קניתם דירה חדשה מקבלן? כמעט בטוח שיש בה ליקויי בנייה
בין אם מדובר בדירת פנטהאוז יוקרתית או דירה שנרכשה בהנחה במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", ליקויי בנייה הם תופעה נפוצה מאוד בישראל. למרבה הצער, טרם קבלת המפתח אין לרוב אפשרות למנוע את הליקויים. עם זאת, לאחר קבלת הדירה, ליווי מקצועי של עורך דין יכול להבטיח טיפול יסודי בליקויים ולסייע במיצוי מלוא הזכויות.
כמה דירות חדשות בישראל סובלות מליקויי בנייה? על פי מחקר שנערך בטכניון, מדובר בלא פחות מ-100% מהדירות! כעורך דין בעל ניסיון רב שנים בטיפול בתביעות ליקויי בנייה, הנתון אינו מפתיע אותי. לצערנו, רמת הבנייה בישראל נחשבת לנמוכה, בעיקר בשל תהליכי עבודה מזורזים, שימוש בחומרים באיכות ירודה והעסקת עובדים ללא הכשרה מקצועית מספקת.
לרוכשי הדירות אין למעשה דרך אמיתית למנוע את ליקויי הבנייה מראש, מאחר ומדובר בבעיה מערכתית הנפוצה גם בפרויקטים של חברות בנייה גדולות ומבוססות. יחד עם זאת, באמצעות ליווי משפטי מקצועי, ניתן להבטיח כי הליקויים יתוקנו במהירות ובצורה ראויה, ואף לדאוג שבעלי הדירה יקבלו פיצויים כספיים במקרים המתאימים.
מהם בעצם ליקויי בניה?
ליקויי בנייה מוגדרים כפער בין מה שהובטח במסגרת חוזה המכר או הדרישות המוגדרות בתקן ובתקנות הבנייה, לבין מה שבוצע בפועל. חשוב לציין שליקויים אלו אינם מסתכמים בפגמים אסתטיים בלבד. לעיתים קרובות מדובר בבעיות חמורות המשפיעות באופן ישיר על איכות החיים ואף על בטיחות הדיירים.
בין הליקויים הנפוצים ניתן למנות בעיות איטום ורטיבות, סדקים בקירות, ריצוף לקוי, תשתיות אינסטלציה וחשמל פגומות, סטיות במידות הדירה, ואי עמידה בתקני הבטיחות המחייבים.
ליקויי הבנייה עלולים לגרום לעוגמת נפש, להוצאות כספיות כבדות, ולסיכונים בטיחותיים חמורים, במיוחד כאשר מדובר בליקויים הדורשים תיקונים מורכבים ועתירי משאבים.
הקבלן נושא באחריות חוקית לתיקון ליקויים, אבל…
בהתאם לחוק בישראל, הקבלן נושא באחריות לתיקון ליקויים למשך זמן מוגבל, המחולק לשתי תקופות עיקריות: תקופת הבדק ותקופת האחריות.
כך למשל, תקופת הבדק עבור ליקויים שאינם מהותיים, שלא נגרמו באשמת בעל הדירה, כמו קילופים בקירות הינה שנה אחת מיום מסירת הדירה. תקופת הבדק לכשל באיטום הינה 4 שנים ואילו עבור חיפויי החוץ היא שבע שנים.
מעבר לתקופת הבדק, קיימת תקופת אחריות נוספת של שלוש שנים. בתקופה זו, חובת ההוכחה כי הליקוי נגרם עקב רשלנות בעבודת הקבלן מוטלת על הדיירים.
למרות שהחוק מספק מסגרת שנראית מקיפה, במציאות, דיירים רבים נתקלים בקשיים משמעותיים במימוש זכויותיהם. לא אחת, קבלנים מנסים להימנע מתיקון ליקויים בתואנות שונות, כמו האשמת הדיירים בשימוש לא נכון, טענות טכניות, או אפילו התעלמות מוחלטת מפניות.
בנוסף, יש לקחת בחשבון שתקופת האחריות הכוללת מוגבלת לעשר שנים (7 שנות בדק עבור ליקויים מסוימים ועוד 3 שנות אחריות). אולם, לעיתים קרובות ליקויים מתגלים רק לאחר תקופה זו, מה שמותיר את הדיירים ללא מענה חוקי.
