוני לפרויקט עלול להציב אתכם בעמדה משפטית מסוכנת, אך קבלה עיוורת של כל הסדר עלולה להנציח תחושת עוול ולהעביר מסר בעייתי שלפיו הפרת החוק משתלמת.
בהמשך לכך, מעבר לפתרונות נקודתיים ייתכן שהגיע הזמן למצוא פתרון חקיקתי לשאלה האם ראוי שמיזמי התחדשות עירונית ייצרו בפועל מסר שלפיו הפרת החוק משתלמת? כל עוד המחוקק אינו נותן לכך מענה ברור, ימשיכו דיירים שומרי חוק לעמוד בפני דילמה קשה, בין הרצון להיות חלק מההתחדשות לבין התחושה הלא נוחה שהם משלמים את מחיר ההגינות.
משרדנו מתמחה בליווי משפטי מקיף של בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי-בינוי ותמ״א 38, תוך דגש על הגנה על זכויות קנייניות, ניהול משא ומתן הוגן מול יזמים ומניעת מצבים של אפליה או תגמול לעבירות בנייה.
