ליטיגציה בנדל"ן ותכנון ובניה

בדירות חדשות – יש לא מעט סכסוכים מול קבלנים שמאחרים במסירה או שמסרו דירה עם ליקויי בניה ואינם ממהרים לתקן. בעסקאות של יד שניה – יש לא מעט תביעות שנוגעות להפרת חובת תום הלב בגילוי מלא של מצב הנכס זה יכול להיות בעקבות ליקויים בנכס כגון נזילות ויכול להיות חריגות בניה בנכס.
בתחום ההתחדשות העירונית יש תביעות הנוגעות בעיקר לדיירים סרבנים.

ראשית עלינו להתחיל במכתב התראה לפני תביעה. המטרה היא כן לנסות להגיע לפיתרון ולייתר תביעה בנושא.
ככל ואנחנו מדברים על תביעות של ליקויים, איחור במסירה, חריגות בניה מומלץ להצתייד בחוות דעת של מהנדס או שמאי מקרקעין בהתאם לעניין שיציין מהם הנזקים ומה גובה הנזק. ככל והמכתב לא פתר את הבעיה והצדדים לא הצליחו להגיע לפיתרון השלב הבא הוא להגיש תביעה.

הליך משפטי מורכב ממספר שלבים. ראשית אמורה להיות לצדדים פגישת מהות שמשמעותה מידע היכרות ותיאום בניסיון להבין אם הצדדים מעוניינים להתחיל הליך של גישור. ככל והצדדים אינם מעוניינים התיק חוזר לבית המשפט. לאחר מכן יש דיון קדם שזה הדיון הראשון בתיק וגם בנקודה זו מרבית השופטים ינסו לכוון את הצדדים לפיתרון מוסכם/פשרה. ככל ואכן הצדדים הצליחו להגיע לפיתרון מוסכם במהלך גישור או דיון קדם אז ההליך יכול להסתיים גם תוך מספר חודשים. ככל ולא התיק ממשיך לדיון הוכחות שלפניו יש להגיש תצהירים מטעם בעלי הדין והעדים שלהם ובדיון נחקרים העדים. ככל והתיק יגיע לנקודה על כל אחד מהצדדחם לסכם את טיעניו ולאחר מכן בית המשפט יתן פסק דין מנומק. ככל והגענו לשלב הזה ההלך יכול להימשך גם כשנתיים- שלוש.

לקבל יעוץ משפטי מעו"ד המומחה בתחום על מנת להבין מה החובות והזכויות של בעל הנכס. חשוב לברר את הנסיון של אותו עו"ד בסוג התיק שאיתן הלקוח מתמודד, הוותק של עורך הדין, חוות דעת והמלצות. ככל והופרו זכויותיו יש לנסות ראשית להגיע לפיתרון ללא פניה לבית המשפט וככל והדבר אינו מצליח ושלא נותרה ברירה אחרת יש לפתוח בהליך משפטי. המתנה זמן רב מידי במימוש זכויות עלולה לפגוע בבעל הנכס ויתכן והזכות תתיישן.

תלוי באיזה הליכים מדובר. אם מדובר בהליך בבית המשפט למשפחה תידרש להגיש תצהיר בגצי המאמת את העובדות. אם מדובר בתביעה אזרחית בסדר דין רגיל בשלב של כתב ההגנה לא תידרש לתצהיר. כמו כן, קיימים הליכים נוספים שכן ידרשו ממך תצהיר לאימות העובדות.

בעקרון כן, אך יש לקחת בחשבון שיתכנו הבדלים בין תחומים מסוימים. כמו כן, קיימים הבדלים בהסכם בו מוגדרים סעיפי ההפרה ופיצוי מוסכם לבין רק הסכמות בהתכתבויות במיילים שמהם לא ברור מה קורה אם יש הפרה.

מדובר בהליך מיוחד, בו הנתבע נדרש למעשה לקבל רשות מבית המשפט בכדי להתגונן מפני התביעה אשר הוגשה כנגדו, שכן זו אינה זכות מוקנית. לכן, הנתבע נדרש להגיש לבית המשפט בקשת רשות להתגונן, ולא כתב הגנה. יש לציין, שכבר בבקשת רשות להתגונן, עליך לפרוס את טענותיך, לבקשתך עליך לצרף תצהיר שיתמוך בבקשה, וכן את כל האסמכתאות הרלוונטיות לעניין.

כלל הנוהג הוא, כי כל שיק לרבות המחאה בנקאית יש להפקיד בתוך פרק זמן של כחצי שנה מהתאריך המצוין בו. אי עמידה בפרק זמן זה, חצי שנה או פחות מכך בהתאם לנסיבות, מצמיח לבנק ממנו נפדה השיק זכאות שלא לכבדו מהטעם שעבר זמנו. קיימת הנחה שגויה, כי אי הפקדת השיק במועדו גוררת התיישנות של השיק. אולם ,על פי החוק מדובר בטעות. על פי סעיף 96(א) לפקודת השטרות – תקופות התיישנות לצד לשיק (מוסר השיק והמוטב) שאינו מסב הינה 7 שנים, ולמסבים וליתר הצדדים החתומים על השטר המסבים תביעתם תתיישן בחלוף שנתיים מהיום בו נולדה לאוחז בשיק עילת התביעה.