כיצד לבטל הסכם פינוי בינוי: מה עושים כשכלום לא מתקדם? מצב בו יזם לא מקדם פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי הוא תסריט נפוץ שמטריד רבים מבעלי הדירות. החדשות הטובות הן שכן, קיימות אפשרויות לצאת מההסכם עם היזם במקרים מסוג זה. החדשות הפחות טובות הן שהתהליך עלול להיות מורכב ועלול לכלול עלויות מסוימות.
חוק פינוי בינוי קובע, כי על יזמים לקדם את הפרויקט בתוך לוחות זמנים מסוימים. אם היזם לא עומד בלוחות הזמנים הללו, בעלי הדירות יכולים לבטל את ההסכם איתו, בלי שיראו בהם כמי שמפרים את העסקה שנחתמה, בתנאי שרוב בעלי הדירות בבניין יסכימו על כך. החוק הזה חל גם על פרויקטים לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה.
כיצד לבטל הסכם פינוי בינוי – האם ניתן לצאת מההסכם?
כן אך החוק קובע, כי יזם שבעל דירה ביטל עמו את ההסכם, יהיה זכאי לפיצוי כספי בגין ההוצאות שהשקיע בפרויקט עד למועד הביטול אך הדבר תלוי במועד בו בקשו בעלי הדירות לבטל את ההסכם. סכום הפיצוי נקבע על ידי שרי המשפטים והבינוי והשיכון, בהתאם להוראות מפורטות שיקבעו.
תשלום ליזם בעקבות ביטול הסכם פינוי בינוי:
כעת מסתמן, כי עם פרסומן של התקנות החדשות בעניין – שעוד לא אושרו ולא נכנסו לתוקף, היזם היה זכאי לתשלום פיצוי בגין הוצאות שנגרמו לו עד למועד הביטול. הסכום שנדרש לשלם ליזם נקבע על פי מספר גורמים, ביניהם:
- שלב הפרויקט: ככל שהפרויקט התקדם יותר, כך הסכום שיידרש לשלם יהיה גבוה יותר.
- הוצאות היזם: הסכום ישקף את ההוצאות שהיזם הוציא בפועל על הפרויקט, כגון הוצאות תכנון, היתרים, שיווק וכו'.
- החוק: החוק קובע תקרה עליונה לתשלום ליזם, אך הסכום הסופי עשוי להיות נמוך יותר בהתאם להסכם ולנסיבות המקרה.
התקנות החדשות:
הרעיון מאחורי הסדר חדש זה הוא למנוע כבילה שבל בעלי הזכויות לעסקה עם יזם שלא מקדם את העסקה בהתאם ללוחות זמנים סבירים ולתת להם אפשרות להשתחרר מהעסקה הנוכחית במטרה להתקשר בעסקה אחרת עם יזם אחר. בעניין זה יש לשים לב, כי סעיף 8 לחוק ההתחדשות העירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, מאפשר ביטול עסקה אך ורק בשל אי הגעה לרוב הנדרש, בעוד שסעיף 1ד לחוק פינוי בינוי מאפשר ביטול גם בשל אי קידום תכנון בלוח זמנים נדרש, וסעיף 5ג לחוק החיזוק מאפשר ביטול גם בשל אי קידום הרישוי.
אולם, בשל העובדה שהיזם הסתמך על העסקאות שנחתמו ופעל לקידומן, קבע המחוקק, כי ישולם לו תשלום עבור ההוצאות שהוציא בקשר בפועל. התקנות החדשות קובעות מהם הסכומים שישולמו ליזם שעסקה עמו בוטלה בהתאם למנגנון שהוצג לעיל.
להלן הטבלה המוצעת בתקנות החדשות:
| סוג העסקה | סיבת הביטול | סעיף החוק שמכוחו בוטלה העסקה | משך הזמן שחלף מיום חתימת עסקה ראשונה בבית המשותף | משך הזמן שחלף מיום חתימת עסקה ראשונה בבית המשותף במתחם גדול | סכום לתשלום עבור כל דירה שהעסקה לגביה בוטלה |
| עסקת פינוי ובינוי | היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות חמישית מהדירות בבית המשותף או שהתקשר עם בעלים של דירה אחת בלבד | 1ד(ד)(1) לחוק פינוי בינוי | שנתיים לפחות
|
3 שנים לפחות | ללא תשלום |
| היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות מחצית הדירות בבית המשותף | 1ד(ד)(1) לחוק פינוי בינוי | שנתיים לפחות | 3 שנים לפחות | 5,000 שקלים חדשים | |
| היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות שלוש חמישיות מהדירות בבית המשותף | 1ד(ד)(1) לחוק פינוי בינוי | 4 שנים לפחות | 5 שנים לפחות | 7,000 שקלים חדשים | |
| היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות שני שלישים מהדירות בבית המשותף | סעיף 39(ב) לחוק התוכנית הכלכלית | 5 שנים לפחות | 5 שנים לפחות | 7,000 שקלים חדשים | |
| היזם לא הגיש תכנית מפורטת לפינוי בינוי[1] | 1ד(א)(2) לחוק פינוי בינוי | 4 שנים וחצי לפחות | 5 שנים וחצי לפחות | 10,000 שקלים חדשים | |
| עסקה לפי תכנית החיזוק | היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות שליש מהדירות בבית המשותף | סעיף 5ג(א)(1) לחוק החיזוק | 18 חודשים לפחות | – | ללא תשלום |
| היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות מחצית מהדירות בבית המשותף | סעיף 5ג(א)(1) לחוק החיזוק | 18 חודשים לפחות | – | 500 שקלים חדשים | |
| היזם לא התקשר עם בעלי הדירות בשיעור הנדרש לפי סעיף 4 לחוק החיזוק, או עם בעלי הדירות המהווים רוב המאפשר פנייה למפקח לפי הוראות סעיף 5 או 5א לחוק האמור, לפי העניין | סעיף 5ג(א)(1) לחוק החיזוק | 3 שנים לפחות | – | 700 שקלים חדשים | |
| סעיף 41(ב) לחוק התוכנית הכלכלית | 3 שנים לפחות | – | 700 שקלים חדשים | ||
| אי קליטת בקשה להיתר בנייה במוסד התכנון המוסמך | סעיף 5ג(א)(2) לחוק החיזוק | 3 שנים וחצי לפחות | – | 1,800 שקלים חדשים |
חשוב להדגיש, כי המדובר בתקנות שטרם נכנסו לתוקפן אך ככל הנראה עתידות להיכנס בקרוב. המדובר בסכומים שאינם מבוטלים בחלק מהמקרים וחשוב להיערך בטרם מבצעים כל צעד בעניין.
מה עושים?
התייעצו עם עורך דין: עורך דין פינוי בינוי יוכל לבחון את ההסכם שלכם, את החוק החל ואת הנסיבות הספציפיות של המקרה, ויעניק לכם ייעוץ משפטי מקצועי.
לסיכום:
ביטול הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38 הוא תהליך מורכב הדורש ייעוץ משפטי מקצועי. חשוב להבין כי ישנם סיכונים כרוכים בתהליך זה, ועל כן מומלץ לפעול בזהירות ובשקיפות ובקרוב יכול מאוד להיות שחלק מהסיכונים שלוקח על עצמו היזם יושתו על בעלי הזכויות בדמות תשלום עבור ההוצאות שהוציא כאמור.
[1] סעיף זה לא יחול על עסקה עם בעל דירה בבית משותף המצוי במתחם במסלול רשויות.
