בנו לכם מתחת לבניין מתחם חדש, בו מסעדות ועסקים מרעישים?
כדאי שתדעו מה שבית המשפט קבע במקרה בו הוקמה מסעדה מבלי שהרוכש עודכן על כך בזמן החתימה על הסכם הרכישה:
רקע:
יזמית נדל"ן חויבה לפצות רוכשת דירה לאחר שהדיירת טענה כי לא הייתה מודעת להקמת מסעדות בקומת המסחר בבניין, והשפעתן השלילית על ערך הדירה, כשבסופו של דבר הובילה ההקמה לירידת ערך הדירות בבניין הנדון. היזמית האמונה על פרויקט הקמת המתחם ערערה על החלטת בית המשפט פעמיים, אך הן בבית המשפט המחוזי והן בבית המשפט העליון דחו את טענותיה, וקבעו כי הפרה את חובת הגילוי המוטלת עליה.
בשנת 2011 מכרה יזמית דירת 4.5 חדרים בטירת הכרמל, בבניין הכולל קומת מסחר. שבע שנים לאחר הרכישה, הגישה רוכשת הדירה תביעה לבית משפט שלום, בטענה כי לא ידעה שבקומת המסחר יוקמו מסעדות ובית קפה, וכי היזמית הפרה את התחייבויותיה כשציינה כי לא יוקמו מסעדות בבניין.
הרוכשת טענה כי עסקים חדשים אלה גרמו לרעש, לריחות לא נעימים וללכלוך רב, מה שהוביל לירידת ערך משמעותית של הנכס. היא ציינה כי אם הייתה יודעת ביום חתימת החוזה ולפניו על אפשרות הקמת המסעדות, לא הייתה רוכשת את הדירה או הייתה דורשת מחיר נמוך יותר.
האם מדובר בהפרה יסודית?
הפרה יסודית: הפרה זו מנויה בסעיף 6 לחוק החוזים תרופות. חוזה מכר מקרקעין ניתן לביטול רק כאשר מדובר בהפרה משמעותית. הפרה זו, היא כזו שיש להניח לגביה שאדם מן היישוב לא היה חותם על הסכם המקרקעין אם היה יודע על תוצאותיה הגרועות מלכתחילה, ו/או במקרה בו יש הגדרה בהסכם לסעיף שהוא יסודי. תוכלו להרחיב על הפרה יסודית ועל כל רבדיה במאמרנו "הפרת הסכם מקרקעין – מדריך מה עליכם לדעת במקרה שהפרו כלפיכם הסכם מקרקעין?"
החלטת בית משפט השלום:
בית המשפט קבע כי אף שהרוכשת הייתה מודעת לקיום קומת מסחר בבניין, היזמית לא גילתה לה במפורש את האפשרות להקמת מסעדות. השופטת ציינה כי על היזמית חלה חובת גילוי מוגברת בשל פערי המידע בינה לבין הרוכשת, והיא הייתה חייבת ליידע את הקונה על כל פרט מהותי שעשוי להשפיע על החלטתה לרכוש את הדירה. בהתאם לכך, השופטת פסקה פיצוי בגין ירידת ערך הנכס שנגרמה ממטרדי הרעש, הריח והלכלוך, וכן הורתה על תיקונים במערכת שחרור העשן של המסעדות.
החלטת בית המשפט המחוזי:
היזמית לא קיבלה את ההחלטה והגישה ערעור לבית המשפט המחוזי, בטענה כי הפיצוי שנפסק גבוה מדי, וכי מדובר בכפל פיצוי. בית המשפט המחוזי דחה את מרבית טענותיה, אך קיבל את הטענה בדבר כפל פיצוי והפחית את סכום הפיצוי.
בית המשפט המחוזי הדגיש כי היזמית לא עמדה בחובת הגילוי המוגברת כלפי הרוכשת, אך ציין גם כי לרוכשת ישנה אחריות כלשהי לירידת הערך, מאחר שהיא הייתה מיוצגת על ידי עורכת דין ולא בדקה את תכנית בניין העיר ואת ההסכם לעומק.
החלטת בית המשפט העליון:
לאחר ההפחתה, היזמית הגישה בקשה נוספת (ערעור ברשות) לבית המשפט העליון ביושבו בית משפט לערעורים. היא טענה כי לא הייתה צריכה לפצות את הרוכשת מלכתחילה. השופט יחיאל כשר דחה את בקשת היזמית, וקבע כי לא נגרם לה עיוות דין המצדיק את התערבותו של בית המשפט. כשר ציין כי לא נפל פגם בהחלטת בית המשפט המחוזי, כשר חייב את המוכרת בפיצוי בגין ירידת ערך הנכס לאחר הפרת חובת הגילוי המוגברת.
"ברי כי אין די לטעון לקיומה של טעות שנפלה בפסק דינה של ערכאת הערעור ולכך שטעות זו השפיעה על פסק הדין באופן שאינו לטובת מבקשת הערעור, כדי לגבש עיוות דין המצדיק את קבלתה של בקשת הרשות לערער.
יתר על כן, ספק בעיניי, האם די בכך שהטענה לקיומה של טעות בפסק הדין הינה שנפלה סתירה בין שתי קביעות של ערכאת הערעור, כדי לגבש עיוות דין המצדיק קבלתה של בקשת רשות לערער."
נתקלתם בבעיה דומה? בנו לכם מתחת לבית מתחם אשר הוריד את ערך הנכס שבבעלותכם? משרדנו מתמקצע בנושא הנדון וישמח לעמוד לשירותכם, ולהציע פתרונות מקצועיים. פנו למשרדנו עוד היום וקבעו פגישה על מנת לשמוע את הזכויות שלכם, ומה מגיע לכם.