הפיצויים עשויים להגיע לסכומים גדולים מאוד
במקרים שבהם הקבלן אינו עומד בחובותיו לתיקון הליקויים או כאשר מדובר בליקויים חמורים, ייתכן שהדיירים יהיו זכאים לפיצויים כספיים גבוהים. פיצויים אלו יכולים לכלול את עלות תיקון הליקויים, ירידת ערך הנכס, הוצאות נלוות כגון שכירת דיור חלופי, ולעיתים גם פיצוי על עוגמת נפש.
הדוגמאות לפיצויים בסכומים גבוהים שנפסקו בגין ליקויי בניה הן רבות.
כך למשל, בית משפט השלום פסק פיצוי בסך של כ- 360,000 ₪ לזוג עולים שרכש דירה בפרויקט יוקרתי בתל אביב. הפיצוי ניתן בחלקו עקב איחור במסירה ובחלקו עקב ליקויי בנייה. בית המשפט לא אפשר לחברה הנתבעת לבצע תיקונים בעצמה משחלפו קרוב לעשר שנים מהמועד המקורי שנקבע למסירת הדירה (ת"א 12496-01-19).
יצוין כי תביעה בגין ליקויי בנייה אינה חייבת להיות על ידי דייר בודד. כך לאחרונה, בית המשפט מחוזי חייב את חברת גינדי לפצות את התובעים (נציגות בניין משותף ו- 84 יחידות הדיור בבניין) בסך כולל של כ-2.9 מיליון ₪. ליקויי הבנייה כללו גימור ירוד של הבניין, ובפרט חיפוי חיצוני ברמה נמוכה שלא תוקנו שמונה שנים מיום מסירת הדירות. רוב הפיצוי ניתן בשל ירידת ערך כללית (כ- 2.2 מיליון ₪) אולם כ- 195,000 ₪ נפסקו בגין עוגמת נפש (ת"א 27849-10-16).
מעניין לציין כי בהתאם למחקר שפורסם בתקשורת, כ- 91.7% מכ- 150 תביעות בגין ליקויי בנייה שהוגשו בשנים האחרונות התקבלו לפחות חלקית. הסכום הממוצע שנפסק, עומד על כ-100 אלף שקלים. כלומר, מדובר באחוזי הצלחה גבוהים יחסית, הממחישים את החשיבות שבהגשת תביעה במקרה של ליקויי בנייה, ואת הפוטנציאל לקבלת פיצויים משמעותיים עבור נזקים שנגרמו.
מה ניתן לעשות?
כאמור, לא ניתן למנוע ליקויי בנייה מראש. עם זאת, ישנם מספר צעדים שניתן לנקוט לאחר קבלת הדירה ובכלל זה ביצוע של בדיקה מקצועית לדירה לאחר קבלת המפתח וכן תיעוד יסודי של הליקויים. עוד מומלץ להגיש לקבלן דרישה רשמית בכתב לתיקון הליקויים ולשמור עותק מתועד.
במקרה שהקבלן מתעלם מהפניות, מסרב לקחת אחריות, או מבצע תיקונים שאינם מספקים, מומלץ לפנות לעורך דין מומחה בתחום ליקויי הבנייה.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין
ליקויי בנייה הם תופעה נפוצה בישראל, העלולה להפוך את חלום הדירה החדשה לסיוט. ויודגש, אין המדובר רק בבעיה טכנית, הם משפיעים על איכות החיים, ערך הנכס, ולעיתים גם על הביטחון האישי.
פנייה לעורך דין בעל ניסיון בתחום לא רק מספקת ליווי מקצועי ואישי, אלא גם מבטיחה התמודדות יעילה מול הקבלן. ייעוץ משפטי יכול לסייע בתיקון הליקויים בצורה יסודית ובשמירה על זכויותיכם, וכן בניהול תביעה, אם יתעורר הצורך, כדי למקסם את הפיצוי המגיע לכם.
זכרו: דירה חדשה היא חלום שמתגשם – אל תתנו לליקויי בנייה להרוס אותו. פנו עוד היום לעורך דין בעל ניסיון בתחום, ותנו לעצמכם את השקט הנפשי שמגיע לכם!
