רכישה בפרויקט התחדשות עירונית
רוצים לקנות דירה חדשה? בין אם מדובר בדירה מקבלן או יד שנייה, יש לבצע בדיקות רבות ומקיפות.
בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן חווה עלייה משמעותית בפרויקטים של התחדשות עירונית, כמו תמ"א 38 ופינוי-בינוי. פרויקטים אלו משלבים חיזוק מבנים ישנים עם בנייה חדשה, ומציעים הזדמנויות רבות לרוכשים פוטנציאליים.
מטרת פרויקטים אלו היא לחזק מבנים ישנים שאינם עומדים בתקנים, תוך ניצול הזכות להוסיף דירות חדשות. הדיירים מוכרים חלק מזכויות הבנייה שלהם ליזמים, והיזמים בתמורה מחזקים את הבניין או בונים בניין חדש במקומו.
הרווח הכלכלי של היזמים נובע ממכירת הדירות החדשות שהוא בונה על חשבון הזכויות הנוספות שקיבל. זהו מודל עסקי שמאפשר חידוש של מבנים ישנים תוך השגת רווח. התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לחלק בלתי נפרד מהנוף העירוני, אך רכישת דירה בפרויקט כזה מעלה שאלות רבות לגבי הסיכונים הכרוכים בכך. כעורך דין התחדשות עירונית, אני נשאל תדיר אילו בדיקות יש לבצע וכיצד להבטיח עסקה מוצלחת.
לפני שחותמים על חוזה רכישה בפרויקט התחדשות עירונית, חשוב לבחון בקפידה את ההסכם שנחתם בין היזם לדיירים הקיימים. הסכם זה הוא הבסיס לכל העסקה וקובע את זכויות וחובות הצדדים. יש לוודא שההסכם כולל את כל ההיבטים החשובים, כגון רישום הבניין כבית משותף, בדיקת הבניין, והגנה על זכויות הרוכשים החדשים מפני תביעות או חובות קיימים.
מעבר לבדיקת ההסכם בין היזם לדיירים, יש לבחון מגוון מסמכים נוספים כדי להבטיח שהפרויקט מתנהל כשורה:
- חוק המכר: ודאו שהחוזה עומד בדרישות חוק המכר וכי כל הסעיפים בו מובנים לכם.
- היתרי בנייה ותכניות: ודאו כי כל ההיתרים הנדרשים מהרשויות קיימים ותואמים את העבודות המבוצעות בפועל. בדקו את התוכניות האדריכליות וההנדסיות כדי לוודא שהדירה שאתם רוכשים עומדת בתקנים ובדרישות שלכם.
- ייפוי כוח: בדקו כי ייפויי הכוח שניתנו ליזם על ידי הדיירים תקפים ומכסים את כל הפעולות הנדרשות להתקדמות הפרויקט.
- ביטוח: ודאו כי קיימות פוליסות ביטוח מתאימות לכל שלבי הבנייה, כולל ביטוח אחריות מקצועית של הקבלן, ביטוח מבנה וביטוח צד ג'.
- אישורי מיסים: בדקו כי כל האישורים הנדרשים מרשויות המס, כמו העירייה ורשות המיסים, הוגשו והתקבלו.
זכויות במקרקעין:
- ערבות: בדקו האם נרשמה הערת אזהרה או כל סוג של בטוחה אחרת לטובת היזם. הערה כזו יכולה להעיד על חובות של הפרויקט או על סיכונים פוטנציאליים.
- התקדמות הבנייה: בקרו באתר הבנייה כדי לוודא שהעבודות מתקדמות כמתוכנן ואין עיכובים משמעותיים.
- פיקוח: ודאו שקיים מנגנון פיקוח על הבנייה, כמו מפקח מטעם הדיירים או גורם חיצוני, כדי להבטיח את איכות העבודה ועמידה בלוחות הזמנים.
- מניעות: בדקו האם ישנם גורמים חיצוניים העלולים לעכב או להפסיק את הפרויקט, כמו הליכים משפטיים או עיקולים על הנכס.
התחייבויות הקבלן:
- רישום הבית המשותף: ודאו שהקבלן מתחייב לרשום את הבניין החדש כבית משותף בטאבו על חשבונו.
- עלויות נוספות: ודאו שהקבלן נושא בכל העלויות הכרוכות ברישום הבית המשותף, ולא תוטלו על הדיירים החדשים עלויות נוספות.
בנוסף, חשוב לשים לב, כי בעת בקשת משכנתא לרכישת דירה בפרויקט התחדשות עירונית, הבנק יבצע הערכת סיכונים מקיפה. הערכת זו תכלול, בין היתר, בדיקת תקינות ההיתרים, היבטי מימון הפרויקט והסכמים משפטיים רלוונטיים. מומלץ לרוכש פוטנציאלי לפנות לבנק לקבלת אישור עקרוני למשכנתא טרם חתימת חוזה הרכישה, על מנת להבטיח את היבטי המימון העתידיים של העסקה.
בדיקת זכויות הדיירים והקבלן במקרקעין היא חיונית כדי לזהות סיכונים פוטנציאליים. חשוב לוודא שאין מניעות משפטיות או כלכליות שעלולות לעכב או למנוע את השלמת הפרויקט, כמו הערת אזהרה, צווי מניעה או הליכים משפטיים נגד היזם. בנוסף, יש לבדוק את התקדמות הבנייה, את הפיקוח עליה ואת ההתחייבויות של הקבלן, כולל רישום הבית המשותף על חשבונו.
לסיכום, רכישת דירה בפרויקט התחדשות עירונית דורשת תשומת לב רבה לפרטים. גם אם הפרויקט מלווה על ידי גורם פיננסי, חשוב לבצע בדיקות מקיפות של כל המסמכים והנתונים הרלוונטיים. רשימת הבדיקות המפורטת לעיל אינה כוללת את כל האפשרויות, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנדל"ן כדי לקבל ייעוץ משפטי מקיף.
